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江湖一梦 地产远去:泛海系地产沉浮史

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2019年1月22日这一天,中国房地产市场有两个值得关注的焦点。一是阳光100(02608.HK)董事会主席易小迪就前不久其股价遭遇闪崩(最高跌幅达80%)作出回应,给出的理由是公司业务转型成功;二是泛海控股(000046.SZ)发布了一则公告,公布了它即将向融创出售涉及京沪核心地块的资产交易细节。

作为曾经中国房地产史上著名的万通六君子一员,易小迪掌舵的阳光100如今已经从住宅开发商转为运营服务商,主要运营街区综合体、共享式服务公寓及大型复合社区;如今泛海控股也已去地产化五年有余,为了应对公司内部流动性不足的问题,泛海控股忍痛将它最黄金的京沪核心地段项目卖给了融创中国董事长孙宏斌。

21世纪经济报道翻阅泛海控股2018年半年报发现,在其出让这两块核心项目之后,泛海旗下房地产开发项目所剩余粮已经不多。而其选择的买家——融创中国,年销售额已经冲刺到4600亿。相比之下,泛海控股旗下房地产项目的发展就如同中国房地产行业的缩影——从草莽走向黄金年代,又迎来了众人口中的白银时代。

去地产化

2010年10月7日,融创中国在港交所上市,当时它的销售额只有83.3亿。这一年,房地产市场正值鼎盛时期,而融创中国无论是在土地储备、开发面积还是销售额方面,均不占优势。但不得不说,招股书上的投资者还是非常有眼光。孙宏斌虽然被迫转让了顺驰,但深谙商业精神的国际投资者知道,善于从失败中汲取教训的企业家最值得投资。因为他们一旦东山再起,爆发力不可想象。最终,融创如愿上市。

而这一年,泛海建设营业收入约为16.25亿元,房地产营业收入约13.7亿。泛海还想要在房地产领域大干一场。其当年公告显示,公司全年在建及开复工面积近200万平方米,较往年大幅增加。

也是在这一年,北京泛海国际项目1号地块(泛海此次卖给融创的北京项目)旁边的北京泛海国际居住区二期工程正式开工。公开资料显示,2004年8月,泛海建设与北京市国土局签订土地出让合同,交纳了全部的土地出让金,并取得了北京东风乡1#、2#、3#与4#四幅地。当时,总价仅为约2.25亿元,总面积29.1万平方米,建筑规模高达87万平方米,综合楼面价仅每平方米262元。

上海董家渡(泛海卖给融创中国的上海项目)最初的获得成本更为低廉。2002年5月,上海董家渡启动旧区改造项目,泛海借旧区改造,以零地价获取上海董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域。由于泛海当时获得的是“毛地”,而非“净地”,因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。

时间再次穿越到2019年。1月21日,融创中国(01918.HK)的公告显示,集团附属公司以125.53亿元人民币,收购泛海控股旗下一家目标公司100%股权——该目标公司拥有北京泛海国际项目1号地块(北京项目)与上海董家渡项目(上海项目)的100%权益。

如今,中国房地产市场无论是地价还是房价都不能与多年前同日而语。从中国房地产过去几年的黄金时期到如今的白银时期,有人一直在做减法,有人则一直在做加法。泛海在房地产领域选择了做减法。

对于此次出售项目,泛海控股给出的解释是,受房地产调控政策影响,公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢,公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况,公司需对公司的产业结构和资产负债结构进行更为深入持续的调整和优化。

21世纪经济报道记者发现,泛海最早提出转型是在2013年。这一年,中国泛海部署了五年战略发展规划(抓住机遇、调整思路、奋发图强、加快发展、实现腾飞),并明确了金融的龙头地位。21世纪经济报道记者查阅一份2013年社会责任报告后发现,泛海对于转型是这样表述的:顺应当前我国金融政策和金融改革发展的趋势,中国泛海提出向金融行业转型,形成以金融产业为龙头,地产、能源、文化传媒及战略投资协调发展的多元化产业结构和业务格局。

随后,摆脱单纯依赖房地产业务的发展模式,努力将公司由房地产上市公司打造成为“房地产+金融+战略投资”的综合性业务上市公司,成为泛海控股多年来的夙愿。为了明志,自2014年4月30日起,泛海还刊发公告称,将公司名称变更为“泛海控股股份有限公司”,公司证券简称变更为“泛海控股”;公司证券代码“000046”不变。

泛海控股明确强调,本次变更公司名称、证券简称是为了满足公司战略发展转型需要,充分体现公司经营范围和主营业务特征,符合公司今后战略方向。

市场走向何方?

随着北京、上海等一线城市城镇化接近尾声,核心区土地成为高度稀缺资源。2018年,北京土地市场共计成交土地52宗,其中有51宗土地为限竞房或共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块。北京土地市场全面进入调控时代,“限竞房”、“共有产权房”成为地块成交的主要方式 ,可见在北京获得一块纯商品开发用地的难度之高。

有人评价,掌舵泛海系多年,卢志强向来行事果决,此番能当机立断出售京沪地产项目,与其性格也不无关系。尽管出售了持有多年的优质地块,但既能够解除巨额担保,又能获得100多亿元的现金回流,同时还能大幅降低负债水平,也算求仁得仁。

泛海控股发布于2019年1月22日的公告显示:泛海为东风公司(158亿元)与泛海建设(121.198亿元)的贷款提供担保。截至公告披露日,公司及控股子公司对外担保实际余额为850亿元。

泛海对于此番交易的评价则是:房地产业务比重将大为下降,公司可聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目,并可更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结,进行转型;负债减小,现金回流:公司的负债规模将有所下降,且可获得大额现金回流,有效缓解公司的现金流压力,提升公司的财务稳健性。

显然,如同阳光100的易小迪,泛海系已经坚定地走在去地产化的道路上。而孙宏斌则在地产领域继续狂奔。2018年,融创中国实现合约销售金额人民币4649.5亿元,同比增长27%,完成了年初计划,连续两年位列全国房企排行榜TOP4,并在北京、华北、上海、西南、东南、华中、广深、海南8大区域的80多个一线环一线及核心二线城市,落地360多个项目。

2018年,在房地产调控政策依然从紧的背景下,房地产交易规模再创新高,万科、中国恒大、碧桂园全年销售金额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关。2018年重点监测的10家品牌房企销售业绩显示,10家龙头房企均成功进军千亿军团。万科迈入6000亿元阵营,销售金额为6069.5亿元;中国恒大和碧桂园则分别以销售金额5513.4和5018.8亿元(碧桂园仅公布权益合同销售数据),稳站5500和5000亿元关口。

而对泛海来说,马放南山,刀枪入库。江湖一梦,地产远去。

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