今日，旭辉领寓“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产专项计划”(以下简称“旭辉领寓类REITs一期”)首期发行挂牌仪式在上海证券交易所举行。此次发行的首期产品规模为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。投资人为招商银行，中信银行，建信养老保险。
（上海证券交易所挂牌仪式现场）
此前，旭辉领寓类REITs获批30亿元，涉及 10-15个项目，其创新在于实行“储架发行”机制，可一次核准、多次发行，不依赖强主体兜底，首期发行底标项目为已实现稳定运营的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与浦江国际博乐诗服务公寓，前者面向年轻白领，后者定位高端，出租率分别为97％及85％。此举使得领寓成为了租赁市场首家以双产品线作为底层资产获得储架式权益类REITs发行的民企。
旭辉领寓创立于2016年7月，作为旭辉房地产+创新业务板块，致力于构建全球租房生活服务平台和资产管理平台，依托旭辉集团的强大实力，是一家独立运作的创业企业。领寓一直在打造基于年轻人居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区，重新定义Linker生活方式。目前，旭辉领寓已完成了对一线、二线核心城市的公寓布局规划，在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、成都、郑州等19个城市管理规模已逾35000间。
本次REITs的成功发行，是对“加快推进住房制度改革与长效机制建设”的积极响应。对领寓而言，丰富了金融结构，形成资产管理闭环，而此类金融创新和闭环的形成将有力的支持住房租赁运营机构向机构化、市场化、品牌化方向发展。
（旭辉领寓发展模式图解）
金融创新助力轻重资产1：1
首期发行的标的物业为上海浦江博乐诗服务公寓、上海浦江柚米国际社区。二者距地铁8号线联航路站及主干道浦星公路400米，交通便捷。周边办公楼有国家863软件专业孵化器基地、漕河泾出口加工区、浦江科技广场等，另有红星国际广场、浦江城市生活广场、绿地和乐城商业中等购物中心。戴德梁行基于标的资产评估价值3.056亿，单方估价2.44万元/平方米，估值水平超过优先级规模2倍。
（首期发行底层资产——柚米国际社区上海浦江店、上海浦江博乐诗服务公寓）
旭辉领寓方面表示：在税收筹划，资产估值、资产管理几个核心问题上，第一期发行过程中没有太多障碍，这跟物业本身的估值/持有成本和运营状态匹配较好有关，后续发行的各期项目也会做好这几个核心问题的把控。
目前，旭辉领寓的重资产布局覆盖上海、杭州、南京、武汉、宁波等地，借助此单REITs，未来将会有更多优质资产被装进此REITs当中。而在标的资产的选择上，领寓表示会坚持投资准入的高门槛，而非盲目扩张。
“REITs的二期发行已在筹备之中，我们将加强对重资产的持续与开发运营，占比由之前的30%调整到40%-50%，未来与轻资产部分达到1：1”，张爱华在挂牌仪式上表示。
“借着这一单REITs项目的成功落地，未来公司轻资产运营的业务也可能会考虑做一些证券化的尝试，如同此前行业推出的过的轻资产业务证券化产品，我们也希望能借鉴这些案例完善出更有生命力的轻资产证券化方案。”
在资本运作方面，未来旭辉领寓将通过多元化的融资渠道，引进更加低成本的资金：债券融资、股权融资、成立并购基金平台以及与险资合作。
资产证券化是东风而非“救星”
旭辉领寓CEO张爱华表示无论轻、重资产的比例如何，领寓的核心竞争力都离不开运营能力和投资收益。资产证券化是解决长租公寓资金运作的一剂良药，但能否借资产证券化的东风助力发展，取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力，二者相辅相成。再好的结构没有匹配的资产运营能力，相信也只能停留在方案阶段，不会有任何的生命力。而空间运营能力的起点和基础在于对产品的研发和创新。
（旭辉领寓CEO 张爱华女士）
旭辉领寓在成立之初便自主研发三条产品线：城市新青年品质租房优选——柚米国际社区，企业商旅首选服务式公寓——博乐诗服务公寓，学生、蓝领的第一次租房的高性价比选择——菁社青年公寓，分别满足不同阶段的租住需求。
（旭辉领寓三条产品线对比图解）
同时，旭辉领寓也在积极研发极小户型、家庭型、社区型及养老公寓，覆盖租户全生命周期。这一切都将在位于上海青浦的旭辉领寓产品研发基地里有条不紊地进行，此举也是业内首创。“我们的产品研发基地预计在本月底正式对外开放。在这里我们实现了真正的拎包入住，欢迎我们的种子租客及各类试睡体验官来反馈，我们也希望可以在这样一个具有生命力的研发基地中，把用户需求迅速转化产品模型，小步快跑，迅速迭代，在高坪效的基础上，提供更符合市场需求并更具溢价空间的产品”。张爱华在挂牌仪式上表达了对产品品质与创新的坚持。
除了对产品打造能力之外，领寓也不断打磨运营服务能力。今年5月，旭辉领寓与日本领先公寓及酒店综合开发运营商Global Agents 达成战略合作，在国内引入日本先进的运营管理体系和产品打造经验；并成立合资公司，携手开拓日本市场，这也是领寓迈出全球化发展的第一步。
可以看出旭辉领寓正在通过REITs构建重资产收购运营进入和退出的闭环，以此助推资产管理平台的迅速壮大。而另一方面也借力资本市场及政策春风，加快标准化公寓管理平台的打造和升级完善，今年年底实现6万间的管理规模，2021年将达到20万间，IPO上市，成为全球化的公寓领先品牌，打造中国的EQR。
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叶怡静_NO1028
