互联网+、大数据、人工智能为未来办公需求提供新动力

2018年4月11日，第一太平戴维斯发布第一季度上海房地产市场报告。

上海甲级写字楼市场

核心商务区

2018年第一季度，核心商务区一个全新写字楼项目入市，即汉斯公司的博华广场，为市场带来约13万平方米办公面积。至此，全市核心商务区甲级写字楼存量升至820万平方米。

市场吸纳表现仍相对疲软，季内净吸纳量共计约70,900平方米，较去年一季度同比减少67%。

受新项目影响，核心商务区甲级写字楼空置率小幅上升0.5个百分点至12.4%，同比上升2.2个百分点。

本季度核心商务区甲级写字楼平均租金走势基本平稳，达到每平方米每天人民币9.0元，同比上涨1.4%。尽管租金方面未见直接下跌，但新增供应使业主继续承压，为保留现有客户积极谈判，以维持入驻率。

非核心商务区

由于一些项目推迟交付，年初非核心商务区无新项目入市。截至季末，非核心商务区甲级写字楼存量维持在350万平方米。

由于本季度无新增供应，市场以吸纳现有存量为主，本季度非核心商务区写字楼市场空置率环比小幅下降0.5个百分点至37.1%，同比上升10.3个百分点；同期，平均租金与上季度基本持平，为每平方米每天人民币5.7元，同比上涨3.4%。

展望

上海甲级写字楼市场依然受到大量供应的压力。预计年内将迎来约240万平方米新增供应面积（含核心商务区和非核心商务区），空置率因而将进一步上行。

根据两会政府工作报告，未来经济发展驱动力将来自多个层面：互联网+、大数据、人工智能等新兴产业及高新技术。这已经并且将继续为未来办公需求提供新动力。以上海为例，徐汇滨江已吸引一些人工智能技术为主导的企业落地，未来旨在打造企业总部集聚区。

近日财政部和国家税务总局联合发文，自5月1日起，下调特定行业增值率税率，同时，上调工业企业和商业小规模纳税人的年销售额标准至500万元。此外，对于新经济领域“独角兽”企业IPO开启快速通道的潜在可能，中国存托凭证（CDR）的正式破冰，以及拟放宽单个境外投资者持有上市券商股份的比例限制等措施，都将利好未来经济和商业、进一步激发市场活力。这些利好举措或将抵消中美贸易战所带来的负面影响。

上海零售市场

2018年前两个月，上海零售总额同比上升6.7%。

第一季度无新增供应入市开业。

购物中心首层租金同比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.8元。浦东环比涨幅0.7%，高出浦西0.5个百分点；但平均租金绝对值较浦西仍有30%的差距。

全市空置率微升0.1个百分点至6.5%。浦东个别项目租约到期调整导致空置率上升0.1个百分点至4.8%；浦西市场涨跌互现，空置率与上季度持平，为6.8%。

奢侈品牌持续重整门店布局。

展望

线上巨头持续投资线下商业，有望激发新型租赁需求及消费热情。

浦东新增供应将于第二季度陆续入市，预计至年底区域空置率将上升2至3个百分点。

上海住宅租赁市场

一季度无新增供应入市。镛舍服务式住宅推迟至2018年4月开业。

全市住宅平均租金约人民币每平方米每月199元，环比上涨1.9%，同比上涨3.1%。服务式公寓环比上涨2.3%至人民币每平方米每月240.6元；小业主公寓租金环比微涨1.8%，达人民币每平方米每月190.9元。而别墅租金则环比上涨4.0%至人民币每平方米每月158.7元。

全市平均空置率环比上升1.9个百分点至15.3%。服务式公寓空置率环比上升2.1个百分点至18.4%，同期小业主公寓租空置率上升3.7个百分点至15.2%。别墅空置率环比下降1.1个百分点至8.2%，但同比仍上升4.8个百分点。

浦东服务式公寓平均租金环比微跌0.2%至人民币每平方米165.9元，但同比上涨0.8%；空置率环比下降1.7个百分点至10.5%。

浦西服务式公寓平均租金环比上涨1.6%至人民币每平方米241元，空置率环比下降1.1个百分点至1.8%。

宝马旗下汽车品牌MINI同Nova 地产投资合作宣布计划将一座位于静安的废弃涂料工厂改造成被共享居住空间（co-living），品牌命名为“Mini living”。这标志着非房地产商首次进军共享公寓市场。

展望

位于金桥的红枫万豪酒店公寓（73套）已于4月初开业，而兴业太古汇的镛舍服务式住宅（102套）预计也将于二季度开业。

中国住宅租赁市场的选择日趋多元，这是共享经济繁荣、共享办公风靡、中央政府大力发展长租公寓、企业短期外派增加等因素共同作用的结果。

积极拥抱新鲜事物的年轻房客也愿意尝试Lyf、湾流公寓等共享居住空间。

外派至国内其他城市的本土员工多寻找租金实惠、品质优良的租赁房源，诸如尚翌、冠寓等公寓品牌。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

一季度，上海新建商品住宅新增供应累计约67万平方米，环比回升135.9%，同比仍大幅下降33.9%。

一手商品住宅成交量共计约120万平方米，环比微涨1.4%，同比下降20.1%。

一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币44,200元，同比下跌6.8%。

一手高端公寓市场

已连续三个季度无新增高端公寓供应。

一手高端公寓成交量共计6.2万平方米，环比下降35.6%，同比下降59.1%。

一手高端公寓价格依然坚挺，其价格指数环比减速上涨0.2%, 达到每平方米人民币106,500元。

住宅用地市场

一季度，季内无纯住宅性质的地块成交。年内首块纯住宅用地将于4月12日竞拍。该地块临近万达宝山，起拍楼面价为人民币每平方米30,194元。

本季度成交10幅租赁用地，其中3块由私有企业竞得。这也是私有企业首次在上海竞得租赁用地。

租赁用地供应共计约52万平方米可建面积，平均楼板价达到每平方米人民币5,220元，环比下跌24.5%。所有地块均以零溢价成交。

展望

年内新增商品房供应有望增加。开发商或向政府指导价格靠拢，以尽快获取预售证发售现有项目。

多家银行宣布自2018年4月1日起降低首套房房贷利率折扣，首套房贷款优惠从9折统一调整到95折。信贷的进一步收紧、贷款成本的不断上涨，或抑制购房需求，继而限制成交放量。

上海投资市场

第一季度投资市场共达成5宗主要成交，总金额人民币68亿元，成交金额约为2017年第一季度的三分之一。

位于核心区域的资产相比于位于非核心区域的资产更能抵抗租金下行的压力，因此目前投资者更多的关注位于核心市场的写字楼资产的投资机会。

境内投资者面临融资困难，许多基金无法获得贷款，第一季度境内投资者仅完成两笔成交，成交金额仅占总成交额37%。

太古地产以人民币13.5亿元从上海前滩实业收购了前滩一开发地块50%股权，并意图开发为其继兴业太古汇后的第二个综合开发项目。

在政府持续支持下，长租公寓市场继续获得投资者的关注和资本的青眯，同时国企商业银行也在积极为长租公寓市场提供资金支持。例如，中国建设银行与国内长租公寓品牌新派公寓，发起设立基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模20亿人民币。

展望

投资者融资难度日益增加，今年下半年上海写字楼资产收益率或将面临上行压力。

中国商业银行的不良贷款不断增加，因此面临来自政府的压力。由于大量贷款以实体资产为抵押，投资者开始寻求机会与银行合作以释放资产价值。

为了获得更高的收益率，投资者将会继续关注小众资产的投资机会，其中包括物流资产、数据中心以及老年公寓。