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新兴中央商务区势头强劲 投资市场再创历史新高

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仲量联行2016年第四季度上海房地产市场回顾

上海,2017年1月10日–本季度上海中央商务区办公楼市场空置率小幅上升。同时,来自非中央商务区的竞争也令中央商务区租金在上半年强势增长之后开始承压。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示:“我们看到非中央商务区的项目表现依然强劲,尤其是那些位于新兴中央商务区的物业。”

2016年全国大宗交易总量再创历史新高,而上海仍为投资者最热衷的市场。在物流市场,第四季度的强劲需求将全年非保税净吸纳量推升至历史新高。由于餐饮和体验类品牌的租赁需求保持强劲,本季度非核心商圈新开业的几家购物中心均实现较高入驻率和人流量。在住宅市场,新颁布的限购政策使得本季度供销齐跌,而房价仅迎来温和上涨。

办公楼

2016年新兴中央商务区市场活跃。本年度非中央商务区净吸纳量高达563,000平方米,超过过去五年的均值(396,000平方米)。仲量联行上海商业部总监张静表示:“新兴中央商务区对于有扩张意向同时旨在节约成本的中央商务区租户极具吸引力。另外,新兴中央商务区高品质的新增供应也能吸引那些在老旧物业中办公需要升级的租户。”本季度中央商务区市场租赁活动略显平静的一部分原因也来源于非中央商务区的竞争。浦东中央商务区的需求主要来源于城市商业银行、保险公司以及证券公司,而在浦西中央商务区,除了专业服务业和零售业以为,科技通讯行业租户正在逐渐成为新兴的需求来源。

第四季度七个新竣工项目新增420,850平方米供应。在中央商务区,位于浦东的世纪汇2座(64,850平方米)及位于浦西的SOHO天山广场(72,000平方米)竣工。非中央商务区共有五个项目竣工,新增建筑面积共计284,000平方米。浦西中央商务区空置率环比上升1.5个百分点达到9.1%,浦东中央商务区空置率环比上升1.4个百分点达到7.9%。由于本季度有大量新增供应入市,非中央商务区空置率上升2.2个百分点达到18.1%。

虽然大量供应入市,非中央商务区租金保持强劲。非中央商务区租金今年年度同比上升4.4%,涨幅主要来源于近期竣工的项目以及商业环境日益成熟的新兴中央商务区。上半年中央商务区租金表现强劲,但由于来自非中央商务区的竞争日渐激烈以及新增供应陆续入市,过去两个季度租金呈现下降趋势。

销售型办公楼

强烈的购买需求及大量的新增供应推升2016年成交量创历史新高。2016年第四季度上海高端销售型办公楼市场销售量为499,106平方米,环比上涨191%,继2016年第二季度以后再创销量记录。2016年年度成交量同样创下1,019,067平方米的新记录,同比上涨93%。同过去三个季度相似,内资企业继续显示出强大的购买需求。2016年第四季度,十个新项目共计建筑面积252,194平方米进入高端销售型办公楼市场,全年新增供应共计814,379平方米。本季度大部分新入市项目位于北外滩及虹桥交通枢纽。

投资

内地投资者推动年度成交量创新高。2016年全年,中国地产交易总额创纪录地达到2,100亿人民币,同比增长54%。 市场上半年表现平平,而年底开始复苏,第四季度交易额更是达到930亿人民币,环比增长49%,同比增长42%。仲量联行上海及华东区投资部总监邵律表示:“这一庞大的交易量主要得益于国内买家的支撑,他们除了积极进军海外市场外,在上海和北京等主要内地市场也非常活跃。”国内投资者在中国内地的总成交额中的占比从过去几年的70-75%上升到了今年的87%。

上海仍然是中国2016年投资的首选目的地。上海今年继续主导中国房地产投资市场,全市交易总额达到928亿元,占中国总投资的44%。北京排行第二,占2016年交易总额的22%;深圳第三,占比4%。与往年相同,办公楼市场占商业交易份额最大,为中国交易总额的52%;综合体项目占15%,零售物业占14%。由于电商表现强劲,仓储和工业需求从过去占投资总额的1-2%,增长至2016年的7%。上海办公楼市场占全国办公楼交易的67%,并继续保持中国投资市场的赢家。这是因为大多数潜在买家(尤其是国内投资者)认为上海的投资市场环境将长期保持强劲。

第四季度诞生了上海最大的单笔资产交易。亚腾资产管理公司和内地保险公司中国人寿以200亿人民币合资收购了世纪汇,该交易也创下上海单一资产交易额的历史记录。在办公楼市场,2016年第二大交易是中国金茂以53亿人民币的价格向中国国家开发投资公司出售上海国际航运研究中心大楼。排名第三的是SOHO中国以32亿人民币将SOHO世纪大道出售给国华人寿。在零售领域,由仲量联行负责交易,同时也是2016年最大的交易是崇邦房地产发展有限公司以55亿人民币回购上海金桥国际商业广场80%的股权。此外,在资产包交易中,联想控股以138亿人民币的规模成为2016年最大交易,紧随其后的是中粮集团以93亿人民币的规模出售其大悦城资产组合。

物流

第四季度强劲需求助推全年净吸纳量创历史新高。第四季度,非保税市场净吸纳量达到17.3万平方米,并将全年吸纳量推升至55万平方米的历史新高。由于上海西区空置面积有限,第四季度净吸纳主要集中在宝山和浦东机场地区。例如,嘉民浦东机场三期项目本季度租出近9万平方米。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:“第三方物流公司继续主导租赁市场需求。”例如,中国邮政在嘉民浦东机场项目租赁约2万平方米;其他国际及国内第三方物流公司在全市各地区租赁超过10万平方米。此外,电商企业在大上海地区也租赁了大量面积。同时,部分去化面积来自汽车制造商对整车仓储的需求。

第四季度无项目竣工。原计划于2016年第四季度竣工的两个项目推迟至2017年初竣工。受益于旺盛的租赁需求和零供应,本季度非保税市场空置率从10.8%下降至7.3%。在所有细分市场中,浦东机场空置率降幅最大,从29.1%下降至4%,主要归因于是嘉民项目良好的租赁情况。此外,普洛斯宝山项目的租赁需求活跃,促使宝山地区空置率降低10个百分点。

高净吸纳量未能带来租金明显增长。由于季度伊始部分项目仍有较大空置面积,使其业主对提高租金持谨慎态度,因此全市租金仅有小幅增长。各细分市场租金增长表现继续分化:上海西区平均租金环比增长0.6%,而空置率较高的上海东区平均租金仅微升0.2%。

零售物业

餐饮和体验类品牌的租赁需求保持强劲。这个季度时尚类商户的表现有所改观,几个在2016年上半年表现不佳的品牌本季度的销售额都出现了同比增长。尽管如此,很多品牌扩张依然保守,谨慎投入。整体租赁趋势和今年早些时候保持一致。餐饮类的租赁需求旺盛,特别是定位中端的中式地方菜,以及受益于和移动订餐APP合作的小型轻餐如果汁店等。扩张活跃的还包括儿童业态,以及健身中心和体育用品等倡导健康生活的租户。

2016年第四季度,一个核心区域和五个非核心区域项目开业。七宝万科广场和龙湖虹桥天街分别在非核心区域的七宝和虹桥交通枢纽商圈开业。“虽然评估其销售表现还为时过早,但是两个项目均实现了较高的开业率和人流量。”仲量联行中国区零售地产部总监豪建思表示。其他开业的包括虹口的社区商业瑞虹天地2期月亮湾以及闵行的新华联购物中心,普陀的118广场2期也完成了内部装修。核心区域开业的项目为万科的无限极荟。一些成熟商圈的物业提升了出租率,导致核心区域的空置率微降至9.7%;而预租良好的新项目的开业推动非核心区域商业空置率微降至9.4%。几个项目的开业时间由2016年年底推迟至2017年,主要由于工程、许可证、租赁或者物业买卖活动等造成的延误。延迟至2017年开业的主要项目包括世纪汇和外滩金融中心等。

核心区域租金增长放缓。在核心区域,购物中心首层租金同比涨幅由上季度的2.8%放缓至1.3%,至51.6元每平方米每天。核心区域的租金主要受到来自南京西路等租金上涨乏力的商圈的冲击。非核心区域的租金相对平稳,同比涨幅由上季度的3.0%微跌至2.9%,至20.4元每平方米每天。

住宅

政策紧缩、供应骤降导致成交量下滑。在今年三季度的抢房潮之后,上海政府出台了一系列紧缩政策来给楼市降温。新政出台,加之年末新增供应极为有限,导致四季度住宅成交量大幅下滑。本季度整体市场和高端住宅市场一手商品住宅成交量分别环比下跌50%和29%。即便如此,本季度几个新开盘的项目持续热销,可见市场上的改善型需求依然强劲。例如中粮天悦壹号,本季度新推出137套,其中84套已于当季出售。在租赁市场方面,由于年末租赁需求有所减弱,租金环比下跌0.9%。

住宅新增供应锐减,开发商拍地热情消退。由于政策收紧,本季度上海新房供应量环比下降34%。在高端住宅市场,本季度仅有2个项目合计推出275套新房供应,较上季度锐减76%。此外,随着政府加大对于土地拍卖资金来源的监管,开发商拍地热情明显下降。因此,四季度总共26块住宅用地,几乎全部以底价成交。

价格涨幅放缓。虽然有新政出台,但由于改善型需求强劲以及库存处于较低水平,开发商对上海住宅市场保持乐观态度。因此,本季度高端住宅一手价格环比上涨1.0%,较三季度1.6%的增幅有所收窄,全年收涨14.3%。本季度二手高端住宅市场价格环比上涨2.7%,较三季度3.0%的涨幅收窄。在强劲的购房需求的支撑下,2016年全年二手高端住宅均价同比大涨21.3%。由于价格上涨、平均租金微跌,导致本季度投资回报率下降。

预计2017年成交量继续处于低位而价格将趋于稳定。仲量联行上海项目销售总监周静表示,“上海明年的楼市政策很可能保持紧缩,因为保持房价稳定依然是政府工作的重中之重。”因此,2017年整体住宅市场的成交量将很有可能处于低位。在高端住宅市场,由于新增供应有限,市场成交量也会相对减少。但由于市场的改善型需求依然强劲,我们预计价格在接下来几个月内将保持稳定。

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