当代置业总裁张鹏：老旧小区改造将带动万亿级投资

老旧小区改造再次出现在政府工作报告中。在5月22日上午举行的十三届全国人大三次会议上，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，“2020年拟新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。”这是继2019年之后，老旧小区改造再次出现在政府工作报告中。

2019年政府工作报告曾明确提出，“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”

对此，当代置业总裁张鹏表示，老旧小区改造是重大民生工程，关乎百姓安居乐业和生活体验，也是政府的核心关切之一，全国范围内老旧小区的改造将会带动万亿级的产业链投资，促进经济增长，这在目前的国内外环境下是十分有必要的。

老旧小区改造应引入社会资本积极参与

老旧小区改造两次在政府工作报告中被提及，说明国家已将其作为重要的民生工作来推动。对此，当代置业总裁张鹏表示，这有深层次的背景，一是由我国城市发展所处的阶段决定，很多一、二线城市核心城区已经进入了增量建设和存量改造时代；二是老旧小区改造是重大民生工程，关乎百姓安居乐业和生活体验，也是政府的核心关切之一；三是从全国范围看，老旧小区的改造将会带动万亿级的产业链投资，促进经济增长，这在目前的国内外环境下是十分有必要的。

然而，老旧小区的整治与改造，并不是一件容易的事情，诸如资金来源、利益协调、盈利模式等等。在张鹏看来，以财政支出为主的模式将面临无法大规模推广的尴尬，应积极引入社会化企业、市场化资本深度参与。此外，准入机制和相关配套制度尚不完善，需要逐步开放，优化项目制度，简化推进流程，引入市场竞争。较低的投资回报率和较高的市场风险，可能降低企业参与的积极性，需制定扶持政策和专项激励机制破解难题。

中央力推老旧小区改造，必然为社会资本的进入提供机会。作为房地产企业，将如何介入到这个蓝海市场？对此，张鹏认为，老旧小区改造事关民生大事，市场空间巨大，也应成为房企新的业务布局和增长点之一。首先，可直接参与老旧小区改造，以及养老、租赁住房建设等。其次，物业服务企业可大力发展线上线下社区服务业，建设智慧社区。第三，可参与对老旧小区的科技化改造，利用绿色建筑技术、数字科技和黑科技手段等，助力老旧小区的智能化改造，数字化运营，改善居住环境和人居体验。

“因城施策”释放积极信号

此外，在2020年的政府工作报告中，关于房地产的提法还有，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”

对此，张鹏解读称，在国内外经贸形势面临较大不确定性以及房地产市场较大下行压力的宏观背景下，“房住不炒”、“稳房价稳地价稳预期”依然是政府一以贯之的主基调和核心定位，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展仍然是第一目标。

此次再度强调“因城施策”，张鹏认为是一个积极信号，“也为后续政策释放提供了一定的空间，后期政策调整概率加大，地方政府可以在房住不炒的定位下，发挥政策的宏观调控效能和市场的自我调节机制，有针对性地调整相关的财税和市场调节政策，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。”

在对房地产影响较大的货币政策方面，政府工作报告中明确“稳健的货币政策要更加灵活适度”。 张鹏分析，今年两会提出“灵活适度”，是在之前“松紧适度”的基础之上的进阶，强调了灵活化、个性化、定制化货币政策的重要价值。一方面是货币手段的多元化释放，另一方面是针对不同行业、不同区域的定制化释放。这是在当前这种经贸形势不稳定的情况下的创新之举，有利于充分利用货币杠杆，有效发挥经济建设和社会发展有形之手的价值。

张鹏进一步表示，这会避免过多资金流向房地产。“此次政府工作报告特意提出创新直达实体经济的货币政策工具，是对前期政策的一个‘增强’，避免过多资金流向房地产等领域，丧失对实体经济的有效扶持，从而推高热点城市房价。预计未来的资金监管将更加严格，政策准入门槛和资金发放机制将逐步完善，房地产的资金政策将继续平稳推进，适度偏紧的主基调并未发生实质性改变。”