8月7日，一则消息石破天惊，临港作为自贸区新片区放宽限购。乡野小子突然鲜衣怒马，逆袭成花间的长安少年。
接下来上海不知有多少购房者为其失智，有多少买房资金遭其吞噬。又不知有多少地产板块被其遮蔽，黯淡失色。
放眼上海楼市，唯一能笃定安然，气定神闲，波澜不惊的地产板块。应该只有大虹桥。
我拉了一组数据可以清晰发现：大虹桥（徐泾）是上海购房资金的第一黑洞。这是2018年至2019年7月上海一手房成交前20板块，大虹桥的徐泾以231.5亿元的价格位列第一。
关键是：这种吸金成果主要靠今年上半年完成的。大虹桥徐泾地区上半年成交量是18年全年的2倍。在市场稍有好转的环境下，这里立刻爆发出来惊人的能量。
大虹桥的客户来源也超越你的想象。
我有幸拿到了正在徐泾热卖楼盘的客户分布图，大家可以很清晰的发现：这里是购房者分布在全市各地。浦东陆家嘴地区竟然也表现突出，在图中热度和徐泾本地有得一拼。具体什么原因，后文会有解释。
从吸金和导客能力看：虹桥板块不会怕上海任何板块。即使是出现临港这样的流量鲜肉。
因为这种无畏的力量背后是：大虹桥一手住宅价值被低估，被压制；或者说大虹桥未来发展的潜力和魅力仍然让市场着迷。接下来我将用3个维度来演示一下：大虹桥是如何被低估的。
第1个维度：对标长三角城市群新兴CBD的能级和房价
虹桥商务区是服务长三角城市群的CBD，无论从地理交通，还是经济能级它都是枢纽和中心。
下图我们把长三角的新兴CBD进行了比较
大虹桥是几个长三角CBD中，起步最晚的，同时也是发展最迅猛，起点最高的
强调上图的2组数据：
第1组入驻企业的量
虹桥商务区企业数密度，是苏州园区CBD的1.3倍，是南京河西CBD的2倍，是杭州钱江CBD的4倍。大量企业入驻带来了就业及居住需求远胜于其他CBD。
第2组入驻企业的质
虹桥商务区总部型企业近300家，是长三角其他CBD的3-5倍。高消费、高购买力的工作人群在此聚集，刺激了品质居住的需求。
虹桥商务区的经济能级，地理交通优势，潜在居住需求远超长三角其他CBD.但是房价却因为压制而低得扎眼。
其他新兴CBD天花板价均已突破7W，而大虹桥一带的标杆一手房价普遍58000左右。
将cbd能级和房价对照看，虹桥cbd竟然成为长三角的洼地，这是大虹桥板块一手房热销的重要原因。
第2个能证明虹桥价值被低估的维度，对标上海办公和住宅价格体系。
到2018年，虹桥商务区整个区域注册企业已达31634家，
已有包括阿里巴巴、壳牌、罗氏、梅塞尔、科施博格、永恒力等287家总部级企业入驻，其中内资总部196家总注册资、外资总部77家，其集聚效应已形成规模。
一组有意思的数据更是证明了虹桥商务区如今的产业势能：今年上半年的办公产品单价排行中，虹桥商务区两个项目分别高居第4和第7，也是唯二上榜的中环外项目。
值得注意的是它是外环外，甚至是中环外，写字楼价格能破6w的板块，而且是用整层整栋的销售形式。
2019年1-6月上海办公楼单价top10
一般来说，住宅价格是办公的2倍以上，比如陆家嘴标杆住宅在20w左右，办公则9-10w，住宅是办公的2.2倍；而虹桥商务区优质办公价格是6w，标杆住宅才7w＋，住宅仅是办公的1.2倍左右。
大虹桥办公价值普遍被认同，才会在外环卖出了6w的价格，那么只能说住宅价格因为限价被低估了。
大虹桥开发周期仅是陆家嘴的一半，产业对住宅赋能，或者说产业价值传导到住宅，才刚刚起步。
这点也被很多在陆家嘴工作和生活的客群敏锐地感知到。也解释了为什么前文热力图中陆家嘴客群比例较大的原因。话说浦东多数人购房过程中都充分享受到了产业红利，所有他们对于产业的敏感度远高于浦西。
第3个维度：大虹桥居住住宅的稀缺性
虹桥商务核心区规划的4.7平方公里土地中，仅有21万方住宅用地（其中还包括商住办综合用地），住宅用地极其稀缺，占比尚不足5%；
核心区外围从交通距离、抗性与否（飞机航道下的噪音），国际配套密度看徐泾是居住的首选。这也是为什么大虹桥的徐泾成为楼市黑洞的另一大原因。
总结一下大虹桥成为第一吸金板块的原因
一、洼地效应
1、大虹桥一手房卖5.8w，长三角其他新兴CBD的住宅卖到了7w+，而虹桥商务区的企业密度是他们的数倍，居住需求远胜它们。这里产生了巨大的洼地效应
2、一般住宅价格是办公价格2倍，但是这里的一手住宅价格基本和办公价格等同。因为住宅价格被行政压制，大虹桥又一次体现了洼地效应。
二、大虹桥优质住宅稀缺
虹桥商务区规划就以办公为主，居住为补充，先天性住宅稀缺。而抗性小，城市界面良好，交通方便的居住地块则更为稀缺。
洼地效应+稀缺属性成就了大虹桥一批热销红盘。
招商虹桥公馆是大虹桥热销现象的典型案例，6月开盘至今推出448套，目前基本售罄。
而且，在购房客群里有12%左右为外籍人士，超过60%的外区域导入客户，陆家嘴客群占比和徐泾当地持平。
它的热销一方面是占据大虹桥核心腹地，具有板块的共性标签。
而且在总价、产品打造以及周边配套方面又有自己优异的个性。
比如奢享国际社区居住氛围
招商虹桥公馆距离17号线徐盈路站仅约385米，2站直达国家会展中心。5公里范围内，外籍学校、百老汇、国家会展中心、高尔夫俱乐部等配套十分丰富，国际氛围浓厚。
不仅如此，招商虹桥公馆在小环境规划上，更是自成一个高尚片区。
项目被2条天然水系环伺，东西均有绿地相伴，区域内更是规划有从幼儿园到中学的教育资源，外加南侧的大型商业配套，整个片区国际范十足。
比如：高品质社区
招商虹桥公馆总体量约14万方，包含13幢16-20层高层，容积率2.5，绿化35%，总户数1115户。
1、高端会所
招商虹桥公馆社区内配备了高端酒店式泛会所，内部设置有恒温泳池、家庭会客厅、健身运动房、瑜伽室、私宴厅等功能区域。
泳池实景图
会所宴会厅实景图
会所健身房实景图
2、高配精装修
招商虹桥公馆高配精装交付，除了常规配置，还增加了中央空调、地暖、新风、指纹识别门锁、厨房凉霸。
样板间实景图
3、全龄生活景观轴
招商虹桥公馆打造了“三进制”归家景观轴，四大主题景观带，中央景观会客花园，color run健身跑道，更利用篮球场、康乐区、儿童游乐区等设施打造了一条全龄生活景观轴，住居于此即可享受健康人居生活。
4、社区智能化
社区智能化方面，配备人脸识别系统、梯控呼控模式、WIFI社区全覆盖、地库信号全覆盖、六重安防体系等关闭。
此外，招商虹桥公馆引入管家式服务理念，为业主提供无微不至的物业服务，媲美市中心顶级豪宅项目。
为了弥补大虹桥后续供应不足的遗憾
也应广大购房者要求
招商虹桥公馆2期（收官之作）即将入市
推出88-104㎡户型产品
典藏的楼王产品将是本期最大亮点
招商虹桥公馆2期户型图展示：
88㎡3房2厅1卫
104㎡3房2厅2卫
本文来源：网易房产上海
责任编辑：
刘金露_NSHS1588
