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港龙中国IPO二次闯关成功,三年负债率飙升至287%

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两次向港交所递表的小型房企港龙中国终于闯关成功——6月24日,港交所披露了港龙中国聆讯后资料集,这意味着港龙离上市敲钟已经不远了。

港龙中国曾于2019年10月22日向港交所首次递表,2020年5月12日再度递表,华高和昇财务顾问有限公司为其独家保荐人。

这家房企2007年时于常州成立,专注开发作宅用途物业及其配套,业务范围集中在江苏省常熟、盐城、南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州、绍兴等城市。2018年开始对外扩张,新进上海、河南省、贵州省内的多座主要城市。

在筹备上市之前,港龙中国为实现规模扩张,大幅提升合作项目占比。2017年-2019年,港龙中国与其三大第三方业务伙伴分别就18个、21个及29个物业开发项目进行合作,分别占其总物业开发项目的55%、44%及47%。

港龙中国第二次递表的财务数据较第一份有明显的改善。

根据招股书,去年全年港龙中国全年合约销售额234亿元,物业开发及销售收益未19.78亿元,营收三年复合增长率为113.5%,净利润4.7亿元,净利率达到23.8%,净负债权益比率为20.6%,截至去年末权益土储544.4万平方米。

其合约销售额于2019年第一次突破200亿元,基本确立百强房企的行业地位;利润方面,2016-2018年三年来的毛利润率分别21.3%、21.9%、30.8%,2019年提升到了42.7%;净利润率相比上一年也增长了3.8个百分点,达到23.8%。

截至2019年年末,港龙中国在中国21个城市的53个项目的总土地储备为544.44万平方米,其中可销售及可出租建筑面积为26.08万平米,开发中项目的建筑面积为475.17万平米,持作未来开发物业的建筑面积为43.19万平米。

不过,规模大幅扩张的同时,港龙中国的债务也在飙升。

港龙中国过去三年的未偿还银行借款及其他借款逐年大幅递增,分别达到3.17亿元、8.56亿元和28.53亿元,2019年期末时的未偿还借款数额达到了2017年时的9倍。

港龙中国的资产负债率也在大幅攀升,2017年、2018年及2019年12月31日的资产负债比率分別是98.8%、122.1%及172.6%,截至2020年3月31日,该数值进一步飙升至287%。招股书中称,这是由于银行及其他借款增加导致的。公开资料显示,2019年中国百强房企平均资产负债率仅为78.7%。

此外,港龙中国还面临较为严重的长短债比例错配问题,其1年内要偿还的借款(加上应付利息)达到13.14亿元,1-2年期的偿还额是18.47亿元,2-5年的借款(加利息)仅为2.11亿元。

未上市的港龙中国一直依赖信托融资安排,截至2020年3月31日,其未偿还信托融资及其他融资安排为16.11亿元,占到了总借款的31.1%。

一家中小房企内部人士告诉界面新闻记者,疫情之后,融资成为大多数小房企最难的一件事,很多信托资金安排跟不上。

港龙中国同样需要上市融资解渴。招股书披露,若成功IPO,港龙中国拟动用融资净额作以下用途——将用于为土地收购成本及潜在开发项目提供资金;将用于支付江南桃源、山水拾间、港龙湖光珑樾、泊翠澜境及君望美庭等现有项目的建筑成本;将用于一般运营资金用途。

对于疫情后的中国房地产市场,港龙中国在聆讯后资料集中称,预计将会出现量跌价升的整体趋势,今年首四个月的跌幅将被其后月份的复苏所抵消。一线城市、二线城市及三线城市于2020年4月的一手商品住宅物业平均价格较2019年同期已经分别上涨2.9%、5.6%及5.1%,市场将延续稳定发展趋势。

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