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融信中国上半年毛利率降至14.9%:对限购理解不透彻

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8月31日,闽系房企融信中国(03301.HK)召开2020年中期业绩沟通会,实际控制人兼董事局主席欧宗洪、执行董事兼总裁余丽娟、执行董事兼高级副总裁曾飞燕及执行董事兼首席财务官张立新出席会议。

会上,余丽娟表示,4月后公司销售加速,有信心完成全年销售目标。截止到8月底,整个销售完成率是接近60%。

期内,融信中国毛利下滑超50%,张立新介绍,主要是公司对限购理解不透彻,2016年下半年及2017年获取的项目毛利过低导致,但2018年之后获取项目毛利已经改善,但整个毛利的提升不是一蹴而就的。

对于最近传言的融资新规,欧宗洪表示,“政府最近一直在强调三条红线,我们认为这个对长期房地产经济有积极影响,同时对开发商提出更高要求,对融资能力较强、产品力较强、有息负债较低、具有一定规模的开发商来说,反而增强了相对优势。融信具有相对优势。到今年年底,我们初步预测三条红线基本上都会过关。”

对限购理解不透彻影响毛利水平

上半年,公司实现收入210.66亿元,同比下降20.85%,主要是期内交付面积减少34.5%导致。

期内公司实现毛利31.40亿元,较2019年同期的63.61亿元下降50.63%;毛利率为14.91%,而2019年同期为23.90%,降幅达到37.7%。

关于毛利率下滑,首席财务官张立新介绍,主要是两方面的原因。一是,公司对政府的限价政策理解不够透彻,2016年下半年以及2017年拿的一些地价格相对较高,虽然地块地位置都很好,但因为限价原因,最终的售价远低于预期的价格。导致部分项目的毛利率偏低。第二点原因为,公司的一些收购项目中,销售部分毛利相对较低的。

关于后续的毛利率状况,张立新介绍,2016年下半年到2017年拿的项目在今年会逐步达到结转条件,应该会造成上半年乃至今年毛利大概是和上半年水平差不多,随着此部分高价地逐渐结转完毕。2018年开始,公司对限价政策理解更透彻,明年公司毛利应该会逐步改善。

但张立新也表示,现阶段,政府限价政策依然存在,这种回升不会是一蹴而就的,应该是逐步回升的状态。

关于此前高价地的结转规模,张立新透露,今年上半年结转的规模约为70亿元,约占总收入的30%,此部分毛利率大概在10%左右;还有收购部分导致的,占比10%多,该部分毛利率约为25%。

关于高价地的集中结转,张立新表示,不是刻意在今年结转,整个项目开发周期三年左右,今年达到了条件,所以此部分项目在今年是集中的结转过程。

欧宗洪表示,“今年拿地,我们提高了盈利能力,积极拓展多边项目,对未来公司提高了项目盈利能力,所以预计明年以后,毛利率会逐步回暖。”

期内,融信中国实现销售额604亿元,同比增加6.49%;实现销售面积257万平方米,销售均价约为23457元/平方米。

土地储备方面,上半年,公司新增21个项目,新增土地储备约461万平方米。其中,长三角地区占比达75%,共15个项目、约279万平方米,今年上半年新增确权约48万平方米。截至6月底,公司在有47个城市共拥有219个项目,总土地储备约2803万平方米。

欧宗洪介绍,“在目前环境下,不确定性因素比较大,所以我们公司这几年主要是拿第二线土地为主,毛利率低一点,但是安全性会高一点。”

欧宗洪也同时表示,“特别是好的城市,支付能力也比较强,特别长三角在全国经济趋于前列的发展能力,安全性比较突出,所以公司不会因为短期报表问题而调整目前一二线为主、长三角为主的策略,未来公司会把长三角区域做到更加深耕,更极致。同时,也会通过提高内部运营来增强公司效率,融资利率也会进一步优化,今年我们融资利率平均6.67%,明年年底将会进一步降低至6%以下。”

期内销售毛利率约为20%-25%

期内,融信中国实现销售额604亿元,同比增加6.49%;实现销售面积257万平方米,销售均价约为23457元/平方米。

余丽娟表示,今年上半年4月份以后销售提速,受疫情影响公司在销售策略上做了新的尝试,包括一些线上的售楼部以及抖音卖房等。公司目前项目的布局,主要是长三角和海西,特别是长三角,它的经济复苏以及房地产市场的复苏还是明显高于其他的区域,所以说在4月份之后,整个销售的流量提速是非常快。

余丽娟同时表示,“截止到8月底,整个销售完成率是接近60%,整年的销售目标还是按照年初制定的目标来推进,因为下半年整个供货量也会高于上半年,按照同样的去化完成率来看,我们还是可以按照惯性往前推,对今年整个销售目标还是比较有信心。”

张立新介绍,今年上半年销售额毛利率大概在20-25%之间。

“不会因为短期报表问题而调整”

土地储备方面,上半年,公司新增21个项目,新增土地储备约461万平方米。其中,长三角地区占比达75%,共15个项目、约279万平方米,今年上半年新增确权约48万平方米。截至6月底,公司在有47个城市共拥有219个项目,总土地储备约2803万平方米。

欧宗洪介绍,“在目前环境下,不确定性因素比较大,所以我们公司这几年主要是拿第二线土地为主,毛利率低一点,但是安全性会高一点。”

欧宗洪也同时表示,“特别是好的城市,支付能力也比较强,特别长三角在全国经济趋于前列的发展能力,安全性比较突出,所以公司不会因为短期报表问题而调整目前一二线为主、长三角为主的策略,未来公司会把长三角区域做到更加深耕,更极致。同时,也会通过提高内部运营来增强公司效率,融资利率也会进一步优化,今年我们融资利率平均6.67%,明年年底将会进一步降低至6%以下。”

对于位于上海市静安区的“中兴路一号”项目,余丽娟介绍,中兴路的项目今年5月份已经部分入市了,推出时间比较晚,还是因为之前售价不能符合公司预期,今年下半年备案情况出现转机,主要是公司加强了和政府沟通,争取到合适的价格,推向市场,加速现金回流。目前这个项目的策略就是后续持续和政府沟通,看看后续的未推项目,在售价方面会不会有一些提升,项目预计在2022年开始交付结转,公司已经对项目计提足够的资本金,目前已经体现在报表当中。

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