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15城陆续推出“房票”安置,曾经的去库存利器能否重振楼市?

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并不是新鲜事物的“房票”,在这轮楼市松绑政策大潮中,引发了广泛的关注。人们热议的起点是今年以来放松力度颇大的郑州。

6月20日,《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》正式挂网,对房票、房票安置办法、奖励及优惠政策、房源筹措等进行了解释和规定,但尚无更多具体细则。

事实上,房票并不是本轮楼市调控的创新手法。2015年时就有城市在棚户拆迁安置中推出了房票政策,在2016年的去库存大潮下,许多城市跟进采用该政策,此后2018年随着棚改货币化安置政策渐次离场,房票也逐步落下帷幕。

2022年以来,房地产持续下行的背景下,房票补偿再出江湖。

不完全统计显示,今年3月以来,全国已有15个城市陆续在房票安置方面有所行动,或以征求意见稿形式发布房票政策,或已公布政策细则并实施,而较早启动的城市则已开始发放房票。上述15个城市包括信阳、宜宾、常熟、江阴、温州、南京市溧水区、郑州等。

各地关于房票的规定略有不同,但整体逻辑一致。具体来看,房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有权人,根据房屋价值发放等额面值的房票,被征收人可以凭房票在有效期内购买合作开发商的楼盘。

如果被征收人选择房票安置,就意味着既放弃房屋产权调换,也不领取现金,而是以一种未来可以用于购房的结算凭证,抵扣购房价款。

为了推行这一政策,各地一般会设置奖励金额,即选择房票的居民,其抵扣房款的规模,一般要大于选择现金补偿居民所能获得的补偿款。另外,一些地方对房票的使用期限是有约束的。在开发企业取得房票之后,再向政府申请结算。

业内普遍认为,房票制度是个相对多赢的拆迁安置方式。

中信证券研报指出,房票模式之下,地方政府在拆迁补偿方面的支付压力大幅下降,启动资金的问题得到了解决,而土地出让的回款时间则没有明显变化。“由于房票的存在,政府的拆迁补偿款实际是在开发企业完成销售行为之后,以相应对价支付给开发企业,政府现金流出的时间明显推迟了。”

浙商证券地产分析师杨凡认为,棚改货币化后对于资金的使用不一定有硬性要求,但房票的使用有明确指向,兑换标的通常为合作房企的新房,且通常有18-36个月的有效期限制。房票有助于推动所在城市成交量的修复,并通过成交量修复带动市场活跃度修复。

南京房地产业内人士向第一财经表示,原本拆迁安置需求是由政府通过拆迁安置房、保障房、货币去解决,基本不会流通到市场上,但现在政府通过“房票”方式直接过渡到市场,等同变相增加市场需求,对楼市成交将产生助益。

“房票模式可能加速推进旧改和棚改,释放居民自住和改善性住房需求,拉动房地产开发投资。而且,由于房票是限区域的,故而因城施策是完全可能的,房票一般不会造成一线城市房价上涨。”中信证券研报提到,“对被拆迁者来说,由于房票金额一般要大于货币补偿金额,其买房的实际负担下降,也取得了实惠。”

在广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,房票安置也有利于满足被拆迁者差异化的购房需求。在传统的拆迁实物补偿下,只能被动接受某区域的某项目,特别是原址原建设。但目前,楼市进入新时代,被拆迁人的需求差异比较大,包括选择居住的区域、房源品质、户型、开发商品牌等。

据了解,南京溧水区的房票安置政策下,还构建了“房产超市”服务平台,将商品房、二手房、已分配安置房纳入“房产超市”进行交易。

作为较早公布房票政策细则的地方政府,信阳市房票政策实施进度较快,5月,首批经审核可用于房票购房的项目公布,共包含商品房项目11个,683套住房;安置房项目12个,2604套住房。当前信阳市首批房票已开始发放。

另据第一财经了解到,目前张家港市凤凰镇也作为试点,开始执行房票安置。当地采用了定向房票安置,首批暂定300张,有效期为3个月,当地有两个商业小区的房源可供选择安置。若被拆迁人未在有效期内购房,房票逾期失效,仍按原拆迁安置方式安置。

据张家港当地媒体报道称,一套房对应一张房票,房票的面额依据拆迁协议中约定的安置房户型面积乘以7000元/平方米进行结算。

相较而言,这一安置结算价格低于凤凰镇当地的房价。链家网数据显示,二手房挂牌价格则在9000元/平方米以上;而目前当地三个在售新房参考均价都在一万元以上,两个可供安置选择的项目亦在其中。

上述一可选项目销售告诉记者,房票换房的客户有专门负责的销售对接,价格与正常销售的房源价格有所不同。

不过,另一可选项目专门负责对接房票客户的销售人员则表示,房价对所有客户保持统一,并不会因房票换房而有所变动。“1月份,我们项目推出的房源成交均价在11000元,也是项目里位置最好的,目前加推的房源均价在10500元左右。”该销售人员介绍,相当于现在的价格比之前的成交价还低。

“这会售楼处大厅已坐满了客户,基本上都是前来签约的,房票、安置协议都拿到了。”6月21日午后,上述销售人员介绍。另有张家港当地的中介人士表示,凤凰镇不少人选择了房票换房。

该销售人员介绍,其实当地很多动迁安置房并不好卖,有房子报价在6、7000元,但是实际成交情况并不好,“港口社区的、清水村的房子4000多元都很难出手,”而整个凤凰镇的房票面额都是7000元/平方米,“所以港口社区来换房的很多。”

“虽然当前我国住房的整体存量规模并不低,但老旧房屋数量不小,居民提升居住品质的需求远未得到满足,”中信证券研报指出,短期稳增长的压力之下,房票模式确实具备进一步探索和推广的可能性。

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