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链家杨现领:二手房如供给不足 房价上涨刚性难破

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每经记者 杜冉乐

截至目前,全国已有40多个城市进入楼市调控模式。其中,个别城市的调控处于升级或“添补丁”状态。平抑房价,除了直接采取限购或限贷等之外,还有哪些较有效的措施?

今年全国“两会”上,住房租赁成了一个热点话题。3月24日,链家研究院率先披露了《租赁市场系列研究报告》,称2016年中国房地产交易总额中的二手房占比首次超40%,同比大幅提高。

实际上,上述大趋势已率先在资本市场作出了反应。前不久,地产大鳄融创中国斥资26亿元成为链家持股比例达6.25%的重要股东,称看好未来存量房市场机会。最近,昆百大掷66亿元收购北京我爱我家豪,预估值比账面值剧增5.7倍。

《每日经济新闻》记者发现,链家与我爱我家均是北京二手房中介大鳄,甚至在全国二手房市场的占有份额也比较高,目前仍在跑马圈地,扩张地盘。

上述研报显示,以一线城市为例,比如2016年,北京、上海和深圳的二手房成交量已达到新房成交量的2.2倍、3.3倍和2.4倍。

链家研究院院长杨现领表示,过去几年,以一线为代表的热点城市的新房供给能力越来越弱,预计未来将进一步下降,像南京、天津、厦门和重庆等越来越多的城市二手房的发展势不可挡。

记者注意到,3月初以来,身为一线专业住房租赁机构之一的魔方生活服务集团加速全国化扩张,曾先后布局了成都、镇江等核心城市。

杨现领说:“这种情况下,如果二手房供给不能补充需求,就无法建立多元化的弹性供给体系,房价的上涨刚性也难以根本上改变。”

按照链家研究院的研究结论,住房租赁业走向成熟化的标准主要有几点:第一是租房人口占比,比如全国层面超过30%,一线城市超过40%,越是房价高的城市,这个比重原则上应越高;第二是租房收入比,像全国层面不超过30%,一线城市不超过50%。

“租房收入占比太低,说明市场供应能力不成熟,提供的产品品质和服务品质不够;占比太高意味着需求端的支付压力太大,不能长期持续。”杨现领强调说,从国际标准和实际情况来看,30%是国家层面的标准线,50%是国际大都市的标准线。

除此之外,记者注意到,上述标准还包括人均租住面积,像全国平均不低于20平方米,一线城市不低于15平方米,产业链趋于成熟,相互配合、支持与促进;出现一批上市公司。而当前美国人均租赁面积47平方米,日本25平方米,中国香港仅13.1平方米。

2月下旬,世联行旗下世联君汇正式挂牌新三板。兴业证券研报指出,世联行已在长租公寓、小样社区和养老服务等方面拓展存量资产管理服务,未来将通过世联君汇进一步拓宽存量入口。

杨现领表示,未来在租赁领域的运营和服务类公司最有价值。预计一线和二线城市出现几个大型公司和几十个中小型公司是非常正常的,大公司市值超过千亿元也是大概率事件。

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