“行业分化、强者恒强”，在2019年的房地产行业中报季是高频句，并已经成为了行业共识。
恒大集团是对龙头企业未来十分乐观的一家，其董事会副主席夏海钧在2019年年中业绩会上是这样表述的：“龙头房企将持续抢占市场份额，强者恒强的行业格局仍将延续。”夏海钧预计，如果按全国商品房年销售额15万亿元计算，2023年前三房企销售总额将达3万亿元。
单家房企达到万亿元销售额，这被视作是行业集中度到达一定高度的风向标。龙头房企也许都有向着这一目标看齐的一天，但随着行业整体走势趋冷，万科曾经“万亿大万科”的愿景悄然冷却，碧桂园提质控速，盈利和规模之间的平衡关系也从没有像现在这般焦灼过。
分化在进一步加剧，大鱼仍在吃小鱼，但大鱼们安全了吗？这是一个没有答案的问题。房地产行业深受政策面影响，也离不开资金支持。如果掐紧了水龙头，没有一家房企是绝对保险的。
从新近房企发布的2019年年中报中，可以提炼出一窥行业全貌的关键词：规模增速放缓、利润水平下滑、融资成本抬升和减员趋势明显。无论是龙头房企或是中小房企，都在面临这个行业最难的时刻。
“天花板”隐现？
房地产行业整体增速放缓是不争的事实。
9月16日，国家统计局发布的《2019年1~8月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，今年前8月，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%。
虽然仍在增长，但10.5%的增速已经是2019年以来的最低增速。在目前调控持续、融资收紧的影响下，这一增速比1~7月份回落0.1个百分点，已经连续4个月增速下降。
在这个整体增速已经放缓的行业，很少有房企能够跳出大势走出自己独有的成长曲线。虽然头部房企中有管理层曾公开表示：未来这个行业的集中度会进一步提升，这是属于他们的机会。但今年上半年，头部房企的销售增速也是放缓的。
先看行业标杆“碧万恒”，三巨头今年前8个月的销售额仅与去年持平，其中两家同比甚至出现了下滑。
碧桂园今年前8个月的权益销售额是3713.5亿元，与去年的3788.4亿元同比略降；恒大前8个月的合约销售金额约为3700.7亿元，同比同样小幅下滑；万科4263亿元的销售额，同比有10%左右的升幅，但增速也已经相比去年明显减慢。
过去两年间，那些“黑马房企”在行业下行的背景下也成色不再，过去动辄超过50%的增速都回落至个位数水平，也鲜见中小房企提出“千亿”目标了。
在这一维度上，过去两年冲规模迅猛的闽系房企降速最为明显。曾经录得170% 销售额增速的正荣地产，今年上半年的增速仅不足1%；融信中国的销售增速则从去年上半年的的75.7%下滑到4%。
从目前的调控力度和融资难度来看，房企重回高速增长几无可能。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，销售额增速放缓之后，如果资金的回笼速度也放缓，房企会面对各种压力，“只有资金压力不大，才可能存在高速增长的动力。”
利润保卫战
由于房地产企业结算周期的缘故，今年上半年房企利润表现体现的是过去一到两年之间的水平。那时候，房企的销售额增速水平相对而言是乐观的，即增速迅猛，但从今年上半年的业绩表现来看，房企的利润水平并没有相对应的体现。
在销售排名前10的房企中，今年上半年有数家出现了利润额大幅下滑的情况，而中小企业的表现也是如此。虽然多数房企将利润额下滑的原因归结为“结算不平衡”，但如果剔除这一因素，多数房企今年上半年的利润率水平表现并不出色。
据中原地产研究中心发布的数据，今年上半年，128家A股上市房企净利润合计为1004亿元，净利润率为10.5%，与去年同期水平(11%)相比出现微跌。值得注意的是，在这128家房企中，接近40%的房企上半年营业收入同比下降，近45%的房企利润同比下滑。
一名不愿具名的地产分析师告诉《每日经济新闻》记者，影响房企净利润的核心因素可以概括为两个方面：一是成本管控；二是产品溢价。其中，成本管控包括拿地成本、建安成本、财务成本、营销费用和行政管理费用等；产品溢价则是你的产品能不能卖得比别人更贵。
如果以此分析，房企的净利润水平出现下滑是可以解释的。一个可以看到的事实是，在2015年至2016年间，全国各地“地王”频出，但之后的两年随着各地楼市调控频出，市场逐渐趋冷，多数房企握着“地王”却卖不出高价，甚至有不少“地王”项目出现亏损情况。
上述分析师认为，如果房企的销售额规模持续放缓乃至出现下滑，那么利润水平也会相应地出现负增长，因为利润额和销售额、营业额呈现一定的关联关系。
典型的例子是一家TOP10的房企，去年上半年的营业收入超过3000亿元，并以超过300亿元的归母净利润额一举成为新科利润王；但今年上半年，随着其营业收入的大幅下滑，归母净利润额也仅录得近150亿元。
后遗症显现
行业大势如此，从业者们也并不好过。今年上半年，多数房企均出现了减员的情况，万科与去年同期相比，地产开发系统人员减少了近600人；恒大、碧桂园也出现了雇员同比下降的情况。
这是可以预期的事情，毕竟万科今年以来提出了“事人匹配”，要打造“冠军组织”；碧桂园也在调整组织架构，在这种情形之下，人员优化是不可避免的。
一位TOP3房企的投资部人士告诉《每日经济新闻》记者，过去市场好，拿地方面一直都在找机会。但今年以来，他们收缩了投资的规模和范围，有的城市公司投资部大幅减员。
市场下行压力陡增，房企也开始开启了“全员营销”的求生之旅。最近站上风口浪尖的是时代中国，其被曝出强制要求全员卖房，从普通员工到副总裁级别，每个岗位都设置了相应考核指标。
富力地产也是其中的一员，在近期被曝出的一份文件中，富力地产要求内部“促销售、抓回款”，其中，“以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化”。
裁员、促销、回款，都是房企应对难关的方法。在这种背景下，资金链安全是重中之重，如何借到便宜的钱，保证安全的边界是当下所有房企共同需要直面的课题。
今年上半年，房企整体的融资成本均有所抬升，亿翰智库发布的数据显示，2019年上半年，30家典型房企的平均融资成本5.78%，较2018年末的平均融资成本5.7%，上升0.08%。
而融资的难度也正在进一步加剧。据同策研究院统计，2019年8月单月，40家典型房企融资规模仅368.26亿元，环比大幅下降近六成。
值得注意的是，进入下半年，很多头部房企已经放缓拿地。其中，富力、融创、越秀等房企均在半年业绩会上表示会谨慎拿地。而近来不少城市土地市场流拍现象增加、溢价率下降，也印证了房企在拿地方面的谨慎态度。
本文来源：每日经济新闻
作者：吴抒颖
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