网易房产05月12日报道 话说，早在4月25日就传出浦东唐镇的中高端项目金大元御珑宫廷（优惠购、楼盘相册、最新报价）推出60套精装大平层，原价5万/平，现打7折“甩卖”的消息，可这“跳水价”消息是否属实？4月25日推出了吗？面对巨大的降价诱惑到底吸引了多少客户呢？还没等大家缓过来神，金大元御珑宫廷又被曝出5月10日再次加推60套特价房源，这次又是怎么回事呢？同时，一直以“日光盘”形象出现在大众视野里的万科金色城市（优惠购、楼盘相册、最新报价）（万科海上传奇）项目将于5月11日再次加推，这次是否能继续保持日光传奇？带着这一连串的疑问网易记者前往这两个项目一探究竟。
金大元御珑宫廷：3万3的单价基本买不到
网易记者在5月9日下午4时致电金大元御珑宫廷售楼处，询问是否有特价房加推时，销售称“5月10日不加推特价房，我们没接到通知”。为进一步了解情况，记者在5月10日一大早就赶到了项目售楼处，此时仅有一组客户在看房。当被问及特价房加推情况时，销售说：“我们的62套特价房昨天（5月9日）晚上7点半开的盘，现在就剩下2套房子，4月底就开始认筹了，没过两周就有260多个客户了，这么便宜的房子买到就是赚到，以后再不会有了”。原来4月25日的特价房与号称5月9日加推的其实是同一批房源。
销售告诉记者特价房的价格区间在33000-39000元/平，“目前最低价位的房源已经售完，想买房只能加价”，现场的一位购房者表示：“现在低于36000的房子基本没有，我还在考虑。”
在售楼处门口，某房产公司中介向记者透露“我的几个客户都是冲着33000来的，来了根本没这个价格，我这边只有一个客户买了，成交价是36800元/平，还是挨着马路的2楼，”离开售楼处后，记者再次致电售楼处，销售称，“不要问单价了，房子都快没了，加价我们可以考虑。”从一开始销售不告诉记者具体开盘时间，到加价可争取房源，都给人一种事件营销的感觉。
项目定价虚高 7折特价实为事件营销
据了解，金大元御珑宫廷年底首次开盘，报价最高达55000元/平左右，而与金大元御珑宫廷一墙之隔的保利御樽苑（优惠购、楼盘相册、最新报价）的大平层报价也不过32000元/平左右，唐镇目前在售的其他两个项目是保集·澜湾和绿城玉兰花园·臻园（优惠购、楼盘相册、最新报价），前者报价在28000-35000元/平之间，后者报价则控制在45000元/平左右，通过比较会发现，金大元御珑宫廷的报价明显虚高。而项目开盘至4月也只成交7套，成交均价仅在50000元/平左右。
对于此次项目如此大手笔的优惠，销售也终于给出答案：“第一，开发商在昆山拿了块地，急需回笼资金；第二，现在行情不好，促销就是为自己做广告，能够招揽很多客户，一下子很多人也都知道我们项目了”
事实上，该项目拿地时间为2008年1月，当时，金大元集团（上海）有限公司以4.3亿元的总价拿下唐镇新市镇A-11-1地块，折合楼板价仅5000元/平方米。由于土地成本低，金大元此番大幅让利看似凶猛，其实根本“割”不到“肉”，做一场事件营销的秀，好快速回笼部分资金才是根本。
万科海上传奇大户型库存房源较多
当天下午1：00记者又赶到万科金色城市（万科海上传奇）售楼处，与金大元不同的是，售楼处的沙盘和茶座都已被客户占满。通过与销售沟通了解到，项目在3月底加推了15、16、19、20号共4栋楼，目前20号楼已售完，16号楼为景观房，东西朝向，大多客户不喜欢这样的朝向，所剩房源较多，其他2幢楼的大户型房源（即125和145平3-4房）还有的选，85平2房和105平3房仅剩约10套左右。
5月11日晚7点项目将加推新房源，此次加推的是21号楼的东单元，共54套房源，分别是85平2房和105平3房两种户型，各占27套。可享受4重优惠，1、小户型5万抵8万和大户型6万抵10万的团购优惠；2、通过登记身份证信息办理万科蓝卡享0.2%的优惠；3、缴纳10万意向金的客户享2%的优惠；4、开盘后一周内（即至5月18日）按时签约享2%的优惠，4重优惠叠加可最高享总价减3万或4万再9.58折的优惠。85平2房折后总价在300-320万/套之间，105平3房总价在380-400万/套之间，折算后均价基本在3.5-3.8万/平左右，与之前项目对外3.8-4.2万/平的报价相差甚远，倒比较接近项目去年开盘的价格。
低价出售高压线旁房源
据销售介绍，前期房源享同等优惠，但房源总价差距悬殊，同样是85平的2房，库存19号楼的房源折后总价是在360-380万/套之间，与新推的21号楼2房总价最高相差60万/套；15号楼的105平3房折后总价是430-450万/套之间，与新推的21号楼3房总价最高相差50万/套。往往房子都是越往后加推价格越高，万科这次怎么不按常理出牌呢？
销售称，“其实价格差距的主要原因在楼房的位置上，新加推的房源不仅是小区最后一排，而且靠近中环的高压线，但大多客户还是不介意这些问题的，总归是便宜了很多”。看完样板后，记者发现，2房的差距不仅在位置上，户型也有很大一部分原因，新推的2房是边套，南北通户型，得房率是76%，库存的2房是双南户型，得房率是78%，得房率相差不太大，销售称大多数业主更喜欢双南的户型设计。
“日光传奇”或难现
5月12日早上记者再次致电万科金色城市（万科海上传奇）售楼处，了解到，新加推的2房仅剩2套，105平的3房10楼以上的还可以选，从销售情况来看，虽然这批房源在价格上占有一定优势，去化速度相比上批房源有所增加，但项目依然未能再现往年的“日光”盛况。
通过在售楼处采访现场的购房者，记者了解到，大多数前来看房的客户表示：“我们就觉得万科是大品牌，有保障，虽然这次加推的房源确实比上一批价格便宜，但现在商贷也没优惠了，我们也不着急购买，再看看吧。”
购房者的观望情绪重，同时，银行贷款收紧，行情的不乐观等诸多因素或许都是中高端项目面临的现实问题。
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本文来源：网易房产
作者：张淑婵
责任编辑：
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