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央企房地产"江湖":重组整合再造"巨无霸"并非易事

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(原标题:央企房地产“江湖”:想要重组整合再造“巨无霸”并非易事)

导言

随着各大房企上半年业绩陆续出炉,央企房地产这一群体的表现值得关注。从行业整体来看,2018年上半年房地产集中度进一步提升,“马太效应”下强者表现愈强,列后房企承受诸多危机。对于央企房地产来说亦是如此,一方面其面临来自行业的规模竞争,另一方面央企房地产群体内部分化发展的趋势也在进一步加强。

央企整合大潮激荡着央企房地产分化发展的格局。近日举办的深化供给侧结构性改革推动中央企业高质量发展媒体通气会透露信息,下一步国资委将在更高目标、更大范围、更深层次去谋划和推动重组工作,央企将分层分类推进新的整合,在继续做好集团层面重组的同时,打破企业边界深入推进专业化整合。

“央企房地产的重组整合是当前房地产市场的重要趋势。在‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位下,房地产市场呈现出平稳发展的态势,给市场带来很多变化。其中,房企之间的合并重组,特别是国企或者央企房地产的重组整合,或成为影响行业发展格局的重要力量。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉《中国建设报·中国房地产》,重组整合将为央企房地产的发展带来更多想象空间。

分化发展 登顶与跟队

经国务院国资委批准,当前主要有21家央企保留房地产业务。但在整个房地产业经历深刻调整的今天,央企房地产正各自进入不同的发展轨迹,分化发展趋势明显。其中,以保利地产为代表的第一梯队房企正发力登顶前三甲,而以五矿地产等为代表的央企房地产则排在TOP100之外,在行业日益加剧的规模竞争中努力保持跟队。

央企房地产分化发展的行业背景之一是行业集中度快速提升。中国指数研究院数据显示,2018年上半年,共有138家房地产企业销售额超过50亿元,较去年增加12家;合计实现销售额49743亿元,平均销售额361亿元,同比增长25.6%;市场份额提升15.2个百分点,达到76.4%,刷新了历史数据。

在“马太效应”下,房地产资源必然向谈判能力、融资能力、成本控制能力、溢价能力更强的龙头房企集中,进一步加强了央企房地产的分化发展。从销售业绩来看,2018年上半年,保利地产、中海地产、华润置地跻身TOP10,招商蛇口与中国金茂位列TOP20,中国铁建、保利置业跨入TOP50,中粮地产、中国中铁、华侨城、电建地产、中冶置业和中交地产进入TOP100,五矿地产等其余8家企业则排在TOP100之外。

通过梳理业绩公告数据可以发现,上半年不少央企房地产已经完成甚至超过年度目标的50%。其中,完成比例最高的属中国金茂,其上半年累计取得签约及成交销售金额共计717.62亿元,已经完成年度目标的71.8%。此外,保利置业、中国铁建、保利地产、中海地产等也在上半年已经完成或者超过了年度销售目标的一半。

以保利地产为例,根据其7月15日晚发布的业绩快报,公司上半年实现营收598.66亿元,同比增长9.9%;净利为64.92亿元,同比增长14.9%。报告期内,公司实现签约金额2153.12亿元,同比增长46.86%,为以后年度的业绩增长奠定了基础。按照保利地产此前公布的“345战略”,2018年要实现销售额4000亿元,2019年要冲击5000亿元。

“利润王”中海地产仍然保持自身优势。今年上半年,中海销售金额为1273.2亿港元,同比上升33.7%。尽管在规模上暂时落后于“碧万恒”,但在净利润方面,中海地产依然优势明显,上升25.2%至216.5亿港元。2017年,在中海地产进入颜建国时代后,其在拿地上作风强悍,与总公司的互动显著增加,开始强调规模,在管控上也更趋向精细化,成为央企房地产群体的典型代表之一。

曾经位列“招保万金”之首的招商蛇口,也在央企房地产分化发展的潮流中努力跻身。今年上半年,招商蛇口实现签约销售金额为750.96亿元,完成全年目标的49.7%。而在2017年,招商蛇口全年累计实现签约销售金额1127.79亿元,同比增长52.54%;签约销售面积570.01万平方米,同比增长20.98%。

也有部分央企房地产在分化发展的格局中面临较大压力。例如,五矿地产上半年实现签约销售额约为28.1亿元,仅完成全年目标的18.7%。2017年,五矿地产实现收入为119.36亿港元,同比增3.1%。其在近期的公告中表示,公司今年前6个月的签约额与去年同期相若,根据销售计划,大部分开发项目将集中在下半年开盘预售,有信心完成全年度目标。

背后动因 重组与整合

随着房地产“寡头时代”来临,集中度提升不仅给中小房企带来生存压力,同时也对大型房企的运营管控、资金运作等能力提出了更高要求。在此背景下,合纵连横式的重组整合成为这场规模赛中的重要生存之道。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在未来几年,房企之间不仅是“大吃小、快吃慢”,也可能因为企业集中度增加带来大企业之间的合纵连横,甚至排名前30的企业之间,因为各自诉求直接合并,这将是今后并购的新特征。事实上,对于央企房地产来说,重组整合的大戏也正在频繁上演,并成为改变央企房地产竞争格局的重要动因。

早在2004年6月,国资委发出《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》,贯彻主辅分离、精干主业的要求,决定由中房集团、保利集团、华侨城、招商局和中国建筑工程总公司5家企业牵头整合国资委168家央企旗下的房地产资源,正式拉开了央企房地产整合的大幕。

10多年来,央企房地产几经演变。2010年,国资委确定了包括中国建筑总公司、中国房地产开发集团、中国保利集团、华侨城集团等在内的16家地产主业央企。2011年,鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团获准保留地产业务。至此,允许保留房地产业务的央企由此前的16家扩充至当前的21家。

在央企房地产的演变发展中,重组与整合是一条重要的主线。近年来,在被国资委允许从事房地产主业的21家央企中,包括中交、保利、中航、五矿、中冶、中房等在内至少有10家已启动内外整合重组。其中,早先起步的华润置地、中海地产等第一梯队企业的重组已基本完成,紧随其后的中交、五矿、中粮和保利等地产央企正在加速重组整合步伐。

以保利地产为例。早在2016年,保利地产发布公告以20亿元收购中航地产旗下房地产业务,加速了保利地产的重组整合之路。而通过并购直接为保利带来了新的产业资源,此次并购之后,保利以中航航空大世界为契机,顺势布局了主题乐园。据了解,保利计划在上海、南京、三亚等全国9个地区建立航空主题乐园。

保利地产与保利置业的整合也备受关注。2016年11月,保利地产公告称将购买保利置业集团有限公司的相关项目,拉开了保利地产与保利置业整合序幕。但之后保利地产称鉴于推进该项重大事项的条件尚不成熟,公司决定终止筹划本次重大事项。1年后,保利地产审议通过了《关于收购保利(香港)控股有限公司50%股权的议案》。今年6月20日,保利置业公告称与保利地产的整合已经到尾声,保利(香港)控股有限公司股权变更完成交割。根据公告,双方股权交割完成后,保利地产不会并表保利置业,仍将由保利集团合并其财务报表,但是未来境内所有新增的项目都将会由保利地产为主来开发。

“从这类并购可以看出,央企内部的地产资源大整合在继续,类似重组有助于盘活当前一些小型央企地产资源,也给大央企提供更多的土地补给。”易居研究院智库研究中心总监严跃进表示。

重塑格局 现实与期待

日前,国资委就中央企业重组整合工作方面提出了明确要求,下一阶段要充分认识重组的重要意义和整合任务的复杂性、艰巨性,进一步加大工作力度,扎实推进整合融合,确保实现重组预期目标。对于央企房地产来说,其不仅要应对整个房地产市场的格局之变,也在央企整合的大潮中面临诸多变数。

央企房地产的重组、整合和土地等资产注入正在催生一批巨无霸地产公司,发展格局正在重塑。例如,中交集团为推进内部房地产板块整合,早在2015年便出资成立了中交地产集团,负责中交集团房地产业务的运营和管理。近期中交房地产集团副总经理周济透露,中交房地产集团作为中交集团的二级子公司,它的全面改革试点在两年前已经拉开序幕,今年年底重组整合方案就会全面落地。

今年7月24日,中粮地产发布公告称,拟收购大悦城地产59.59%股权,重构集团地产资源。收购完成后,公司2019年归母净利润相比收购前预计增厚超过4成,商业地产和住宅开发双轮业务将获得较大补强。“公司积极寻求转型,探索以更优的业态组合与资产抵御行业风险,这也是公司启动对商业地产及城市综合体业务为核心的大悦城地产控股公司的重大资产重组的动因之一,公司希望打造综合型、全业态的房地产专业化公司。”中粮地产表示。

除了央企内部重组,央企参股民企或者引入民企进行混改也成为重要趋势,典型案例是绿城与中交的合作。国资委产权局副局长郜志宇今年年初表示,初步统计,2017年中央企业新增混合所有制企业户数超过700户,其中通过资本市场引入社会资本超过3386亿元。从行业分布看,房地产、建筑、建材、通信、矿业5个行业企业混合程度较高,房地产混合所有制企业户数占比达到88.3%。

但通过重组、混改等方式造就“巨无霸”企业也并非易事。3年前,五矿集团宣布与中冶集团进行重组,中冶集团整体并入五矿集团,重组完成后,五矿集团的总资产达到7000亿元。但二者的重组至今未有实质性进展,而在业绩表现上,后者也是优于前者。对此,五矿地产副主席兼董事总经理何剑波在今年3月份表示,在地产方面还没有具体的整合计划,但首先要做的事情就是业务协同。

“在央企房地产整合过程中,一是要考虑如何提升企业的资源整合能力,尤其是融资能力对于房地产这样的重资产行业来说至关重要。二是考虑企业文化该如何融合,央企房地产在整合后面临企业文化和管理等方面的碰撞,只有做好企业文化融合才能充分发挥重组带来的正面效应。此外还要解决重组后的企业确权问题、历史债务问题、员工安置问题等。”江瀚说。

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