佳兆业：“旧改”专家如何实现千亿梦？

2020年的开端对于房地产行业来说并不平顺，受疫情影响，一季度各地项目建设及销售基本停滞，部分企业选择暂不公布或根据市场走势调整年度销售目标。但对于有些企业来说，疫情并未改变其既定的经营规划，其中，就有志在冲击千亿的佳兆业。

2019年，佳兆业加码大湾区，加快旧改项目转化，实现了营业收入、销售规模的双增长。在3月31日举行的2019年业绩会上，佳兆业集团行政总裁兼执行董事麦帆表示，得益于较为充足的可售货值，该集团为2020年定下了1000亿元的销售目标。尽管年初遭遇新冠肺炎疫情，但集团会努力推进项目建设及销售节奏，不会轻易改变目标。

超半数收入来自大湾区，今年持续加码

年报显示，2019年，佳兆业实现营业收入约480.22亿元，同比增长约24.1%，总营收中54%来源于大湾区；毛利约138.1亿元，同比增长约24.3%。尽管营收获得超两成的提升，但由于销售成本同样提升近24%，其2019年的毛利率仍保持在28.8%，同比基本持平。

扣除经营成本、融资成本、所得税等开支后，佳兆业的净利润约为41.64亿元，同比增加约26.4%；归母净利润约为45.94亿元，同比增长约67.1%；每股基本盈利为0.756元。

与过去几年相比，24.1%的营收涨幅只能算居中水平。2015至2018年，佳兆业的营收分别为109.27亿元、177.72亿元、327.79亿元及387.05亿元，同比分别减少44.3%、增长62.6%、84.4%以及18.1%。五年来的涨幅最高点出现在2017年。这一年，粤港澳大湾区城市群发展规划上升为国家战略，区域获得新的发展机遇。

事实上，自2017年起，扎根于珠三角核心城市的佳兆业集团就开始加码布局大湾区市场。2017年，该集团在广州、中山、佛山、惠州及珠海新增权益土储197万平方米，占年内新增土储总量的63%；2018年，佳兆业集团继续加码大湾区，以收购权益代价计，大湾区新增土储占年内新增土储总量的56%。而最新的2019年财报披露，佳兆业集团在大湾区的新增权益土储占年内新增土储总量的53%。

尽管早在2009年佳兆业集团就已提出全国化布局，但从年报呈现出的数据分析，目前大湾区仍是其房地产业务的“主阵地”。在2019年业绩电话会上，佳兆业集团主席兼执行董事郭英成表示，未来该集团将继续加大对大湾区的投资。

根据克尔瑞研究中心发布的《2019年度大湾区房企销售排行榜》，佳兆业以253.84亿元的权益销售金额位列榜单第八位，榜单前三位分别为碧桂园、万科及保利。

随着越来越多的规模房企布局大湾区，市场竞争也在逐步加剧，更有“以价换量”以获取更高市场份额的现象。如何在日渐激烈的竞争中保持持续稳定的发展，成为包括佳兆业在内的每家企业都需要思考的问题。

“旧改”持续发力，助推冲击千亿目标

在业绩会上，据麦帆介绍，佳兆业2020年的销售目标仍将冲击千亿。

根据年报数据，佳兆业2019年实现合约销售金额约881亿元，同比增长约26%；合约销售面积约464万平方米，同比增长约21%。其中，旧改项目的销售额约占销售总额的38%。

对于佳兆业来说，参与旧改是其增加土地储备、实现销售规模增长的重要途径。2019年，佳兆业通过旧改新获的土储权益面积约占其新增土储总量的16%；该集团旧改土储货值约为2200亿元，占总货值的42%。

具体来看，佳兆业去年新获19个城市更新项目，使其项下的城市更新项目占地面积同比增长约33%，累计达到近4000万平方米，对应的货值约2.5万亿元。2019年，该集团完成8个城市更新项目的转化，其中6个位于深圳，上海及惠州各有1个，总可售货值约为350亿元。

相较于公开市场招拍挂，旧改项目虽开发周期更长，但可以帮助企业有效地控制土地成本。

郭英成表示，未来佳兆业集团还将加快释放深圳旧改项目的货值，实现转化率的同比提升。根据计划，该集团每年将从城市更新项目中转化80万至100万平方米的土地用于开发销售。

麦帆在业绩会上也指出，2020年，佳兆业集团预计将有6个旧改项目实现转化，提供货值约460亿元；未来1-2年再转化6个旧改项目，提供货值约600亿元；从中长期来看，未来3-5年预计将转化19个位于深圳、广州、东莞的旧改项目，可提供货值约4700亿元。长远来看，该集团将有占地面积约3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

净负债率三连降但仍较高，未来争取再降融资成本

对于佳兆业来说，降负债一直是其努力的目标。截至2019年底，该集团资产负债率约为79.44%，较2018年末的84.13%降低约4.69个百分点；净负债率约为144%，较2018年末降低约92个百分点。

从变化趋势上看，佳兆业近3年的净负债率持续走低，从2017年底的300%到2018年底的236%，再到2019年底的144%，降幅可观；但从数值上看，该集团净负债率仍处于行业较高水平。

与此同时，虽然佳兆业权益总额同比增长约53.30%至557.07亿元，且货币资金总额同比增长约61.3%至369.79亿元，但借款总额也由2018年底的1087.66亿元增长至2019年底的1171.96亿元，增幅约为7.75%。

其中，列作非流动负债的优先票据总额约为527.55亿元，同比增长约42.50%；列作流动负债的优先票据总额约为36.63亿元，同比增长约23.63%。而佳兆业的长短期银行借款虽仍占借款总额的较大比重，但同比均有减少。

佳兆业集团高级顾问谭礼宁表示：“未来集团在降负债方面将向行业看齐，希望2020年的净负债率能够降至120％以下。”

针对未来的融资规划，佳兆业提出，争取将利息下降1%-1.5%，并力争将融资年限拉长；同时，拓展多元化融资渠道，使得集团的融资结构进一步优化调整，严控负债。

据佳兆业集团首席财务官刘富强透露，2019年佳兆业的平均融资成本大概7%的水平，5年期的融资成本已降为6%甚至5%的水平线。