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净利增长近乎停滞,换血后的彩生活进入瓶颈期

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“昨晚发完年报,早上业绩会之前我看了眼股价,结果又跌不少,我觉得有必要跟大家好好探讨下彩生活的业务和发展。”3月31日彩生活的线上业绩会上,彩生活(01778.HK)CEO黄玮说道。

在物业企业绩普遍向好的背景下,彩生活2019年的成绩单显得太过平淡。

彩生活2019年业绩报告显示,报告期内,彩生活全年共录得收益38.45亿元,同比增长6.4%;归属于控股股东的净利润为4.9亿元,同比2.8%;毛利达13.55亿元,同比增长达5.7%;整体毛利率约35.3%。

彩生活多个核心财务指标创下自2014年上市以来的最低增速,毛利率也创下最低水平。

彩生活的低价模式使其盈利微薄。黄玮提到,目前彩生活物业收费单价在8毛钱以下的项目仍有150个,整体物业收费单价为1.15元。这一收费水平在业内处于绝对低位。

在他看来,物业收费单价仍是市场拓展中的关键因素。换言之,不采取低价模式不足以开拓市场。2020年彩生活希望通过提升服务质量,全面提升单价1元以下物管项目收费标准,并全面提高收缴率。

在物业管理服务、增值服务以及工程服务三大板块,彩生活在2019年分别实现收益33.42亿元、4.01亿元、1.02亿元,同比分别增加9.1%、减少1.7%以及减少27.6%。

曾被彩生活寄予众望增值服务,这一年的营收却小幅度下降。

服务面积方面,截至2019年底,彩生活平台服务面积达到12.11亿平方米。其中,包括合约管理总建筑面积5.62亿平方米,合作及同盟的总建筑面积6.49亿平方米。后者为彩生活目前广泛采用的小股操盘模式。

小股操盘之外,彩生活合约管理面积出现增长乏力。截至2019年末,彩生活5.62亿平方米的合约管理面积仅比2018年增长1.5%。

彩生活执行董事陈新禹称:“对于小股操盘模式,之前我们互联网思维比较侧重的时候,我们跟他们合作的利润和管理面积有时候会不太重视,这也在短时间内对我们的增长形成压力和影响。如果我们并非单纯追求其带来的流量,回归利润和签约面积,这将是很大的空间,可能在在未来会成为我们的新增长点,我们也会更多回归到物业这方面。”

作为中国物业第一股的彩生活,曾率先提出用互联网技术改造传统物业服务,并在物业基础服务外开拓增值收入的商业模式。

彩生活前任行政总裁唐学斌更是希望让彩生活成为一家互联网科技公司,而且是产业互联网。然而在物管企业中讲互联网的故事,并不容易也不动听。

低估值成为彩生活难以绕开的难题,数据显示,港股物业板块的静态市盈率为38.88倍,内地物业股市盈率低于10倍的只有中奥到家、彩生活、鑫苑服务三家。

其中,中奥到家市盈率不足5倍,居于末位,彩生活位列倒数第二位。若是同保利物业(06049.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、中海物业(0269.HK)、绿城服务(02869.HK)等头部企业逾40倍的市盈率相比,彩生活的市盈率无疑显得相形见绌。

在过去,彩生活过于追求互联网标签,优先考虑拓展平台规模,而非平台盈利能力,但又未寻找好的流量变现形式,被认为是其“估值偏低”的一大原因。

对于这点,陈新禹在业绩会上也予以承认,他认为:“过去彩生活在物业管理公司里面一直贴着互联网公司标签,目前来说我认为这对今天的局面形成了一些负面影响。我们比较强调互联网的时候,可能对基础物业的重视和强化管理有所不足,更多是想在互联网增值方面取得突破,这方面对物业费的基础收缴,可能就会造成了一种问题。我们并不否认在互联网探索上的意义,只是我们进行了调整,我们找了京东和360,让行家在做这件事情,和他们之间互相赋能。”

彩生活之所以开始对“互联网化”的标签调整,也源于其在2019年年底进行了高管团队的大换血。

彩生活曾经的“二把手”唐学斌从核心经营管理团队中一步步退出,接替唐学斌的是执行董事陈新禹以及行政总裁黄玮,陈新禹获任为薪酬委员会成员,黄玮获任为首席执行官及提名委员会成员。

唐学斌担任彩生活的行政总裁5年时间里,主张转型做互联网平台,曾于2018年3月推出转型主打产品“彩惠人生”。

现在彩生活最新的提法是,将专注于以物业管理服务为基础,利用互联网技术,搭建线下及线上服务平台,凸显回归线下的决心。

虽然已决心变革,但彩生活面对的市场已经愈发激烈。

2019年,全年共有11家物业服务企业登陆资本市场,上市数量创历年来新高。据克而瑞物管不完全统计,2019年物业服务企业收并购35宗,涉及金额超50亿,涉及管理面积近5亿方。

彩生活董事会主席潘军表示:“未来还有130亿平方米的存量有待挖掘,如何整合这部分市场,我认为是我们这些班子最需要做的事情,我们现在已经在开始行动。”

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