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中海物业缓速扩张 上市两年管理规模终于突破一亿平

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因为一宗收购,打乱了中海物业(02669.HK)财报会计原先的节奏。3月22日晚,中海物业宣布2017年年度业绩,对管理规模、收入、利润、分部数据作出了多个调整比对。

2017年10月20日,中海物业以人民币1.9亿元的价格向中海地产收购其位于深圳、北京、广州等地的120项物业管理项目,新增管理面积0.241亿平方米。其实这些资产来自中信房地产及其物业公司,中海地产吃下中信的地产业务下,才转入中海地产旗下。

作为物业管理行业内第二家上市公司,无论是从发展战略、规模扩张方式、还是年度业绩等维度来看,上市两年半的中海物业仍紧贴着中海地产生存经营,直至目前,其大多数业务来自中海地产或同系联营公司,基本上与房地产业务布局同步。

中海物业2017年报显示,报告期内,中海物业管理建面由2016年底的0.935亿平方米上升37.3%至1.283亿平方米。而增幅的70%来自上述对中信的物业业务收购。

从经营数据上看,中海物业2017年报显示,若剔除收购事项带来的影响,中海物业2017年的收入为27.142亿港元,同比上升5.9%。若计入收购事项,2017年,中海物业整体收入上升1.9%至33.578亿港元。

中海物业业务分为两个分部,分别是物业管理服务分部和增值服务部。

整体收入中,来自物业管理服务收入占总收入92.2%,比去年仅增加了0.9%;即使不计算收购带来的影响,2017年度物业管理服务的收入也只是上升5%。分部毛利率由2016年的21.1%微增至21.3%,毛利同比增加2%至6.6亿港元。

至于增值服务分部,则包括社区服务收入、停车位空位查询系统等智能服务,以及顾问服务、房屋经纪等业务。年内,中海物业的增值服务分部收入仅占总收入的7.8%,同比增加至14.9%至2.631亿港元。分部毛利率由2016年的52.2%增加至53.9%。毛利同比增加18.6%至1.418亿港元。

回到整体收入的话题上,无论是1.9%还是5.9%,同比行业,这个升幅可谓惨淡。

再看看增值服务占收入和毛利之间的比例,同样表现得不出彩。增值服务是中海物业上市之初便谋定的策略之一。

物业管理行业逐步由劳工密集、专注于传统的物业管理服务向集约化、自动化、智能化、互联化转变,从基础服务物业的提供者向服务的连接和整合者、平庸的提供者转型。

同时,物业管理企业正通过硬件设备智能化升级、移动互联网技术应用等手段提升服务效率和效果,同时降低成本。绕开了大量的高成本的人力,增值服务的利润率远远高于传统的物业管理服务,这是物业管理公司纷纷培育、掘金增值服务的原因。

中海物业管理层指出,“客户多层次的生活需求催生了多元化的增值服务发展空间,实现物业服务领域的延伸,为企业带来新的利润增长点。”

但从目前数据来看,中海物业真正的生态平台尚未搭建起来,增值服务尚停留在初步阶段,收益基数低。

增值服务上,比其早一年上市的彩生活表现更出色。彩生活日前公布的财报显示,2017年增值服务分部溢利对公司整体分部溢利的贡献占比达到42.9%,已然近半。

报告期内,随着收购事项间带来的业务量,中海物业毛利在重新调整的基础上增加4.6%至8.02亿港元。中海物业拥有人应占溢利上升29.1%,至3.068亿港元。

值得肯定的是,与彩生活相比,结合管理的建筑面积来看,中海物业的单位净利润(单位净利润=净利润/管理总建筑面积)更高。

截止至2017年末,彩生活的管理规模已达9.002亿平方米,收入为16.29亿元,权益拥有人应占利润为3.2亿元;而中海物业1.283亿平方米的管理规模,收入兑换为人民币约为27.0878亿元,拥有人应占利润为3.068亿港元,兑换为人民币约为2.475亿元。

截止至2017年末,中海物业在银行结余及现金上升12.2%至27.22亿港元。

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