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黄其森称伟大是熬出来的,泰禾回到安全地带,发展效益型新路线

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国庆节后,泰禾集团董事长黄其森罕见地出席了项目发布会,在冯仑、海岩、春妮等好友面前,他言简意赅地谈了自己的经营体会,“伟大是熬出来的”。

这是他2019年第二次公开露面,不久之前的6月份,黄其森还面向媒体,一一解读现金、负债、销售等情况。在此之前,“现金、负债、销售额”是外界谈论泰禾的负面字眼,而经历近半年的调整期后,泰禾迅速转换发展路径,从此前一家激进扩张型房企转变为一家稳健效益型房企,寻求更为持续的发展路线。

黄其森称伟大是熬出来的,泰禾回到安全地带,发展效益型新路线

熬过千亿阵痛,财务持续好转,泰禾开始逆袭

这样的调整,让泰禾迅速调换到“安全地带”。黄其森重点解读的问题,也从经营层面转向泰禾的管理团队和模式塑造,比如泰禾的管理架构、泰禾的理想、泰禾的产品服务理念等。

转变缘自今年泰禾一系列持续回转的经营指标。在近期发布的三季度报告中,泰禾传递出一个信息:泰禾核心财务指标正在不断好转。

种种迹象表明,通过一系列战略调整,泰禾集团正在逐步从“扩张型”向“效益型”转变。“促销售、抓回款、降负债”,成为泰禾集团2019年的主命题。

主动降速维稳,严控风险

早在2012-2014年,泰禾以800亿的大手笔,在北京、福建等一二线市场集中买地。迅猛的速度,让泰禾被扣上“冒进”的标签。但与此同时,大规模拿地的策略,也让泰禾的销售业绩得到持续释放,使其在2017年跨入“千亿俱乐部”。

2018年,随着市场形势的转换,泰禾及时踩刹车,从积极扩张,转变为采取审慎的土地投资策略。然而,随着市场形势持续低迷。2018年年底,泰禾集团的现金流和偿债问题,成为外界最为关心的疑问。

负面舆论甚嚣尘上。在2019年6月的发布会上,黄其森通过多项明确的经营数据,回应了外界质疑。黄其森表示,“今年最后要兑付的债务不到100亿,我们在手资金100多亿,对泰禾这样的体量已经没有任何问题,不要说100多亿,就算300多亿有问题吗?”

事实上,进入2019以来,泰禾将提高周转、加强现金回款作为财务管控的重心,欲通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施,严防经营风险。

泰禾开始由快转慢,并打出了一系列组合拳,应对流动风险,如启动抢收计划,加大销售优惠力度;转让多幅资产,保障现金流水平;放缓土地投资速度,稳健经营等。

黄其森称伟大是熬出来的,泰禾回到安全地带,发展效益型新路线

熬过千亿阵痛,财务持续好转,泰禾开始逆袭

与此同时,2019年,房企融资渠道均受到不同程度的收紧。为了加强风险管控,上半年,泰禾对100多家合作的大小金融机构集中梳理,通过债务置换的方式,最终确定20多家长期战略合作伙伴。这个调整,为泰禾融资带来更大保障。

2019年上半年,泰禾的资产负债率较2018年末下降2.28%,至84.6%;净负债率较2018年末下降126.16%,至258.69%;有息负债大幅降至1104亿元,较2018年末1376.2亿元减少272.2亿。

而进入三季度后,这种转变在2019年三季报中体现得更为明显,尤其是短期债务指标已得到大幅优化。截至到三季度末,泰禾的短期债务为320.31亿元,比一季度末的461.23亿元减少近140亿元。泰禾的整体有息负债也持续减少至1042.3亿元,较上一季度减少62亿。

在现金为王的环境下,债务层面的优化将让泰禾的长远发展得到保障。据泰禾相关人士透露,到2019年年底,泰禾需要偿还的到期债务实际上已经大规模减少,按照公司目前的销售和回款情况来看,足以应对。

向“效益”要成绩,现金流持续提升

2019年上半年,黄其森在内部会议上反复强调,泰禾要尽快从“粗放经营”向“精细管理”转变,要追求“有利润的回款”,实现“有质量的增长”。这些经营管理思路的变化,反映到泰禾的管理中,则是从此前一味追求规模扩张,转变到要向“效益”要成绩。

黄其森面向媒体时指出,“今年我们最看重的是现金流回款,在考核上,原来是以签约销售额为重要指标,现在城市公司每个人的奖金是以回款来算账的”

为此,黄其森为泰禾制定了2019年的回款目标,他提到,“我们更看重回款,希望不低于1000亿元,到今年5月,差不多回款400亿,还有200亿在途。”

为了加快回款速度,今年以来,泰禾地产抛出了“泰禾1号抢收计划”,北京公司旗下金府大院、西府大院、北京院子二期、金尊府等4个高端改善类项目悉数加入“抢收”行列。

这种强势的抢收策略,让泰禾北京区域销售额持续攀升。据克而瑞此前发布的2019年北京市1-9月企业权益网签榜单显示,泰禾北京以118.5亿元成交金额,名列北京房企权益榜第三名,是前十中唯一的民营企业。

熬过千亿阵痛,财务持续好转,泰禾开始逆袭

不仅仅在北京,泰禾在华东、福州等战略重点区域,前三季泰禾也发起了抢收计划。据了解,单是泰禾·厦门湾一个楼盘就以超100亿元的销售业绩,成为全国文旅市场TOP3、住假市场TOP1。

黄其森称伟大是熬出来的,泰禾回到安全地带,发展效益型新路线

泰禾的一系列销售举措提升极大优化了现金流水平。截至三季度末,泰禾经营性现金流净额增加至226.2亿元,在此之前,其2018年经营性现金流为139.3亿元,2019年上半年为202.2亿元。

在形势不明朗的2019年,泰禾的上述经营举措,获得了评级机构的认可。6月30日,全球三大评级机构之一穆迪上调泰禾集团评级展望,由“负面”调整为“稳定”,其调整主要基于泰禾实施的积极流动性管理方案。

据了解,今年四季度,泰禾多个城市项目也将陆续入市,包括北京泰禾·金府大院、泰禾·西府大院、泰禾·北京公馆新品,以及上海、深圳、郑州、济南等多个城市也有多个新盘亮相或加仓销售。

在2019年的最后两个月,上述项目的入市,将对泰禾全年业绩形成新的助力。而从长远看来,经历一段时间的阵痛后,黄其森也为泰禾制定了一个新的理想,“要把泰禾最终打造成一个华为、阿里这样伟大的企业,能够成为地产第一品牌。”

无论是经营层面,还是管理层面,泰禾的改变正在发生。

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