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热问|租约未到期的房子,买卖交易会受怎样的影响?

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北京的吴先生近期看好一个项目,准备开始创业,为了筹措启动资金,他想把自己名下一套闲置的房子卖掉。不过,据吴先生介绍,他的这套两居室位于东城区,此前一直在出租,两个月前租客刚刚续签了一年。也就是说,这套房子的租约还有十个月才能到期。

那么,吴先生现在想要卖房,是否会受到租约的影响?如果租客不同意搬出又该怎么办呢?

解答:

吴先生的这种情况,实际上是“由租转售”,这在二手房市场并不少见。首先需明确的是,有租约的房子是可以出售的,不过,在交易时会受到限制,一是租客的优先购买权,二是买卖不破租赁原则。

具体来说,据北京链家资深经纪人宋玉岗介绍,房子的租约未到期,业主想要出售的话,必须得先征得租客同意。按照相关规定,业主在出售房屋之前的合理期限内应通知租客,租客享有以同等条件优先购买的权利,除非其自行放弃。

所以,吴先生在卖房前,一定要先和租客签订《放弃优先购买权声明》后,才能顺利进行交易。

与此同时,吴先生还需注意“买卖不破租赁”的原则。根据合同法第229条规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”也就是说,如果在房屋买卖前达成的租约,买卖成交后是依然有效的。

基于此,业主卖房前最好是先与租客协商解除租约,因为一般带租约的房子相对较难找到买家。对于提前解约,需遵照租赁合同约定的违约责任或由双方协商,通常业主会给予租客一定补偿。而倘若解约未果,租客不同意在合同到期前搬出,那么业主在卖房时,就只能找不着急入住、能接受租客继续住的买家了。

那么,对于接手的买家来说,如果买到租约还未到期的房子,应当如何保证自己的权益呢?宋玉岗建议,在买卖合同的补充协议中,约定好租赁期限、房屋租金、押金金额及归属方(比如以过户时间为节点来划分租金归属)。

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