内资租户改写上海甲级写字楼格局 金融业需求居首

新兴产业内资公司在上海的飞速发展，令其对上海甲级写字楼市场的需求逐步扩大，加上金融业发展仍然强势，当地写字楼格局正在改写。

6月9日，世邦魏理仕发布《中国重点城市写字楼租户普查报告|2017上海》（简称“《报告》”）显示，上海写字楼体量全国第一，2017年平均租赁面积为1355平方米，较十年前累计增长70%。内、外资平均承租面积分别增长17%与27%，外资企业租户扩张较内资企业快速。过去十年，上海甲级写字楼存量从130万平方米，猛增到500多万平方米。

世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕指出，在研究样本中，金融租户占比36%，其后是制造业、专业服务与TMT行业租户。这四大类租户承载了上海甲级写字楼市场70%以上的租赁需求来源。内资企业是这两年成长特别快的租户，企业租户面积等形成整体成长。

上海的金融业租户中，除四大传统金融子行业（银行、保险、证券和基金）以外，财富管理、衍生品投资、金融信息服务以及多元化的金融投资和资产管理公司成为一股不容小觑的力量。

金融业租户占比36%

与其他主要城市对比，上海金融业租赁面积占比36%，而香港占比31%、北京占比32%。

世邦魏理仕办公楼服务部负责人张越表示，金融产业的发展是零售业务的拓展、自贸区成立的根本动力。传统金融银行、证券、基金等，创新金融包括更多的财富管理、资产管理公司、P2P网贷金融平台公司等，这些金融分支对金融租赁的贡献达到34%。

上海曾于2015年进入写字楼租赁高峰期，这当中也有很多P2P公司退出市场，经过一年整顿后，写字楼市场迎来更多保险行业的租赁需求。而私募基金公司从之前的几百家，到2016年底已突破1500家。

以科技、新媒体及通信行业为代表的TMT行业租户也十分活跃，占全上海甲级写字楼租赁面积的8%。其快速发展得益于TMT行业持续正向的发展，其中网络媒体、互联网及手机平台以及通讯产业的累计租赁面积均较前次统计成倍数成长。

另一面则是制造业无论从租赁面积或企业数量都较2015年显著下降。考虑到承租面积、租金压力、运营成本提升等问题，制造业不得不往外扩散。近几年制造业的发展，从核心商务区延伸到核心拓展区，然后到商务园区、其他发展区。核心商务区留下的是核心制造业，比如医疗、快销行业制造商等。

该机构指出，租赁面积超过1万平方米的租户目前只有上海一个城市有，企业有机成长来自于内资保险业与银行业；外资贸易业、TMT产业均有很大扩张需求。

内资企业需求扩张

《报告》提出的另一个要点是，中资企业租户需求持续攀升，租赁面积从2015年的37%增长到45%。

在调查的近4000家企业中，有2000余家中资公司在上海租用写字楼，较两年前增加50%且首次超过外资公司数量，成为上海写字楼的重要新增需求来源。内资租户中，金融行业占到内资租赁面积的一半以上。在新发展区的甲级写字楼里，内资企业租户占比62%。

该机构指出，近两年非常多的租赁需求来自房企。以虹桥商务区为例，包括正荣、龙湖、中海、宝龙等企业，将区域总部搬迁至上海。来自重庆的东原地产，日前进驻虹桥万科中心，租了一层2000平方米左右的写字楼；来自江西南昌的地产公司新力地产，2016年实现全年销售额161亿之后，将总部搬到上海，租下万科中心4000平方米写字楼。而新力地产目前在上海还没有拿到一个项目。

目前来看，制造业、TMT、酒店业、房地产业每租户平均租赁面积均超过1500平方米。浦东仍然是主要租赁市场，每户平均租赁面积较浦西大34%。

据分析，根据业务模式的延伸，未来旅游业、大会展、娱乐方向的租户会逐渐渗入写字楼市场。

陆燕指出，未来上海写字楼市场需求仍以内资金融业、科技公司、娱乐产业为主，内资公司因扩张对写字楼有租赁升级需求；外资公司租赁活动将以续约、整合为主。

一个事实是，2013年之后，市场供应乙级写字楼就越来越少，目前的新增供应中，以虹桥、七宝、陆家嘴、南京西路、花木等区域的项目为主，硬件标准在迅速接近，比如弹性的办公空间及高效率的内部设计。陆燕指出，较为偏远的项目交楼标准都在提高，甲级写字楼今后的竞争还在于地段、交通、配套、服务等软实力。