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招商蛇口:逆风的一年

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“招保万金”的金字招牌,对招商蛇口来说是荣光也是负累。

时隔多年,路径的分歧使得招商蛇口距离曾经比肩的万科、保利越来越远,孰优孰劣另当别论,但资本市场至今未能看破它的价值。重组上市4年来,招商蛇口的股价依旧低迷,常年低于发行价。

招商蛇口的2019年过得无风也无雨,稳健且平淡。镁光灯很少打到它的脸上,就算是高层人事变动或者业绩短期波动,其他房企一准儿掀起波浪,招商蛇口也能平稳转舵。

招商蛇口已经淡出房企的“热门话题圈”许久了,因此当2019年这张寡淡的答卷呈交出时也没有泛起多少涟漪,投资者对它的态度很冷静,就像它本来就是如此,应该如此一样。

2019年年报发布恰逢大盘走弱,招商蛇口随市下跌,报收16.61元/股,跌幅1.01%。

坦率说,招商蛇口这份年报具备了优秀房企应有的基本特质,比如负债率低、融资能力强,营收和销售均稳步增长。

截至2019年底,招商蛇口资产负债率63.19%,净负债率29.28%,负债水平处于行业低位;融资方面,2019年招商蛇口综合资金成本4.92%,维持行业领先优势。

招商蛇口的销售额增长也相当迅猛,2019年全年,招商蛇口累计实现签约销售金额2204.74亿元,同比增加29.25%,在头部房企增速相对放缓之际,接近30%的增速显示它依然在规模上求进。

营收也保持稳健增长,2019年,招商蛇口实现营业收入976.72亿元,同比增长10.64%。

根基稳固,招商蛇口的盈利表现却起伏不定。2019年,招商蛇口归属于上市公司股东的净利润160.33亿元,同比增长5.2%,增速大幅放缓,且扣非净利润为124.73亿元,同比减少14.55%。

此外,招商蛇口2019年的毛利率和净利润率分别为34.65%、19.31%,分别同比下降近5个百分点和3个百分点。

从年报中各种细微的变化,可以拼凑出招商蛇口这几年经营思路的脉络。重组上市之初,招商蛇口提出要转型多元综合发展,要围绕社区开发运营(以房地产销售业务为主)、园区产业和公司邮轮三大板块业务进行片区综合开发布局。

依靠招商局的背景,招商蛇口在转型的道路上意志坚定地迈开了大步。2016年,招商蛇口管理层提出,根据公司三到五年的规划,将把社区收入从85%左右降到60%,园区比重从15%左右提升到30%~40%,邮轮产业从轻资产战略的角度出发,未来收入也将持续增长。

4年已过,愿景未达。从收入构成来看,2019年招商蛇口社区业务板块、园区业务板块、邮轮产业板块收入分别达845.6亿元、124.8亿元、6.4亿元,收入占比分别为86.6%、12.8%、0.7%。

尽管转型口号响亮,但步履依然艰难。招商蛇口用行动告诉行业,即使有优质资源,对房企而言,在不熟悉的领域做强做大当下可能还是一个伪命题。

但这不会打乱招商蛇口的节奏,管理层的眼光放得十分长远。

董事长许永军说,综合发展依然是招商蛇口未来的发展模式,基础是PPC模式(前港-中区-后城),这也是招商局体系的一个优势和历史基础。

招商蛇口将上述模式细化为T+3、T+10、T+30,分别对应地产快周转、阶段性持有运营、片区综合开发。许永军表示,从40年来看,这种方式为股东带来了中长期、短期的效益,也为招商蛇口未来40年奠定了发展的巨大空间。

2019年,招商蛇口完成了对中航善达的重组更名暨上市工作,招商积余这个定位于物业管理、资产运营的平台浮出水面。至此,招商蛇口是为数不多的,通过分拆重组能够在A股拥有两个上市平台的房企。

存量资产是招商蛇口将要攻下的堡垒。许永军说,未来3~5年,招商蛇口持有型物业资产会达到1500亿元左右,要占6000多亿元总资产的1/4。

重组上市这4年来,招商蛇口每一步都按照既定的步伐出发,就连人事变动也没有出现意料之外的人选。2019年,招商蛇口管理层经历了一轮更替,但从许永军升任董事长到蒋铁峰任职总经理,“以业绩论英雄”是唯一原则。

首次亮相业绩会的蒋铁峰介绍,履新之后,他主抓日常经营工作,大致原则是希望抓精细化管理,从管理要效益,对标优秀同行;运营效率不高的持有型重资产,则会加大力度整改,如果没有做好要坚决处置。

蒋铁峰说,招商蛇口今年特别强调以业绩论英雄,加大了内部改革力度,员工的工资和业绩高度挂钩。

2016年,许永军在一次招商蛇口的经营会议上曾说,如果我们在顺境中无法赶超竞争对手,那么在逆风中就不能破风前行。40年后,它还想当英雄。

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