类住宅，通俗点的叫法就是商住房（优惠购、楼盘相册、最新报价），如果还没有概念，那么说到酒店式公寓肯定很多人都会恍然大悟。类住宅虽然是商住房的一种，但它其实比酒店式公寓在形态上更接近普通住宅，无论是社区的整体规划，还是户型本身的设计，甚至有些类住宅项目就是完全比照着普通商品房建造的，看上去与普通住宅并无差异。
不过，产权性质上的根本性差异，也决定了类住宅本质上的差异。最明显的不同，是类住宅的建造用地多为商用，甚至个别还是工业用地，因此产权年限仅40-50年，而普通住宅为70年；另一项众所周知的差异，就是水电的费用，类住宅走的都是商用标准，明显高于民用，但是不少项目为了拉近与住宅的距离，还通设天然气，当然也是按商用标准收费，不过通天然气也算是类住宅产品的显著特色；另一方面，由于一层多户，类住宅产品的消防等级也应该高于普通住宅。
此外，类住宅产品与普通商品房的差异更体现在交易的成本上。首先，类住宅产品为商住房，而一手商住房交易，即使是首套房也要支付50%的首付，其次，住宅契税是房屋总价的1.5%，而商住房是3%，以及如果贷款买房，商住房大约要高1%左右的贷款利息。另一方面，如果要对类住宅即商住房进行二次买卖，要悉知二手商住房即使满五年也没有营业税和个税的减免，卖方需要交纳：营业税、个人所得税、印花税，另外还要多交一个土地增值税（仅商住房交易需要缴纳），而买方则需要交纳契税和印花税。主要税费的计算方式如下：
营业税：(二手房成交网签价-原购房价)×5.6%
个人所得税：(二手房成交网签价-原购房价-契税-本次交易营业税)×20%
印花税：二手房成交网签价×万分之五
土地增值税：增值额×税率-扣除项目×扣除率
增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额
扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额×年份(5年以上按5年计算)×5%】、本次交易印花税。
举例来说，一套购买了3年，原价100万，二手成交价135万的类住宅商住房，按照以上的公式计算（其中增值税率适用30%），则卖家需交营业税19600元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元，共计125138元。不过就目前来说，这笔费用大多是摊在买家身上。
虽然目前大多购买类住宅产品的为个人买家，不过，还是要提一下，若是以公司名义购买商住产品，从交房日开始算，还需要每年缴纳房产税和城镇土地使用税，房产税依照房产原值的70%计算缴纳，税率为1.2%，而商住房城镇土地使用税方面，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，所缴税费按照所处位置土地使用税每平方米税额乘以房屋面积即可。纳税人如果未按时纳税还要累计滞纳金，每天万分之五，并且在出售该房屋时，需要补齐所拖欠的税费才能进行交易。
尽管在购买成本和维护成本（水电、物业费等）上要高于普通商品房，但是目前来看，较小的户型、不高的总价，以及不限购不限贷的特性，还是令类住宅产品成为不少单身非户籍甚至一些刚需购房者的首选，那么在了解了这类产品的特性后，不妨就来看看沪上有哪些性价比较高的同类房源吧。
【所属区域】杨浦-中原
【价格对比】总价20万/套起租赁18年，同板块内无新房对比，五角场一手房83平米总价400万/套
【咨询电话】400-9000-163 转 5808
【楼盘动态】爱久家园已于3月18日（周二）加推A栋房源，共计1188套，主力户型仍为精装35-50平米，包括30平米左右一房，40平米左右一房一厅，50平米左右二房一厅，总价20-40万/套，另有前期B栋房源在售。
据悉，现购房可享网易房产独家优惠，优惠包括：3000元抵特价房购买资格；A、B栋南向房源，5000元抵用券可抵房款20000元；A、B栋北向房源中，A栋西向房源和B栋东向房源，5000元抵用券可抵房款15000元。
此项目为租赁性质，没有产权，租期为18年，具体详情请致电售楼处咨询，售楼处电话：400-9000-163转5808。
爱久家园，由军队受托爱久建设开发打造，拥有18年租赁权和转租权，总建筑面积逾10万平方米，含地下车库8000平米。项目地处杨浦区366街坊，国伟路200-300号。
【所属区域】闸北-不夜城
【价格对比】行政公馆151-162平精装5.5万/平，同社区精装住宅7-15万/平
【咨询电话】400-9000-163 转 5149
【楼盘动态】华侨城苏河湾T3塔顶住宅超高层在售，70年产权，主力户型为精装2-4房，2房177平， 2+1房221平，3房210、260、270平、4房326平。销售称均价13万/平米，其中江景房15万/平米，非景观房7万/平米。项目预计2014年下半年交房。
目前A、B栋楼不限购全景平层行政公馆150-200平2房及200-300平3房国际精装标准现房在售，主力户型为151-162平精装两房，均价55000元/平，该批产品拥有更好的景观视野。
华侨城苏河湾总共将打造三栋高达150米的超高层建筑，其中两栋为住宅，并被称为“浦西住宅第一高”，能将陆家嘴、外滩、黄浦江、南京路等一系列城市地标景观尽收眼底，本次推出的正是其中一栋。此外项目还斥巨资引进了世界级品牌宝格丽酒店。项目尚未开盘，便早已受到众多高端人士关注，同时业内已经将其视为上海市中心高端豪宅的标杆项目。
【所属区域】嘉定-嘉定城区
【价格对比】55-57平米1.3-1.4万/平，同为白银路辐射区品牌住宅尾盘1.95万/平（前期90平2房1.9万/平）
【咨询电话】400-9000-163 转 5772
【楼盘动态】汇豪新天地在售55、57平米的商住两用酒店式公寓，挑高4.5米，50年产权，毛坯均价13000-14000元/平，具体优惠可面谈，项目预计今年5月底交付使用。
汇豪新天地位于白银路327号，毗邻嘉定新城CBD,东靠裕民南路，西临阿克苏路，北临白银路。本案是集商业、办公、公寓为一体的精装复式产品，50年产权，不限购、不限贷。本案为1幢13层的小高层单体建筑，外立面为全天然石材外挂，,建筑总高60多米，地上13层，地下1层。1-4层为商业，为开发商自留，暂时不对外销售；5-13层为办公、公寓，面积约为50-70平方米，共计172套。
【所属区域】闵行-浦江镇
【价格对比】60平米1.5万/平，同板块住宅90平起3.5万/平
【咨询电话】400-9000-163 转 5678
【楼盘动态】万科早城目前在售二期商铺房源，面积60平米左右，均价27000元/平米，soho房源60平米左右，均价15000元/平，物业费为5.68元/平方/月，现已售罄，后续房源暂未定开盘时间。现样板房可开放参观，详情请致电售楼处咨询。
万科早城位于上海市“一城九镇”中离市区最近的一个镇——浦江镇，万科早城占地面积近4万方，建筑面积逾9万方，设计中从中国江南水乡及意大利水乡中汲取灵感：提取出单个的建筑原型，通过叠加、复合、变形等手法的运用，构成一个整体和谐、多样丰富的文化聚落建筑群。
【所属区域】浦东-张江
【价格对比】71平米精装2.9万/平，同板块毛坯住宅70平起4万/平
【咨询电话】400-9000-163 转 5704
【楼盘动态】张江公馆位于浦东张江板块，预计4月初加推87套新房源，户型为71平米的2房，赠送25平米的面积，105平米的3房，赠送36平米的面积，均价29000元/平米，精装修交付，预计2015年年底交房，开盘前缴纳5万元意向金 可享受开盘优惠，项目是50年产权了，两梯四户设计，详情请咨询售楼处。
本 项目位于张江高科中路张东路口，被张江国际硅谷、唐镇国际社区、国际娱乐迪斯尼三大板块毗邻环绕，国际氛围浓厚，未来具有不可言喻的升职空间。轨道交通方 面本案距2号线广兰路地铁站仅1.8公里，距离唐镇地铁站仅2公里；道路交通方面，位于中外环间，往市区方向，可上中环，开车10分钟能到达世纪公园；往 东上S20直接到达浦东机场，或任何上海个区县，真正享受立体交通网络带来的便捷生活。
【楼盘名称】阳光理想城
【所属区域】松江-新桥
【价格对比】25-90平米均价6千/平，同板块87-96平米精装2房1.7万/平
【咨询电话】400-9000-163 转 5469
【楼盘动态】阳光理想城在售1-3房住宅公寓，面积为25-90平米，均价在6000元/平左右，具体一房一价，现房在售，详情请咨询售楼处。
阳光理想城座落于上海市松江区新桥镇，东临A5沈海高速公路和轨道22号线，北抵A8沪昆高速公路，30分钟即可到达虹桥（优惠购、楼盘相册、最新报价）枢纽、徐家汇商圈等城市核心。松江大学城、小昆山、车墩影视基地等繁华之地更是近在咫尺。
【所属区域】普陀-长风
【价格对比】95-145平米均价3.5-3.8万/平，同板块精装大平层5万/平
【咨询电话】400-9000-163 转 5161
【楼盘动态】汇银河滨一号尾盘在售，面积在95-145平米的酒店式公寓，均价35000-38000元/平。
汇银铭尊一期汇银河滨一号是长风生态商务区内高尚住宅，集景观、经济、文化、娱乐、商务为一体的高档酒店式公寓。临近地铁2号线、3号线、4号线 、13号线、15号线；项目有班车至地铁站可至1号线漕宝路地铁站，2、3、4号线中山公园地铁站。
【所属区域】徐汇-徐家汇
【价格对比】60-120平米精装4.8万/平，同板块精装140平米均价10万/平
【咨询电话】400-9000-163 转 5768
【楼盘动态】金巢铂瑞阁在售酒店式公寓，主推60平米小户型，还有60-120平米户型在售，为精装修房源，均价48000元/平米，暂无优惠。
金巢铂瑞阁位于合宝路近斜土路，毗邻瑞金南路与肇嘉浜路。项目规划用地面积7262平方米，总建筑面积近4万平方米，容积率约3.89。其中地上建筑面积约28,208平方米，地下建筑面积约11,173平方米。主体建筑分为三部分：主楼、裙楼、商铺及管理用房。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
