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2018年大战开启 更多房企吹响冲击“千亿”号角

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春光明媚的三月,对房企而言却是意义非凡。一方面,有着上一年度业绩公布后的喜或忧;另一方面,则要面对新年度销售目标的挑战。显然,这场“上游冲万亿、中游争千亿”的大戏,已经拉开序幕。

(原标题:2018年“目标”大战开启 更多房企吹响冲击“千亿”号角)

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

对于房企而言,三月既是过去一年的总结期,也是公布新一年度目标的关键节点。截至目前,已有40余家房企公布了2017年度业绩及2018年度销售计划。

根据中信建投数据,碧桂园、恒大、万科2018年的业绩展望分别达到7000亿元、6200亿元和5500亿元。不过,后面的追兵也不弱。以融创中国为例,其2017年销售冲破3000亿元大关,同比增速达140%。同样,千亿水平线上的争夺也同样激烈。

《每日经济新闻》记者注意到,不少业内受访人都表达了相似的观点:房企年度目标不仅是口号,更大程度上可以体现一家企业对行业发展、自身策略的判断,能侧面体现整个行业当年的发展局面。2018年战火已燃,房企竞速之间又将展示出怎样的行业新态势?

2018年大战开启 更多房企吹响冲击“千亿”号角图片来源:摄图网

“高寡占型”市场将临

“龙头房企逆市上行、快速增长;中小型房企依然举步维艰,成长空间及市场份额进一步被挤压;500强企业中销售份额小且呈现负增长的企业也不在少数。”据第三方市场机构最新发布的《房地产500强测评报告》(下称报告)对行业格局作出如是判断。

来自亿翰的数据显示,2017年TOP10房企门槛已经达到1521亿元,TOP20房企门槛值已接近1000亿元;TOP50房企的集中度已接近50%。自2016年以来,房企行业集中度明显提速,预计只需要两三年时间,中国房地产的洗牌门槛就会定在销售额500亿~1000亿元。因而目前相对在后序列的企业,都吹响了2018冲击“千亿”的号角。

对于2018年的房企格局,克而瑞给出了预测:2018年千亿阵营将由17家扩大到30家。

新城控股高级副总裁欧阳捷则向《每日经济新闻》记者提供了一个保守估计的数据:2020年TOP4强房企销售额均将超过万亿元,TOP1可能接近3万亿元,合计约6万亿元;第5~10名房企销售额为3500亿元~8000亿元,合计销售额约3万亿元。按此匡算,TOP20房企合计销售额将达到11.5万亿元,市场占有率将超过80%,平均增速39%。即使退一步讲,TOP20房企占据70%的市场份额也似乎没有太大悬念。

目前的房地产局面,似乎一切生死都有关规模。“如果不能在‘高寡占型’市场来临之前抢占更多的市场份额,即便是大房企也会落伍。不进则没!”欧阳捷坦言。

按照日本著名产业组织专家植草益的“市场结构划分理论”,当行业前8强占据70%以上的市场份额,即可进入“高寡占型”市场。而中国房地产行业已行之将近。

“所以房企制定的目标并非为博眼球。当市场成交已呈现被龙头房企集中的趋势,房企制定的目标就不单决定了2018年的发展规模,更是决定了未来长远发展。”安居客首席房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者。

正如欧阳捷所言,“有规模才有江湖地位、有江湖地位才有话语权。”

土储竞争成房企命门

值得一提的是,虽然企业多以销量排位,但当下的市场格局所谈论的“规模”,其实已不仅是业绩量这么简单,实力与能力无一不求。而能否具备持续高增长的实力,关键在“粮仓”(土储)。

一个有趣的细节是,TOP30房企中,不少企业近年的土地储备金额增速远高于销售业绩增长速度。以新城控股为例,2016年以来新增土地储备(规划可建面积)均高于销售面积,两者比例达到2.5:1。

“这恰恰印证了‘兵马未动、粮草先行’的战术。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,TOP30房企的销售门槛都会在千亿元以上,它们想要保持队形、继续扩张,势必需要更多的可开发土地。

数据显示,截至2017年上半年,恒大、碧桂园的土地储备均已超2亿平方米,万科、融创中国的土地储备也均过亿平方米。按2017年房企平均销售均价来计算,四家房企的货值均超万亿元金额。而按2017年各房企销售增速计算,亿翰估测2019年~2020年会有更多房企实现万亿元货值,个别企业可能在2018年就剑指万亿。

但问题是,资源有天花板,未来的土地空间将受限。

而且按照行业惯例,100万平方米的可建面积中约有20%本就是不可销售,比如公建用房、人防车库等。因此房企要保持业绩增长,就必须拿到比销售面积更多的土地储备,才可能获取未来更高的增长。

TOP20房企去年底结转总货值3.5万亿元,按照标杆企业平均年去化率50%匡算,今年需要补充5.5万亿元货值才能保证年度销售增长51%。

“虽然新城控股2017年的销售业绩增速达到96%,增长速度和意愿都还是很强,但在限制性发展新周期下,企业也或面临未来增速随大势逐年下降的情况。”欧阳捷直言,不仅是新城控股,TOP20房企的增长意愿都很强烈,但增长速度同样也会放缓。

克而瑞研究也指出,规模对房企来讲始终是核心,但从碧桂园不设销售目标这点来看,战略层面有摆脱原来大幅冲规模的迹象。净负债率的上升、近期融资环境恶化、借长期债的难度加大等隐忧,都是企业的顾虑。

房企利润长期预跌

与发展实力相比,能不能过得好则看利润。

张波告诉《每日经济新闻》记者,从已公布年报的数十家房企情况来看,龙头房企的利润超过预期,其中超过8成企业同比年利润明显上涨。“这一轮规模之争,是囊括盈利等各项能力的综合素质之争。”

近日旭辉集团总裁林峰就再次强调,“没有规模万万不能,但规模也不是万能”。2018年,旭辉将全年销售业绩定在了1400亿元。但在“政策难过、融资环境难过、市场方面难过”的背景下,林峰要求,要提高规模的质量,而不是单纯的规模。

欧阳捷也直言,未来房企不仅要规模,更要重利润,这是大房企追求业绩的必然选择。

报告指出,2017年500强房企销售金额增长率保持高速增长,主要受益于高企的房价;但成长指标中销售面积增长率大幅回落至22.3%;营业利润增长率虽然连续三年回升,但均未超过2010年水平,长期看仍处于下降通道之内。由此,城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变——从“产销模式”向“资管模式”转变,从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变,行业面临全面转型。

比如优秀开发商开始重视生活服务业务板块,逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展,“硬件+软件”轻重并举,快速切入存量运营和生活服务行业,包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等,并开始形成产业链协同效应。

张波认为,从目前现况来看,具备冲击第一阵营的房企数量极少,第二阵营争夺战火药味实足,第三阵营则是生死之战。在销售增速和利润增速都预测长期放缓的背景下,抓住目前仅有的时间,非常关键。

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