重塑新生态 共筑价值圈 ——第一太平戴维斯Q1媒体会 暨商办零售市场回顾与展望

今日，第一太平戴维斯成功举办第一季度媒体会，深度解读商办零售市场表现并展望未来趋势。第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可、华东区写字楼租户代表部负责人盛柏康、写字楼租户代表部助理董事赵元星、全球核心零售团队亚太区董事程孝慈参与并发表演讲，并与业内资深媒体共同探讨房地产商办零售领域热点话题。

活动伊始，第一太平戴维斯中国区交易及顾问业务负责人招启怡在发表开场致词中表示，第一太平戴维斯拥有专业的商务楼宇和零售服务团队，深耕办公楼市场、办公空间优化及品牌出海扩张等领域。当前商业地产处于调整期，为企业租户提供了优化租赁策略的最佳窗口。与此同时，零售品牌的扩张热度持续升温，尤其是细分赛道和创新业态的布局值得关注。我们凭借全面的市场洞察和实战经验，助力客户在变革中把握机遇，实现高效选址、成本优化及战略升级。

第一季度商办零售地产市场表现

第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可解读第一季度上海商办零售市场概况。. 2025年一季度，上海甲级写字楼市场迎来19.8万平方米新增供应，总存量达1,995万平方米。尽管租赁活动有所增加，但成交周期有所延长，受新租需求疲软及企业缩减面积影响，净吸纳量仅6.1万平方米，环比、同比均下降。租金持续承压，全市平均租金环比下跌3.6%，其中非核心区跌幅最大（4.8%）。市场呈现"以价换量"特征，外资租户在零售贸易、医疗健康等领域签署长租约，业主则通过优惠条件保出租率。大虹桥片区规划扩容至535平方公里，推动产业集聚与功能再平衡。展望未来，政策利好尚未完全释放，需求复苏缓慢，租金或继续下行，业主将优先维持出租率，同时需通过多元产业导入和配套优化提升片区韧性。 在零售板块，2025年1-2月，上海零售总额同比下滑1.0%，但零售市场仍显韧性。一季度新增11万平方米供应，存量改造项目如巴黎春天·悦汇天山以"二次元潮玩地标"创新业态吸引细分客群。全市购物中心空置率非核心商圈表现优于核心区；租金方面，首层平均租金环比降0.4%。奢侈品牌加速升级核心门店体验，户外运动、宠物经济等细分赛道涌现首店，挖掘消费深度潜力。展望全年，71.5万平方米新增供应将入市，包括太平洋新天地等标杆项目，核心与非核心商圈同步升级，推动消费场景多元化。

上海商办核心区域解读

聚焦上海核心商务区，数据显示自2024年至2025年一季度，上海迎来78.8万平方米的新增办公供应，包括前海人寿金融大厦、滨港中心、吉宝静安中心等高品质项目。这些新项目在硬件设施和招商策略上表现灵活，成功吸引了一批办公升级需求。

从需求端来看，内资企业占据租赁成交的65%，外资占比35%，搬迁行为在新增租赁中占比近60%。南京西路、陆家嘴和竹园成为热点子市场，贡献了66%的成交面积。租金方面，核心商务区平均有效租金为人民币6.5元/平方米/天，其中中央商务区租金达8.0元，次级商务区为5.6元，显示以南京西路、淮海路及陆家嘴为首的三大核心区域的租金韧性较强。

第一太平戴维斯华东区写字楼租户代表部负责人盛柏康表示未来三年，上海核心商务区预计新增供应114万平方米，占全市总量的34%，但三大中央商务区的新增占比仅为8%，凸显其稀缺性。随着华润中心、K11二期等项目的入市，市场将迎来更多高品质选择。整体来看，尽管高空置率压力仍存，但升级需求和灵活招商策略正推动市场逐步复苏。

企业未来办公空间趋势

近年来，企业办公空间的优化趋势显著，主要围绕“以人为本、技术驱动、可持续发展”三大核心展开。第一太平戴维斯写字楼租户代表部助理董事赵元星分析到，目标导向与人性化设计成为首要因素，企业和员工共同追求使命驱动的办公体验。研究表明，目标导向型企业的市场份额增长速度快于竞争对手3倍。办公空间设计从“以人为中心”升维至“为人文精神而建”，注重员工的情感连接与幸福感。

其次，包容性设计不仅提升团队效率（神经多样性团队效率可提高30%），还通过性别平等和多元文化策略增强企业竞争力。同时，空间效能指标从密度转向敏捷性，灵活布局和多功能区域（如小型会议室、社交枢纽）成为主流，满足混合办公需求。

第三，技术与可持续性深度融合，VR、元宇宙等技术将不断推动数字化办公体验。行业层面，金融和科技企业表现突出。金融业通过“Rebrand”空间强化品牌吸引力，科技企业则以用户画像驱动设计，标准化空间策略降本增效。未来，办公空间将超越物理场所，成为融合创新、健康与品牌价值的综合体验中心。

中国消费品牌出海策略

纵观中国品牌出海浪潮，究其原因主要包括品牌全球化、开拓新增长市场、增加消费者粘性、满足海外消费者需求等因素。香港因地缘和文化优势成为重要跳板，东南亚的新加坡、曼谷、吉隆坡等城市因市场潜力备受青睐，而欧美市场则以庞大的消费群体和成熟的零售环境吸引中国品牌。活跃的出海品牌涵盖生活方式、文创、电子产品、新能源汽车、时尚快消等多个领域。泡泡玛特、Urban Revivo、Miniso和诸多餐饮品牌的海外成功扩张，展现了中国品牌在全球市场的多样化布局。

然而第一太平戴维斯全球核心零售团队亚太区董事程孝慈在业务实践中表示，在中国品牌出海过程中仍面临诸多挑战，包括品牌认知度不足、文化差异、供应链管理、运营复杂性及高昂成本等。这些挑战要求企业具备本地化策略和灵活的市场适应能力。

针对这些需求，第一太平戴维斯全球核心零售团队，凭借覆盖170年的全球市场经验和30年的本土市场洞察，整合全球五大市场的零售团队经营领袖，能够快速响应客户需求、共享最新全球市场网络资源、及时地互通各地区商业信息和市场蝶变，将赋能全球各大零售商、商业物业开发商、运营商搭建“一键到底“的全球零售共享平台及互通桥梁，不仅提供无缝衔接的高水准咨询服务，并能将客户需求与机遇快速匹配联系，助力中国品牌高效拓展国际市场。

关于第一太平戴维斯 (Savills)

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通过将全球研究数据和趋势应用于本地和国际环境，我们为客户提供来自行业前沿的洞察，量身定制创新方案协助他们达成愿望。

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