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上海待售库存下降至603万方 2010年7月以来最低

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8月,第一太平戴维斯发布第二季度上海住宅销售市场简报。报告显示,受制于去年年尾限购限贷政策的加码,住宅供求量在一季度双双跌至数年新低,但本季度供求量开始回暖。成交量连续四个季度超出供应量,因此待售库存持续逐渐减少。

一手市场

二季度,上海新建商品住宅新增供应累计约160万平方米,环比上升61%,但同比下降50.6%。鉴于价格高的市内项目越来越难以获得预售证,44%的新增供应位于郊外环外,而去年同期新增供应只占21%。

本季度,一手商品住宅成交环比回升38.8%,共计约210万平方米。除限购政策的持续影响外,成交量同时受到信贷市场趋紧、库存日益减少、价格处于历史高点等多重因素影响。根据融资和贷款定制服务提供商融360数据显示,6月上海首套房贷款平均利率从3月的4.41%上升到4.80%。

市场供不应求致使待售库存下降至603万平方米,为2010年7月以来最低,相当于4.9个月的成交量。

一手商品住宅成交均价环比微涨0.4%至每平方米人民币47,600元,再创新高。本次上涨主要因于别墅均价因供应持续紧张上涨13.7%,而公寓均价则小幅下跌1.1%。二季度,内环内成交均价上涨4.4%至每平方米人民币104,000元。

上海住建委5月声明开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。房地产开发企业、代理销售企业、房地产经纪机构、相关管理机构工作人员不得以各种方式炒卖房号,开发企业员工自购本企业开发的商品住房的应当予以申报,购房名单纳入区房管部门全程监管。同时, 对涉嫌违规的房地产企业,一经查实,一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质,并列入行业信用管理“黑名单”。

上海待售库存下降至603万方 2010年7月以来最低

二手市场

本季度,二手住宅成交量累计约320万平方米,环比上升11.4%;成交均价依然坚挺,达到人民币每平方米38,600元,环比上涨4.4%。由于核心区3一手和二手住房供应均有限,该区域二手成交均录得最高涨幅,环比上涨8.0%达到每平方米人民币63,000元。

类似于新房市场,二手房市场同时推出新政使交易过程透明化。上海市房地产交易中心6月也发布公告提出为确保交易真实,存量房合同网签备案时,网上操作系统将增加身份信息核验环节。如出售方与房地产权利人身份信息不一致,合同暂不能继续签订,需由经纪机构与房屋出售方共同至房屋所在地的区房地产交易中心办理身份信息核验手续。公告称,近期发现少数违规房地产经纪机构利用存量房合同网上操作系统擅自虚签交易合同,截至4月底,共吊销1500家房地产经纪机构的工商营业执照及备案和网签。

上海待售库存下降至603万方 2010年7月以来最低

高端住宅销售市场

二季度,高端市场新增供应共计约56,800平方米,均为在次级区域现有项目的新一期/新批次。

二季度新增供应来自两个项目,即同位于浦东新区花木板块的仁恒世纪公寓三期与星河湾荟苑五期。各为高端住宅市场新增43,216平方米(220套)和13,534平方米(36套)。

二季度,一手高端公寓成交量环比上涨13.0%,共计约17.2万平方米。尽管限购当前,很多高端项目仍录得平稳成交。尚海湾豪庭于2016年7月推出的新批次,二季度累计成交2.4万平方米,成交总价达29亿人民币,跃为当季销售领先的楼盘。成交均价约每平方米人民币114,000元。

二季度,一手高端公寓价格指数环比继续上涨2.2%,均价达到每平方米人民币106,900元。

住宅土地市场

二季度,上海土管局出台土地“招挂复合”政策。通过资格审查后,评标将根据经济实力(30分),技术资质(20分)和项目经验(50分)进行打分,每块地筛选出不超过三家房企竞拍。通过网上竞标、每家房企只有一次出价机会,使交易更加透明化以及减少高溢价土地产生几率。

二季度,上海宅地市场季内仅成交3幅包含住宅性质的地块,均通过“招挂复合”新政出让,共计约23万平方米可建面积。成交宅地的平均楼板价下跌29.7%至每平方米人民币13,000元,平均溢价率为24.4%。

中海地产以人民币约18亿元总价竞得位于奉贤区奉城镇的一幅纯宅地,平均成交楼板价约人民币每平方米23,330元,溢价率为48.8%。

保利地产以人民币约8亿元总价竞得位于浦东区临港芦潮港社区的一幅纯宅地,平均成交楼板价约人民币每平方米20,213元,平均溢价率达14.6%。中建地产以人民币约3亿元总价同时竞得位于同社区的一幅商住地,平均成交楼板价约人民币每平方米19,318元,平均溢价率达9.8%。

上海在7月首次挂出两宗纯租赁用地,分别位于浦东及嘉定。7月24日,浦东张江地块以人民币每平方米5,569元(13万平方米)出让,嘉定新城地块以人民币每平方米5,950元(71,300平方米)出让,均由当地国有开发商以起始楼板价购得。

上海的“十三五”规划也于今年7月公布。该计划概述了住宅土地规划的重大转变,目标是在5年内将土地供应面积增加20%,使土地总供应达到5500公顷并在其建造170万套新住宅,比“十二五”规划增加了60%。考虑到标准容积率约为2.5,这相当于每套约81平方米。

住宅销售市场展望

相较于普通市场供应增长趋势,高端市场持续供不应求,价格应仍够更好地维持高位。鉴于近年来土地供应有限,且着重于较小户型,预计中心地区较大的户型将会受到高度追捧。

近期全国及上海首套房利率同时上涨,虽不会产生立竿见影的效果,但确实反映出住宅市场信贷收紧的趋势。如该趋势得以持续,对市场的影响将逐步显现。

土地“招挂复合”新政将同时考验开发商资金链以及其开发优质项目的实力,从而缩小房产商竞争范围。一些开发商或将目标转向投资三四线市场,或通过并购现有项目的方式寻求发展。

鉴于土地竞拍者需接受资格审查,包括财务状况(总资产、净资产、收益率等),因此潜在竞标者的范围也将显著缩小,或将推进活跃于上海市场的开发商的整合,也将降低招标过程中竞争的激烈程度。

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