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3年冒险布局后 400亿规模的龙光想闯进行业利润前十名

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3月22日下午,龙光地产(03380.HK)发布2017年报,超额完成370亿元的销售目标,实现合约销售额434.2亿元,同比增长51.2%,销售面积为242.6万平方米。

2018年,龙光地产剑指660亿元的权益合约销售金额,与2017年相较,增幅超50%。目前的市场环境喊出这个目标颇需勇气,龙光另一个目标是瞄准行业利润前十名。

冒险?

2003年,来自广东汕头的房企龙闯进深圳市场,十年后在香港上市。当时每平方米不过千元左右的土地成本,常被管理层引以为豪、挂在嘴边。

龙光有过令人不解的时候,特别是近年屡屡竞投高价地。

2014年10月,龙光在万科(000002.SZ;02202.HK)、保利(600048.SH)、中海(00688.HK)等房企口中抢下深圳龙华白石龙宅地,楼面价将近2.5万元/平方米。那时,该地块周边的二手房价也不过卖2.5万-3万/平方米。

2015年9月,深圳龙华红山的一宗巨无霸土地入市,因总价过高竞拍遇冷,被龙光拿下。尽管以底价成交,还是创下当时深圳土地总价最高的纪录。红山宗地总价接近龙光当时的总市值,引起的质疑可想而知。

此后龙光又在深圳坪山、光明等片区拿地,去城市新区开拓客户市场。

龙光把白石龙地块开发成玖龙玺,此项目目前均价为7.5万元/平方米;又把红山项目开发成龙光玖钻,目前销售均价超过6.0万元/平方米,以及位于惠州大亚湾与深圳坪山结合处的龙光城,如今已20000元/平方米左右。

3月22日的业绩会上,龙光董事会主席纪海鹏谈及投资战略,“正是看好深圳都市圈的发展,10年前就布局了龙光城,截至目前龙光城还有200万平方米的可售面积。”

或者,冒险在一定程度上意味着眼光和预判,如在由城市发展、供求关系紧张而推高的房价中获益的小业主一样。当时很多人预言这家公司将会被套牢,但龙光被套的情况并未出现。

龙光在年报中宣布,据深圳房地产信息网统计,2017年,在成交套数方面,龙光地产以4416套排名深圳全市第一。

重仓深圳这样的一线城市带来的好处是漂亮的毛利率。2017年,龙光毛利率较上年提升2.5个百分点至34.4%,实现毛利95.2亿元, 同比增长45.1%,核心净利润人民币46.2亿元,同比增长48.7%。

从深圳到粤港澳大湾区

过去数年,龙光所走的路与碧桂园等全国布局、适当牺牲毛利率下沉到三四线城市的房企并不相同。很难评价房企在规模与利润,核心城市资产和广泛布局之间的取舍孰优孰劣。

在深圳的资产上涨后、投资者开始理解龙光的战略时,它作出另一个决定,从在深圳孤注一掷,到粤港澳大湾区里搏一把。

2015年时,龙光在主席报告书中的表述还是:巩固汕头、南宁的市场龙头地位,加大在大深圳圈及珠三角区域的投资力度;2016年相关表述已变成:继续前瞻性布局粤港澳大湾区,增加在区内的投资。

业绩会现场,龙光管理层指出,粤港澳大湾区将是龙光未来销售、利润快速增长的保证。

截至2017年末,龙光土地储备总建面超3600万平方米,包括招拍挂土地项目和城市更新项目在内,权益总货值达5200亿元,其中有81%分布在粤港澳大湾区。

龙光开始走到外围城市布局,2017年在河源、阳江等城市拿地布局,也尝试出海,在香港和新加坡落地了数个项目。

回答投资者问中,纪海鹏表示,2018年聚焦于大湾区,但也不能丢掉其他城市。龙光也有意进入上海和北京一个小时生活圈。

言语中,纪海鹏还是看中核心区域的价值。听起来,这更像是龙光对其深圳经验的复制。

不过,龙光管理层同时也提出,“理性拿地,不拿单价地王”。这与其过去的表现不同。

按照龙光以往的操作,拿下一宗高价地后,为减轻财务压力,会引入外部资金,分享项目股权。如2014年10月拿下白石龙地块后,龙光在12月便公告宣布引入平安大华基金注资。种种原因下,龙光又陆续从平安大华手上购回部分子公司的权益。

除了与此类第三方合作减少外,龙光不拿单价地王多少也因应金融业去杠杆、流入房地产业资金受到严格管制的大环境。

截至2017年末,龙光的加权平均借贷成本从上年同期的6.1%下降至5.8%,净负债比率67.9%,较上年同期下降3.5个百分点,持有现金及银行结余约224.1亿元,同比增加51.4%。

纪海鹏在业绩会上表示,未来3至5年,公司目标是成为粤港澳大湾区龙头房企,核心利润进入地产行业全国前十。

不论是从土地储备、区域布局,还是资金层面来看,龙光的团队正在为这个目标作准备。

第一财经曾问过龙光首席财务官赖卓斌关于公司进入存量物业市场或者开展其他多元化业务的打算,他的回答是暂无计划。2017年,龙光地产实现的276.9亿元收入中,多数来自物业开发,其余全由物业租赁和建筑合同所贡献。

在多数开发商预判买地建房模式早晚到头,未雨绸缪布局创新业务的当下,用保守来评价龙光似乎并不合适,因不可否认其于粤港澳大湾区布局的前瞻性。

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