类住宅，通俗点的叫法就是商住房（优惠购、楼盘相册、最新报价），如果还没有概念，那么说到酒店式公寓肯定很多人都会恍然大悟。类住宅虽然是商住房的一种，但它其实比酒店式公寓在形态上更接近普通住宅，无论是社区的整体规划，还是户型本身的设计，甚至有些类住宅项目就是完全比照着普通商品房建造的，看上去与普通住宅并无差异。
不过，产权性质上的根本性差异，也决定了类住宅本质上的差异。最明显的不同，是类住宅的建造用地多为商用，甚至个别还是工业用地，因此产权年限仅40-50年，而普通住宅为70年；另一项众所周知的差异，就是水电的费用，类住宅走的都是商用标准，明显高于民用，但是不少项目为了拉近与住宅的距离，还通设天然气，当然也是按商用标准收费，不过通天然气也算是类住宅产品的显著特色；另一方面，由于一层多户，类住宅产品的消防等级也应该高于普通住宅。
此外，类住宅产品与普通商品房的差异更体现在交易的成本上。首先，类住宅产品为商住房，而一手商住房交易，即使是首套房也要支付50%的首付，其次，住宅契税是房屋总价的1.5%，而商住房是3%，以及如果贷款买房，商住房大约要高1%左右的贷款利息。另一方面，如果要对类住宅即商住房进行二次买卖，要悉知二手商住房即使满五年也没有营业税和个税的减免，卖方需要交纳：营业税、个人所得税、印花税，另外还要多交一个土地增值税（仅商住房交易需要缴纳），而买方则需要交纳契税和印花税。主要税费的计算方式如下：
营业税：(二手房成交网签价-原购房价)×5.6%
个人所得税：(二手房成交网签价-原购房价-契税-本次交易营业税)×20%
印花税：二手房成交网签价×万分之五
土地增值税：增值额×税率-扣除项目×扣除率
增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额
扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额×年份(5年以上按5年计算)×5%】、本次交易印花税。
举例来说，一套购买了3年，原价100万，二手成交价135万的类住宅商住房，按照以上的公式计算（其中增值税率适用30%），则卖家需交营业税19600元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元，共计125138元。不过就目前来说，这笔费用大多是摊在买家身上。
虽然目前大多购买类住宅产品的为个人买家，不过，还是要提一下，若是以公司名义购买商住产品，从交房日开始算，还需要每年缴纳房产税和城镇土地使用税，房产税依照房产原值的70%计算缴纳，税率为1.2%，而商住房城镇土地使用税方面，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，所缴税费按照所处位置土地使用税每平方米税额乘以房屋面积即可。纳税人如果未按时纳税还要累计滞纳金，每天万分之五，并且在出售该房屋时，需要补齐所拖欠的税费才能进行交易。
尽管在购买成本和维护成本（水电、物业费等）上要高于普通商品房，但是目前来看，较小的户型、不高的总价，以及不限购不限贷的特性，还是令类住宅产品成为不少单身非户籍甚至一些刚需购房者的首选，那么在了解了这类产品的特性后，不妨就来看看沪上有哪些性价比较高的同类房源吧。
【所属区域】杨浦-中原
【价格对比】总价20万/套起租赁18年，同板块内无新房对比，五角场一手房83平米总价400万/套
【咨询电话】400-9000-163 转 5808
【楼盘动态】爱久家园已于3月18日（周二）加推A栋房源，共计1188套，主力户型仍为精装35-50平米，包括30平米左右一房，40平米左右一房一厅，50平米左右二房一厅，总价20-40万/套，另有前期B栋房源在售。
据悉，现购房可享网易房产独家优惠，优惠包括：3000元抵特价房购买资格；A、B栋南向房源，5000元抵用券可抵房款20000元；A、B栋北向房源中，A栋西向房源和B栋东向房源，5000元抵用券可抵房款15000元。
此项目为租赁性质，没有产权，租期为18年，具体详情请致电售楼处咨询，售楼处电话：400-9000-163转5808。
爱久家园，由军队受托爱久建设开发打造，拥有18年租赁权和转租权，总建筑面积逾10万平方米，含地下车库8000平米。项目地处杨浦区366街坊，国伟路200-300号。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
