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佳兆业:“旧改”专家如何实现千亿梦?

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2020年的开端对于房地产行业来说并不平顺,受疫情影响,一季度各地项目建设及销售基本停滞,部分企业选择暂不公布或根据市场走势调整年度销售目标。但对于有些企业来说,疫情并未改变其既定的经营规划,其中,就有志在冲击千亿的佳兆业。

2019年,佳兆业加码大湾区,加快旧改项目转化,实现了营业收入、销售规模的双增长。在3月31日举行的2019年业绩会上,佳兆业集团行政总裁兼执行董事麦帆表示,得益于较为充足的可售货值,该集团为2020年定下了1000亿元的销售目标。尽管年初遭遇新冠肺炎疫情,但集团会努力推进项目建设及销售节奏,不会轻易改变目标。

超半数收入来自大湾区,今年持续加码

年报显示,2019年,佳兆业实现营业收入约480.22亿元,同比增长约24.1%,总营收中54%来源于大湾区;毛利约138.1亿元,同比增长约24.3%。尽管营收获得超两成的提升,但由于销售成本同样提升近24%,其2019年的毛利率仍保持在28.8%,同比基本持平。

扣除经营成本、融资成本、所得税等开支后,佳兆业的净利润约为41.64亿元,同比增加约26.4%;归母净利润约为45.94亿元,同比增长约67.1%;每股基本盈利为0.756元。

与过去几年相比,24.1%的营收涨幅只能算居中水平。2015至2018年,佳兆业的营收分别为109.27亿元、177.72亿元、327.79亿元及387.05亿元,同比分别减少44.3%、增长62.6%、84.4%以及18.1%。五年来的涨幅最高点出现在2017年。这一年,粤港澳大湾区城市群发展规划上升为国家战略,区域获得新的发展机遇。

事实上,自2017年起,扎根于珠三角核心城市的佳兆业集团就开始加码布局大湾区市场。2017年,该集团在广州、中山、佛山、惠州及珠海新增权益土储197万平方米,占年内新增土储总量的63%;2018年,佳兆业集团继续加码大湾区,以收购权益代价计,大湾区新增土储占年内新增土储总量的56%。而最新的2019年财报披露,佳兆业集团在大湾区的新增权益土储占年内新增土储总量的53%。

尽管早在2009年佳兆业集团就已提出全国化布局,但从年报呈现出的数据分析,目前大湾区仍是其房地产业务的“主阵地”。在2019年业绩电话会上,佳兆业集团主席兼执行董事郭英成表示,未来该集团将继续加大对大湾区的投资。

根据克尔瑞研究中心发布的《2019年度大湾区房企销售排行榜》,佳兆业以253.84亿元的权益销售金额位列榜单第八位,榜单前三位分别为碧桂园、万科及保利。

随着越来越多的规模房企布局大湾区,市场竞争也在逐步加剧,更有“以价换量”以获取更高市场份额的现象。如何在日渐激烈的竞争中保持持续稳定的发展,成为包括佳兆业在内的每家企业都需要思考的问题。

“旧改”持续发力,助推冲击千亿目标

在业绩会上,据麦帆介绍,佳兆业2020年的销售目标仍将冲击千亿。

根据年报数据,佳兆业2019年实现合约销售金额约881亿元,同比增长约26%;合约销售面积约464万平方米,同比增长约21%。其中,旧改项目的销售额约占销售总额的38%。

对于佳兆业来说,参与旧改是其增加土地储备、实现销售规模增长的重要途径。2019年,佳兆业通过旧改新获的土储权益面积约占其新增土储总量的16%;该集团旧改土储货值约为2200亿元,占总货值的42%。

具体来看,佳兆业去年新获19个城市更新项目,使其项下的城市更新项目占地面积同比增长约33%,累计达到近4000万平方米,对应的货值约2.5万亿元。2019年,该集团完成8个城市更新项目的转化,其中6个位于深圳,上海及惠州各有1个,总可售货值约为350亿元。

相较于公开市场招拍挂,旧改项目虽开发周期更长,但可以帮助企业有效地控制土地成本。

郭英成表示,未来佳兆业集团还将加快释放深圳旧改项目的货值,实现转化率的同比提升。根据计划,该集团每年将从城市更新项目中转化80万至100万平方米的土地用于开发销售。

麦帆在业绩会上也指出,2020年,佳兆业集团预计将有6个旧改项目实现转化,提供货值约460亿元;未来1-2年再转化6个旧改项目,提供货值约600亿元;从中长期来看,未来3-5年预计将转化19个位于深圳、广州、东莞的旧改项目,可提供货值约4700亿元。长远来看,该集团将有占地面积约3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

净负债率三连降但仍较高,未来争取再降融资成本

对于佳兆业来说,降负债一直是其努力的目标。截至2019年底,该集团资产负债率约为79.44%,较2018年末的84.13%降低约4.69个百分点;净负债率约为144%,较2018年末降低约92个百分点。

从变化趋势上看,佳兆业近3年的净负债率持续走低,从2017年底的300%到2018年底的236%,再到2019年底的144%,降幅可观;但从数值上看,该集团净负债率仍处于行业较高水平。

与此同时,虽然佳兆业权益总额同比增长约53.30%至557.07亿元,且货币资金总额同比增长约61.3%至369.79亿元,但借款总额也由2018年底的1087.66亿元增长至2019年底的1171.96亿元,增幅约为7.75%。

其中,列作非流动负债的优先票据总额约为527.55亿元,同比增长约42.50%;列作流动负债的优先票据总额约为36.63亿元,同比增长约23.63%。而佳兆业的长短期银行借款虽仍占借款总额的较大比重,但同比均有减少。

佳兆业集团高级顾问谭礼宁表示:“未来集团在降负债方面将向行业看齐,希望2020年的净负债率能够降至120%以下。”

针对未来的融资规划,佳兆业提出,争取将利息下降1%-1.5%,并力争将融资年限拉长;同时,拓展多元化融资渠道,使得集团的融资结构进一步优化调整,严控负债。

据佳兆业集团首席财务官刘富强透露,2019年佳兆业的平均融资成本大概7%的水平,5年期的融资成本已降为6%甚至5%的水平线。

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