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评论:严格监管长租市场中的金融创新

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日前,关于资本介入长租公寓市场是否引起异常涨价,资本在其中扮演什么角色等相关问题,引起了争议。有一种观点认为,房屋租赁应该交给市场,竞争只会让中介服务更好,价格更低。

但由于当前长租公寓模式涉及到中介、金融以及民生等相关领域,从某个单独维度去判断,难以全面和客观,因此,需要综合考虑。在房屋租赁市场上中介的确是存在竞争,租户通过不同中介可以自由选择不同住房。但是,当中介也成为“房东”的时候,就会由独立第三方变成在交易中拥有自己的利益,从而可能利用自己的信息中介优势损害个人房东与租户的利益。正因为如此,在2016年公布的《国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称《意见》)中,要求规范住房租赁中介机构,“充分发挥中介机构作用,提供规范的居间服务”。

房屋租赁业务应该主要是由房地产开发企业将库存商品住房或者将商业用房等按规定改建为租赁住房,或者房地产开发企业直接发展和新建租赁地产。因此,发展住房租赁市场主要是鼓励企业将自持自建物业改为租赁用途,或者新建租赁住宅,中介机构只能提供居间服务。也因此,一些中介企业将自己的长租平台从中介公司独立出去,成立单独的租赁平台。而依靠取得个人房源的代理权进行租赁业务,这与政府发展租赁市场的途径是不相符的。

《意见》也提出,鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。这主要是指大型地产开发企业进入租赁市场后给予金融支持。今年4月,证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,提出发行住房租赁资产证券化产品条件:一是物业已建成并权属清晰等;二是物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流;三是发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力等。金融支持的本意是支持住房租赁企业建设和运营租赁住房、依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房。

但是,在实际运作中,中介机构使金融支持变了形。某些中介公司旗下的长租公司并未有自持自建的物业,而是利用第三方个人住房进行出租业务,在这种情况下,就产生金融机构、中介、业主与租户四方关系。在这个关系网中,租户与金融机构存在直接的信贷关系,但金融机构却将信贷资金付给中介,然后由中介付给业主。

显然,长租公司在这个过程中已经不是房屋中介,而是资本中介,它们利用业主的房屋以及租户的消费贷款进行资本套利。在这个模式中,资产是业主的,借钱的是租户,但是管理并支配钱的是长租公司,这部分资金根本没有任何第三方托管,也就是说,一旦公司大肆扩张而出现运营问题,长租公司无法付给业主约定的房租,业主会要求收回住房,租户则必须继续按合同给金融机构还款。

这种金融创新严重违规并存在巨大的监管漏洞。规范的模式应该是:长租公司要么自己直接融资去对接业主,然后转租给租户,从中获利;要么,长租公司只提供管理和中介服务,为业主管理住房,并撮合租户与金融机构产生信贷关系,金融机构将一年租金直接付给业主,租户每月按时给金融机构还款。

在这个游戏中,金融机构与长租公司是合伙关系,他们制造的长租模式需要不断扩张规模才能产生更多利润,这是一个缺乏监管的金融产品,在舆论中则是导致房租上涨的问题,进而演化成中介、租房价格市场化与管制的争论。我们认为,这其中已经不是住建部门“维护市场运行稳定”问题,而是金融监管缺失。

这种资本套利游戏,会鼓励长租公司竞争性地“圈地”,高价哄抢房源,分隔房间放大收益。这种逐利性会导致租金大涨,长久下去会减少租客,导致回收的租金减少。在这个游戏周期的末端,就是资本亏空由业主与租户承担,演化成大量的社会矛盾。拿着别人的钱,却不受任何约束和监管的投资,是任何正常金融体系所不允许的,何况这是涉及到多方的民生领域。

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