楼市现“托底式”维稳：部分城市限制降价

3月6日，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企发布了一份名为“停止特价房销售”的文件。文件要求，房企停止低于申报价格的“特价房”销售。

这份文件的背景在于，赣县部分房地产项目于春节后打折销售，部分房源的售价低于备案价格。

尽管官方尚未对此作出正式回应，但近期，出台“止跌令”的城市并非赣县一个。分析人士普遍认为，在市场下行期，“托底式维稳”的做法还将继续出现。

维持市场秩序平稳

在网传的这份文件中，为维护房地产市场健康稳定发展，江西赣县区对区域内房企下发了3点措施：

首先，所有开发企业立即停止特价房销售，所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批。

其次，自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。

第三，所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报住建局综合股进行备案。

在此之前，类似的“止跌令”已经出现。

2018年9月，安徽砀山碧桂园项目传出降价的消息，并引发市场恐慌。当地各部门随即对十多家企业进行约谈，并对碧桂园进行相关处罚。这也被称为“碧桂园降价未遂约谈会”。

今年年初，安徽芜湖某房地产项目进行降价促销，前期业主颇为不满，并到售楼处讨要说法。最终，当地住建委介入，并要求房企立即停止促销活动。

当市场下滑时进行降价促销，是房地产企业常用的市场手段，但在我国大部分地区，直接进行降价促销往往会引发前期业主的不满。

从去年四季度开始，全国房地产市场进入降温通道，一些城市出现楼盘降价现象，并引发前期业主的“维权”。有观点认为，从现实的角度看，避免大范围降价，有助于维持市场秩序的稳定。

上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，作为各个市场信号的终端，房价的变化通常会对市场预期带来很大影响，并进而影响到土地市场、金融市场的稳定。因此，从地方政府的角度，多数不希望出现房价大幅下降的情况。

3月8日，中国人民银行成都分行行长、党委书记，国家外汇管理局四川省分局局长周晓强在接受媒体采访时就表示，房地产价格也不能大跌，它是老百姓的资产，银行信贷资产。大跌老百姓受不了，银行也承受不了，但绝对不能无休止地涨下去。所以，去年中央经济工作会议提出要稳房市就是这个意思。

“托底式”和“打压式”手段并存

这种“托底式维稳”的做法主要出现在三四线城市，相比之下，部分一二线楼市由于各种原因出现房价上涨的预期，当地政府部门不得不对此进行纠偏。

今年2月末，针对部分自媒体称“南京房价突破限价”、“南京调控放松”，南京市官方部门回应称，将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。

南京还提及，住房问题关乎国计民生，在房地产市场过热的情况下，根据国家、省和市对房地产市场调控政策规定，南京市在房价过快上涨期间对房价采取一系列稳控措施，防范大起大落风险。根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示，自2016年10月以来，南京市发改委表示，该市房价稳控工作实现了调控目标要求。

严跃进认为，我国房地产市场的区域差异较为明显，市场上行和下行的现象可能在不同的城市同时发生。因此，在维持市场稳定方面，有可能同时出现“托底式”和“打压式”手段并存的情况。

他还认为，从近期各级政府部门的表态来看，维持市场稳定将是未来一段时间的工作重点，因此，类似的手段还将继续使用。

去年末以来，各地召开地方“两会”，并对2019年的房地产调控做出部署。其中，“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）和一城一策被认为是最重要的关键词。

3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告，并指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系， 促进房地产市场平稳健康发展。” 分析人士认为，虽然未提“房住不炒”，但“稳市场”同样是今年楼市调控的重点。

多数机构认为，维持房地产政策的稳定性，同时赋予地方政府自我调整的权限，是今年各地楼市调控的主基调。其中，采用不同的“维稳”手段，正是“一城一策”做法的体现。

与出台“止跌令”的做法类似，中信建投指出，在基本面继续探底的大方向下，政策边际继续宽松是大概率事件，这从去年12月至今多地在落户、“三限”（限购、限售、限价）、房贷利率等方面的放松中已得到印证。其中南京、西安等重点二线城市落户政策进一步宽松，珠海、合肥则一定程度上放松了购房资格。