香港韩国带头入侵 亚洲投资客横扫伦敦写字楼市场

亚洲投资客继续在伦敦写字楼市场翻江倒海，几乎“反殖民”英国。

英伦投资客（2018年9月6日）获悉，香港永泰地产（Wing Tai）接近买下位于伦敦金融城的超豪华地标写字楼30 Gresham Street，项目要价4.25亿英镑（43亿港币，37.5亿人民币）。

30 Gresham Street大楼卖家同样是来自亚洲的韩国三星人寿保险（Samsung Life Insurance Co.）。

从投资回报来看，三星2013年买下该楼时付出的价格是3.1亿英镑，五年过去后，大楼升值了1.15亿英镑，算房价的话每年涨了7.5%，加上固定的租金收益，整体投资回报率每年能有差不多12.5%。

这样的收益率对于追求稳定的保险资金非常理想。

30 Gresham Street大楼位置极其优越，地处伦敦金融城核心，位于市政厅（Guildhall）正对面，距离英格兰央行、圣保罗大教堂、伦敦证券交易所直线距离都只有200米。

大楼拥有160年租赁使用权（Leasehold），一共八层，面积达到40万平方英尺，目前处于满租状态，绝大部分被出租给德国商业银行（Commerzbank AG）用作其英国总部，其它租客还包括南非投资公司Investec、日本三井住友银行、三星资管、底商Pret等。

大楼租期还剩15年，每年租金约为1832万英镑，意味着香港永泰买下后，至少能保证未来15年每年1832万英镑的租金收入，年租金回报率约为4.25%。

永泰地产在港交所上市，其母公司是注册在新加坡的永泰控股，于1963年由潮州商人郑翼雄创立，从事服装代工起家，现在主要经营房地产投资。

香港人对伦敦的爱无处不在，低调的永泰地产看上去名不见经传，但实际上也已经在伦敦买了5栋甲级写字楼，正是香港“入侵”伦敦的完美样本。

这边香港人先下一城，今年伦敦写字楼市场第一大金主——韩国人也不甘示弱，刚被爆出即将买下今年第8栋伦敦写字楼。

2018年9月4日，据彭博透露，韩国韩亚银行（Hana Financial Group）接近买下位于伦敦金融城，英格兰银行正对面的地标写字楼One Poultry。

大楼作价1.85亿英镑（约2683亿韩元，16.33亿人民币），被整租给美国共享办公巨头WeWork。

One Poultry大楼属于永久产权物业，面积约为13.9万平方英尺，WeWork刚刚宣布整租大楼15年，年租金约为847万英镑，年租金回报率约为4.25%。

One Poultry大楼外形很有争议，是一栋红白相间、内部镶有彩色玻璃窗的后现代主义建筑，由获得第三届普利兹克奖、英国著名建筑师James Stirling设计，建成于1998年。

大楼于2016年被英国列为 Grede II 保护建筑，是英国最年轻的历史保护建筑。

WeWork目前正在对大楼进行翻新改建，建筑内的一座大阶梯在WeWork的帮助下也将重新对外开放，大楼将于近期完工。

值得一提的是，最近的研究显示，在伦敦把写字楼租给WeWork亦有不利：WeWork租赁比例在40%以上写字楼在伦敦相对比较难卖。

可以看出，虽然WeWork已经成长为伦敦写字楼市场的第一大租客，但保守的英国人仍对其商业模式持谨慎态度。

说回韩国资本，前面提到这栋楼已经是韩国金主今年以来在伦敦买下的第8栋写字楼。

在此之前，韩国人刚刚完成今年伦敦房地产市场第一大交易：韩国国家养老基金NPS斥资11.6亿英镑买下伦敦高盛总部大楼，交易于近期（2018年8月22日）正式交换合同。

韩国人2018年买楼清单

图表数据显示，如果只算完成的交易，韩国人今年以来已经在伦敦房地产市场花掉了33亿英镑，差不多是中国内地投资者的3倍（11.39亿英镑）。

彭博预测，韩国买家今年还会继续买入，最终会在伦敦花掉至少40亿英镑，已经提前锁定今年伦敦第一大投资者的桂冠。

亚洲投资客横扫伦敦写字楼市场

伦敦写字楼市场这周最大的两笔交易买家都来自亚洲（香港、韩国），其中一笔交易卖家也来自亚洲（韩国），让人不禁感慨在伦敦的地界上做交易，买卖却都和英国人无关，而这侧面反映出流动性超高的伦敦写字楼市场早已成为面向全世界的市场。

今年以来，相比冷却下来的中国内地资金，以香港、新加坡、韩国为代表的亚洲资本迅速补位，在伦敦极其活跃。

图为近四年来，亚洲资本在伦敦市中心商业地产市场的份额，每年稳步上升

最新数据显示，2018年伦敦共有价值72.3亿英镑的写字楼经历了换手，其中60％的项目被亚洲买家拿下。

究其原因，大量资本之所以从香港、新加坡、韩国流出，进入伦敦，是因为伦敦的写字楼能够提供比本国更长的租约和更高的投资收益。

上图看出，伦敦顶级写字楼年租金回报率在3.75-4%，大大高于香港的2.8%，新加坡的3.3%。

除此之外，伦敦写字楼平均租期为10年，是世界上最长的，相比之下，巴黎、法兰克福和东京平均为5年，北京只有2年。

在伦敦长达10-25年的租期内，房东还可以按照合约根据经济情况调整租金。

可以看出，提供稳定租客和长期现金流的伦敦写字楼能最大程度的保障房东的利益，而这正是这批亚洲投资客所看重的。