（原标题：从海南到云南 地产投资客迁徙路线图）
导读：从每平四五千涨到一万三四，中国唯一拥有热带雨林的城市——西双版纳，房价正如这里的气候一样，正在持续热炒。
这里房价上涨与海南全域限购导致的市场外溢有一定关系，背后是一张房地产投资客、销售和中介等从海南转移到西双版纳的迁徙路线图，其中，很多销售和中介本身就是房地产投资的主力军。
但西双版纳楼市繁荣能持续多久？从土地市场来看，开发商们似乎对西双版纳信心充足。
作者 | 经济观察报记者 田国宝
11月底的西双版纳依旧炎热，作为中国唯一拥有热带雨林的城市，这里仍是半袖、短裤和拖鞋的天下。从嘎洒国际机场到自治州政府所在地景洪市区不过十几分钟的车程，不时有巨幅楼盘广告从车窗外飘过。
占地5.3平方公里的融创万达国际度假区位于景洪市东北，从万景大道进入度假区内，道路两侧底商聚集着大量房地产中介门店，饭店、酒店、售楼处是这条街上绝对的主角，这里也是西双版纳著名的售楼一条街。
来自吉林的赵颖是西双版纳地产中介队伍中的一员，“原来一直在三亚，今年才到版纳。”她告诉记者，海南省限购后，大量的房地产销售和中介转战云南各地，西双版纳是主要的落脚点。
与赵颖不同，谢辉是土生土长的西双版纳人，他告诉记者，西双版纳房价是从2017年初开始上涨的，“原来这边的房子都是四五千，现在已经一万三四了。”
西双版纳房价上涨与海南全域限购导致的市场外溢有一定关系，背后是一张房地产投资客、销售和中介等从海南转移到西双版纳的迁徙路线图，其中，很多销售和中介本身就是房地产投资的主力军。
扎堆西双版纳
早晨9点多，赵颖准时出现在其所在的门店内，门口停着一辆三亚车牌的汽车，那是专门用来带购房者看房的交通工具。在西双版纳，挂着三亚车牌的看房车随处可见。
赵颖介绍，西双版纳是典型的候鸟城市，入冬后，外地人逐渐多起来，春节前达到顶峰，“大部分是北方人，北京和东北的多，都是来过冬的，春天暖和的时候就走得差不多了。”
虽然已经逐步进入旺季，但赵颖并不忙碌，“周末的时候忙一些，平时还好。”她的同事以东北人为主，少数来自海南、云南等地，但都是从海南各地转战过来的。
赵颖更准确的职业是代理销售人员，主要以销售一手房为主，接待到客户后，首先介绍整个西双版纳房地产几大板块区域，相关楼盘分布、配套、价格等如数家珍，并询问客户购房目的。然后根据购房者的资金实力和购买目的来推荐项目，如果常年自住，推荐配套较好、入住率较高项目；定期前来度假自住的客户更适合反租的公寓产品；如果投资，价格相对较低、交房较晚的期房是首选。
确定意向项目后，赵颖会叫上司机一起到项目售楼处，与现场销售进行对接并进行客户交接，但赵颖一般会全程陪同客户。
如果现场没有成交，未来赵颖还会定期给客户打电话询问，一旦成交了，根据不同的项目，赵颖可以拿到不等的佣金和提点，大开发商或热销项目佣金较低，小开发商或冷门楼盘佣金较高。
赵颖表示，房地产销售中介很少有靠工资和提成生活的，只要稍微有点经济实力的，都会选择投资房地产，“一个人买不起，就几个人合起来押一套，有时候都不网签，价格上涨了就转卖给客户。”
每新进一个区域，嗅觉相对灵敏的销售人员会成为第一波投资客，然后逐步鼓动身边人、老客户投资，“客户确实能赚到钱，谁的钱不是钱，都不是傻子，你说是不是。”赵颖笑着说。
2017年3月，全国北京及环京区域、广州、杭州等10余城市加码调控后，大量楼市资金外溢到三四线城市及旅游度假城市，海南和西双版纳都迎来一波放量行情。2018年4月海南省实施全域限购后，海南的部分购房需求转移到云南。
随着赵颖们从海南来到云南，他们的客户资源也随之进入云南各地。之所以选择西双版纳，主要有两个原因：第一，西双版纳处于热带地区，在客户资源上与海南有很大重叠性；第二，在云南几个主要旅游度假城市中，西双版纳房价相对较低，更能够吸引投资客。
赵颖来西双版纳时间不长，再加上她来的时候价格已经相对较高，所以暂时还买不起，但先她而来的同事们多数是西双版纳楼市投资客，“像这种全国独一无二的城市，只要价格没有过万，都可以闭着眼睛去买”。
房价翻番
万达西双版纳国际度假区项目于2012年首次开盘，目前已经开发到12期，在售的为10期洋房和11期合院别墅。
售楼处一位销售人员表示，项目2012年第一次开盘，价格在4000元左右，一直到2017年初，“价格也就五千多一点，从那以后，外地来买房的人开始多了以来。”
谢辉家在景洪市近郊农村，不忙的时候会出来跑滴滴，经常会拉从外地来的购房者，“这个地方房子大部分都是外地人买走了。”他回忆，从2017年春节以后，外地来买房的人明显多了起来。
谢辉感叹从大城市来西双版纳的购房者们出手阔绰，“很多外地人说西双版纳房价便宜，北京1套房能买我们这10套，来了就好几套的买，我们本地人工资也就两三千，根本买不起。”
随着购房者不断涌入，成交开始大幅增长。西双版纳官方统计数据显示，2017年西双版纳商品房成交面积为158.9万平方米，同比增长35.4%；销售金额为96.23亿元，同比增加60.2%。
目前万达国际度假区项目洋房售价普遍在1.4万元/平方米左右，合院别墅项目均价达到2万元/平方米。
官方数据显示，2018年前三季度，西双版纳商品房成交面积为146.96万平方米，接近2017年全年销售面积；商品房销售金额为115.03亿元，超过2017年全年销售额，这也是西双版纳房地产销售额首次破百亿。
中国房地产业协会数据显示，截至12月5日，西双版纳一手房均价为1.21万元，环比上涨10.63%。二手房价格为9622元，同比上涨32.04%，环比持平。不过本地多位销售和中介透露，本地二手房市场规模并不大。
投资客迁移
2017年4月，海南省住建厅、国土厅和人行海口支行联合出台《关于限制购买多套商品住宅的通知》；5月，海口、三亚、琼海三地实施局部限购，在限购区域内，非海南省购房者需要提供1年或2年社保。
赵颖表示，当时三亚、海口等地都分限购区和非限购区，虽然限购区域外地人不能购买，但大部分非限购区还可以购买。“出台限购政策后，市场反而更好了。”
不过海南楼市真正热起来是在2018年初，当时有关海南成立自贸区的消息开始流传，并吸引大量外地购房者进入。
今年年初，经济观察报记者在海南采访时，当地房地产从业者告诉记者，海南八成购房者为外地人。那是一段让赵颖不断感叹的时光，从业时间不长的她亲历了一波楼市热潮，“那个时候每个人手里都有十几单交易，忙得恨不得会分身术”。
好景不长，3月底海南将外地购房者首付比例从40%提高到70%，紧接着4月22日海南省政府出台了全域限购的政策，至此，海南楼市进入“冰河世纪”。
2017年下半年，随着外地购房者增多，赵颖的几位同事从三亚来到西双版纳处理业务，“原来业务不多，来了单就介绍给版纳同行，少拿点提成，业务多了以后，就先过来一部分人，这个店就是那个时候开起来的。”
赵颖表示，中介和代理销售之间有一个连接房源地和客源地的圈，客源地中介既为海南项目寻找客源，也为云南项目蓄客。随着海南全域限购，赵颖和同事们逐步将市场重心转向西双版纳。
与丽江、大理等旅游度假城市房价普遍超过2万元相比，西双版纳房价较低，2018年，西双版纳楼市量价齐创历史纪录。
但西双版纳楼市繁荣能持续多久？赵颖也说不上，从土地市场来看，开发商们似乎对西双版纳信心充足。中国土地市场网信息显示，截至12月4日，西双版纳累计成交土地994.86公顷，比 2017年增加12.4%，是2016年2.16倍、2015年的接近10倍。
本文来源：经济观察报
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