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北京豪宅交易回暖:五千万以上住宅和别墅签约额同比增4倍

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近日,中国证券报记者走访北京多处2000万元左右的住宅和别墅项目发现,临近年底,部分豪宅出现降价成交的现象。

中原地产数据显示,2019年前11个月,北京2000万元及以上住宅和别墅合计网签1419套,网签金额为502.86亿元,签约套数和签约金额均明显高于往年。其中,5000万元以上的住宅和别墅网签金额共计154.13亿元,是2018年签约金额的4倍之多。

降价促销

部分豪宅项目报价调整幅度较大。以位于北京金融街著名的宏庙学区为例,片区内包括丰汇园、宏汇园、宏英园、丰融园以及丰侨公寓在内的多个学区房小区,2000万左右的大户型房源近期都有较大幅度的调价记录,调价空间在百万级别。

宏庙学区某知名中介门店负责人介绍,目前实际成交价整体较平稳,业主报价和实际成交价之间一般有50万元-100万元的可谈区间。比如,报价2200万元的房子,最后成交区间一般在2100万元上下。临近年底,这些业主主动降价,把报价直接调至成交价附近,主要是为了显示诚心出售。目前,宏庙学区100平方米以上的大户型成交均价在15万元-18万元/平方米,相比小户型要低2万元-3万元/平方米。

“一般买小户型的人群都不是自住,而大户型基本都是自住。买2000万元以上的房子,除了上学外,多数是为了保值、升值。”上述负责人对中国证券报记者表示,“对于学区房来说,小户型成交量较多,主要是刚需客户群。相比之下,2000万元以上的房源成交就相对有限。最近两个月,每个小区成交在2-3套左右。如果业主着急回款,需要主动把价格降到预期成交价附近,这样我们才会在系统上进行力推。”

中国证券报记者走访发现,2000万元以上的房源,若想出手时及时卖掉,装修也很关键。如果是别墅,精装装修费基本都在百万元左右,毛坯别墅和精装别墅在成交速度和成交价格上差别较大。有的精装别墅报价比同一户型的毛坯别墅价格高出百万不止,但仍较容易出手。

签约大增

中原地产数据显示,2019年前11个月,2000万元及以上住宅和别墅合计网签1419套,网签金额为502.86亿元,签约套数和签约金额均明显高于往年。2018年北京地区签约2000万元以上的住宅和别墅1111套,签约金额为335.17亿元。2017年这一数量分别为1227套和333.74亿元。

其中,5000万元以上的住宅和别墅数据增长明显。2019年前11个月,北京地区合计成交5000万元以上的住宅和别墅共176套,远高于2018年的63套和2017年的19套。在网签金额方面,2019年前11个月,北京地区5000万元以上的住宅和别墅网签金额为154.13亿元,是2018年签约金额的4倍之多。

分月度看,2018年6月至11月,北京地区只签约了1套5000万元以上的普通住宅和别墅项目。2018年12月这一数据激增到了60套。到了2019年,签约数量整体放量。2019年1月北京地区合计签约5000万元以上的普通住宅和别墅合计61套,远超其他月份。其次为2019年5月,合计成交30套。此外,2019年3月、9月和11月,网签数量分别为14套、13套和14套,位居前列。

针对5000万元以上豪宅签约规模大幅增长的原因,中原地产首席分析师张大伟表示,从2016年开始,北京出台了严厉的楼市调控政策,为防止高单价、高总价的住宅项目拉高统计数据,对豪宅实施了“限签”政策,2016年-2018年购买的豪宅,其网签流程受到了管控,也影响了这些豪宅的销售。2019年楼市调控效果显现,市场趋于平稳,豪宅的网签窗口也逐渐放松,此前被“限签”政策影响的需求也得以释放。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,网签数据的上涨与放松网签有关,放松后,除了之前的项目能够正式网签,新的高价项目也能入市。同时,北京的改善与高端居住需求依然存在,也带动了交易数据上扬。此外,购买豪宅所需要的资金量大,客户筹措资金的周期本来就长,也会导致签约滞后。

增量可期

2018年以来,北京地区新房基本以限竞房为主,由于土地出让政策遵循限价政策,近年来,北京地区豪宅项目基本绝迹。随着限竞房库存量逐步增加,在去化速度明显不佳的背景下,近期北京地区不限价地块出让数量明显增加。

12月16日,北京土地市场挂出12月的第一批经营用地,三宗地均位于热点地区海淀,其中海淀四季青镇的2宗地为非限竞房用地,海淀永丰则为含共有产权房的综合用地,三宗地起始总价133.61亿元,商品房地块均不限价。

业内人士指出,随着不限价地块增加,未来北京地区优质地段豪宅项目供应量或许会出现较大的增长。对于存量豪宅项目而言,地段、房龄、配套都是购房者在选择投资项目时需要考虑的问题。随着近年来北京地区优质地段商业租金稳步提升,商业类项目也加入豪宅项目投资的竞争行列。

中指研究院数据显示,2019年下半年,一线城市中租金环比上涨的商业街占74.1%,环比下跌的商业街占11.1%,14.8%的商业街租金与上期持平。北京10条商业街租金环比全部上涨。

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