房企新打法渐成型：合作拿地 抱团去化

从今年开始，华夏幸福一直是业内的“风口”公司，从现金流风波到与融创的合作风波，这家公司一直为业内关注。

虽然融创方面否认了同华夏幸福的合作传闻，但是很多消息无风不起浪。此前，几乎未曾开展合作的华夏幸福开始了一轮战略合作潮，在很短时间内同阳光城、东原、旭辉、融侨等房企签署了战略合作协议。同时，华夏幸福还在同包括中梁在内的房企接触，开始自己的合作之路。

行业利润率开始下滑，房企都希望在激烈的竞争中生存下来，双方合作利于取长补短，这样的合作将成为常态。无论是万科、融创、碧桂园，还是旭辉、正荣、融信，大部分主流房企都在不断选择通过合作来增加土地储备。

从某种意义看，更像是一个信号，开发商开始抱团取暖。

与多家同行合作

根据华夏幸福年报，2017年11月，公司与合作方成立的中国产业新城基金（京津冀一期）落地，规模75.01亿元，涉及固安新兴产业示范区4.96平方公里的产业新城建设开发业务及目标企业股权投资业务。这是公司第一次引入合作方直接参与公司产业新城业务。2018年2月，公司子公司与旭辉集团股份有限公司子公司在嘉善区域内联合竞得两块土地，拉开公司房地产业务合作的序幕。未来，公司与合作方基于产业新城发展的更多且更为广泛的合作将陆续落地。

以融侨为例，其与华夏幸福将发挥自身的业务和资源优势，首先以自身房地产开发战略布局为基础，全面开放项目合作。

未来后续双方还将通过联合体竞买、设立合资公司、项目股权合作等诸多方式，对存量土地资源和待获取土地资源进行开发，并发挥自身业务与资源优势，分享资源、资讯与机会。

记者了解到，未来华夏幸福和融侨的合作将在上海选择项目落地。

不过，华夏幸福的合作并非一帆风顺。“我们虽然和华夏幸福签署了战略合作，但是后来我们评估项目发现双方的战略城市和选择并不一致，因此我们后续并未有落地项目。”一家开发商告诉记者。

或为提升去化速度

华夏幸福年报显示，2017年是公司异地复制元年，这一年，公司在原有区域之外获得了许多新增项目。数据显示，2017年，华夏幸福新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，分别位于四川成都浦江县、江苏南京江宁区等市县。

随着扩张步伐的加速，华夏幸福资产规模大幅增加。截至报告期末，公司总资产3758.65亿元，归属于母公司所有者权益370.95亿元，分别比上一年度末增长50.40%、46.27%。

与快速布局相比较，公司的业绩增长幅度相对小一些。数据显示，2017年公司实现营业收入596.35亿元，比上一年增长10.80%；实现归属于母公司所有者的净利润87.81亿元，比上一年增长35.26%。

虽然华夏幸福以产业运营著称，但公司的主营收入大部分仍然来源于房地产开发业务。报告期内，公司实现销售额1522.12亿元，较上年同期增长26.50%。其中，产业新城业务园区结算收入额299.12亿元，房地产业务签约销售额1200.51亿元，其他业务（物业、酒店）销售额22.49亿元；公司签约销售面积共计951.18万平方米。

对于华夏幸福而言，2017年的异地复制，是其全国扩张的重要时间节点，该公司表示，希望巩固在京津冀市场的基础上，先期进入的杭州区域和南京区域分别仅用 3年和 2 年左右的时间，成功打造出两个“百亿”销售标杆，快速为公司业务发展贡献业绩。

但在此过程中，公司经营现金流由正转负，数据显示，2017年华夏幸福经营活动中的现金流量净额由2016年的正77.63亿变为负的162.28亿，同期筹资活动产生的现金流量净额由2016年的253.94亿扩大到570.98亿。虽然期末现金余额依然保持642.05亿的较高水平，但融资总额的大幅增加也为公司带来较高资金成本。

经营现金流由正转负，以及筹资总额的显著上升，使得华夏幸福去库存回现金的动力大幅上升。公司表示，2018年度市场销售目标为2100亿，较上年1522.12亿上升38%，涨幅较2017年的26.5%高出了近12个百分点。

由此看来，面对2018年更为复杂的市场局面，华夏幸福如何提升去化速度并提高资金回笼效率，便成为其当下工作的重中之重。

记者多方采访了解到，华夏幸福主要是希望同这些住宅经验更加丰富的开发商合作，进一步增强其在住宅领域销售的能力。对于华夏幸福而言，其在环沪有很多产城项目，而项目周边也会有配套住宅用地，同很多长三角开发商合作，可以更好地助力其项目销售增值。

行业合作成为主流

事实上，开发商的合作在最近几年越来越频繁。

“行业利润率开始下滑，大家都希望在激烈的竞争中生存下来，双方合作利于取长补短，这样的合作将成为常态。”东原地产董事长罗韶颖曾告诉记者。

“由于房企的战略城市几乎一致，很多企业要独立拿下这个土地会更加困难，而在后续开发阶段也会有更多挑战，如果房企开始进行合作可以更好地分散风险，并可以进行资源整合。”易居智库研究总监严跃进告诉记者。

如果房企都把资金投入到一个巨大体量的项目，不仅不利于资金的周转也会出现风险集中的情况，因此通过合作进行风险规避是不错的选择。

比如旭辉，就一直是业内的合作之王，同包括东原、华宇、恒基等公司都有战略合作。2015年，旭辉和东原进行合作，双方在重庆、上海的项目都可以选择战略合作进行开发。对于东原地产而言，其希望两年内将总部迁往上海，自然需要上海本土企业的资源和经验，而对于旭辉集团而言，与东原合作可以获取更多的重庆本土化资源。

从旭辉年报看，旭辉销售的权益金额占到流量金额的50%，是合作比例较高的开发商。

“我们之前的合作比例太低，今年我们也打算加强合作来扩大规模。”禹洲地产董事长林龙安告诉记者。

融创同样重视合作，融创3600亿销售额里面有1000亿是来自合作方，融创通过股权合作模式获取大量项目，并为其进入新城市做了准备。

事实上，通过合作开发不仅可以降低拿地成本，还可以有效整合项目资源。比如对于操盘能力强的房企可以直接对项目进行操盘，并提高自己的品牌溢价，而对于资金能力强的房企可以给项目带来更加低的融资渠道，进一步降低成本。这样的合作可以有效进行优势互补，并共同分享收益。

很多业内人士认为，在目前的房地产市场上，仅依靠招拍挂获得土地资源对房企而言成本太高了，合作开发不仅可以实现合作双方的优势互补，还可以降低公司的运营风险，缓解资金压力，优化资源配置。

不过，并不是每一次合作都可以达到双赢。比如，之前万达和万科宣布战略合作之后便毫无音讯，合作之中的矛盾也是需要解决的问题。