招商蛇口：逆风的一年

“招保万金”的金字招牌，对招商蛇口来说是荣光也是负累。

时隔多年，路径的分歧使得招商蛇口距离曾经比肩的万科、保利越来越远，孰优孰劣另当别论，但资本市场至今未能看破它的价值。重组上市4年来，招商蛇口的股价依旧低迷，常年低于发行价。

招商蛇口的2019年过得无风也无雨，稳健且平淡。镁光灯很少打到它的脸上，就算是高层人事变动或者业绩短期波动，其他房企一准儿掀起波浪，招商蛇口也能平稳转舵。

招商蛇口已经淡出房企的“热门话题圈”许久了，因此当2019年这张寡淡的答卷呈交出时也没有泛起多少涟漪，投资者对它的态度很冷静，就像它本来就是如此，应该如此一样。

2019年年报发布恰逢大盘走弱，招商蛇口随市下跌，报收16.61元/股，跌幅1.01%。

坦率说，招商蛇口这份年报具备了优秀房企应有的基本特质，比如负债率低、融资能力强，营收和销售均稳步增长。

截至2019年底，招商蛇口资产负债率63.19%，净负债率29.28%，负债水平处于行业低位；融资方面，2019年招商蛇口综合资金成本4.92%，维持行业领先优势。

招商蛇口的销售额增长也相当迅猛，2019年全年，招商蛇口累计实现签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%，在头部房企增速相对放缓之际，接近30%的增速显示它依然在规模上求进。

营收也保持稳健增长，2019年，招商蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%。

根基稳固，招商蛇口的盈利表现却起伏不定。2019年，招商蛇口归属于上市公司股东的净利润160.33亿元，同比增长5.2%，增速大幅放缓，且扣非净利润为124.73亿元，同比减少14.55%。

此外，招商蛇口2019年的毛利率和净利润率分别为34.65%、19.31%，分别同比下降近5个百分点和3个百分点。

从年报中各种细微的变化，可以拼凑出招商蛇口这几年经营思路的脉络。重组上市之初，招商蛇口提出要转型多元综合发展，要围绕社区开发运营(以房地产销售业务为主)、园区产业和公司邮轮三大板块业务进行片区综合开发布局。

依靠招商局的背景，招商蛇口在转型的道路上意志坚定地迈开了大步。2016年，招商蛇口管理层提出，根据公司三到五年的规划，将把社区收入从85%左右降到60%，园区比重从15%左右提升到30%～40%，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，未来收入也将持续增长。

4年已过，愿景未达。从收入构成来看，2019年招商蛇口社区业务板块、园区业务板块、邮轮产业板块收入分别达845.6亿元、124.8亿元、6.4亿元，收入占比分别为86.6%、12.8%、0.7%。

尽管转型口号响亮，但步履依然艰难。招商蛇口用行动告诉行业，即使有优质资源，对房企而言，在不熟悉的领域做强做大当下可能还是一个伪命题。

但这不会打乱招商蛇口的节奏，管理层的眼光放得十分长远。

董事长许永军说，综合发展依然是招商蛇口未来的发展模式，基础是PPC模式（前港-中区-后城），这也是招商局体系的一个优势和历史基础。

招商蛇口将上述模式细化为T+3、T+10、T+30，分别对应地产快周转、阶段性持有运营、片区综合开发。许永军表示，从40年来看，这种方式为股东带来了中长期、短期的效益，也为招商蛇口未来40年奠定了发展的巨大空间。

2019年，招商蛇口完成了对中航善达的重组更名暨上市工作，招商积余这个定位于物业管理、资产运营的平台浮出水面。至此，招商蛇口是为数不多的，通过分拆重组能够在A股拥有两个上市平台的房企。

存量资产是招商蛇口将要攻下的堡垒。许永军说，未来3～5年，招商蛇口持有型物业资产会达到1500亿元左右，要占6000多亿元总资产的1/4。

重组上市这4年来，招商蛇口每一步都按照既定的步伐出发，就连人事变动也没有出现意料之外的人选。2019年，招商蛇口管理层经历了一轮更替，但从许永军升任董事长到蒋铁峰任职总经理，“以业绩论英雄”是唯一原则。

首次亮相业绩会的蒋铁峰介绍，履新之后，他主抓日常经营工作，大致原则是希望抓精细化管理，从管理要效益，对标优秀同行；运营效率不高的持有型重资产，则会加大力度整改，如果没有做好要坚决处置。

蒋铁峰说，招商蛇口今年特别强调以业绩论英雄，加大了内部改革力度，员工的工资和业绩高度挂钩。

2016年，许永军在一次招商蛇口的经营会议上曾说，如果我们在顺境中无法赶超竞争对手，那么在逆风中就不能破风前行。40年后，它还想当英雄。