2021房地产开发投资吸引力城市TOP100出炉

　随着“双循环”“扩大内需”战略的不断实施落地，全国297个地级以上城市中，哪些城市仍然最具房地产开发投资吸引力？2021年以来哪些城市销售贡献率最高？房企如何把握重点城市群和都市圈的发展机遇？

10月26日，在深圳举行的第十一届中国价值地产年会上，每日经济新闻联合中国指数研究院重磅发布《全国297个地级以上城市房地产开发投资吸引力白皮书》（以下简称《白皮书》），从市场容量与增值潜能两大维度评价城市潜力，对行业发展趋势、市场格局做出理性的判断，并发布2021年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP100。

中国指数研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜在年会现场解读《白皮书》时表示，“十四五期间，房地产市场仍然具有发展空间，未来深入研究城市发展的核心驱动力、聚焦价值城市、优化城市布局成为企业的制胜之道。”

　最具投资吸引力TOP100城市出炉

今年是“十四五”开局之年，中国经济运行延续了去年以来的稳定修复态势，国内经济大循环日益畅顺，市场预期不断改善。2020年以来，楼市长效机制正在加快建立，房地产调控手段从过去的抑制需求端逐渐转向调控供给端，从“三道红线”“集中供地”到“部分地区试点房地产税改革”，为房企融资、投资、营销带来了全新挑战，市场分化逐渐加剧。

《白皮书》从城市发展的三大核心驱动力——人口、产业、交通三大方面构建了城市投资潜力评价体系。

在城市发展过程中，由于地域特点、行政级别、资源禀赋的不同，造成了城市经济发展水平的差异，叠加人口增速的放缓，未来人口的年龄结构和地域分布均影响着房地产市场的发展，而城市的产业经济水平决定了居民购买力，交通作为推动经济发展的重要组成，推动城市产业逐步调整，人口流动更为合理，资源配置更加优化。

基于对城市发展的三大驱动力的深入研究，《白皮书》将全国297个城市的“量”（市场容量）、“价”（增值潜能）拆分成4个层次、12个维度、20余个考察指标交叉建模，得出了最具房地产开发投资吸引力城市的全面评价。

在2021年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP100中，上海、北京、深圳和广州4个一线城市房地产投资吸引力排名继续保持领先，杭州、成都、南京等1.5线城市紧随其后。

具体城市来看，上海、北京、深圳、广州投资吸引力排名保持不变，继续稳居前四。而数字经济创新发展，人才引进、落户政策不断升级，令杭州投资吸引|力连续4年保持全国第五位。成都、南京、武汉、苏州、重庆等1.5线城市位列6-10位，其中成都凭借成渝双城经济圈规划利好、不断完善的交通网络以及人口的大规模增加等有利因素，投资潜力有所提升。

武汉2020年受疫情影响较大，但今年以来经济、房地产市场均出现较好恢复，投资吸引力排名亦保持不变。西安、郑州、长沙、天津、宁波、合肥、佛山、青岛、东莞、无锡等二线及以上城市位居第11-20位，其中无锡常住人口增长较快，房地产市场热度较高，投资吸引力排名进入前20。其他2.5线及三线城市中，珠海、惠州、常州、嘉兴等长珠三角城市群内紧邻中心城市的地级市排名靠前，投资吸引力高于其他区域同级别城市。

东部三大城市群经济起步早，人口吸附力强，产业、就业优势明显。《白皮书》显示，东部三大城市群未来很长一段时间都将是我国核心资源的主要聚集区，区域内的中心城市及周边三四线城市，房地产市场有较大发展空间。而中西部地区则表现出不同的发展格局，短期来看发展重点仍将聚焦于区域核心城市，受益于国内大循环发展战略，核心城市人口不断回流，产?业转型升级，城市不断发展，房地产市场规模相对较大。

　　一二线城市仍是房企业绩贡献主力

2020年全年及2021年上半年，一二线城市仍然是全国市场的业绩贡献主导。2021年上半年，20家代表房企58.3%的业绩来源于二线城市，16.2%来自一线城市，合计占比74.5%。

由于三四线城市置业需求得到释放，占比升高至25.5%，因此一二线城市销售贡献率较与2020年分别下降了3.4和1.6个百分点。

分城市来看，南京销售贡献率最高，武汉贡献率增长最快。2021年上半年，20家代表企业销售额贡献前三城市分别为?南京、杭州和上海，均位于长三角城市群，销售额贡献率分别为6.8%、5.8% 和4.6%。

其中，南京较去年同期增长1.3个百分点，杭州持平，上海则下降1.4个百分点，城市分化显著。20家代表企业在武汉销售额贡?献率增长最快，增长2.4个百分点。主要是2020年上半年武汉受疫情影响严重，2021年前期积压的需?求快速释放，城市加速回暖，销售额贡献率随之提升。

不同房企在各等级城市销售占比也呈现出各自的特色，2021年上半年，中海地产、龙光集团、华润置地等在一线城市收获颇丰，而融创中国、龙湖集团、阳光城等则深耕二线城市，三四线城市销售占比较高的则有碧桂园、中南置地、新城控股、龙光集团等。

同时，《白皮书》研究2018-2020年千亿房企新增土储分布城市发现，近三年千亿房企投资布局聚焦于东部城市群核心城市及中西部省会城市。长三角、珠三角和京津直等东部城市群内部核心城市和中西部省会城市成为企业拿地的聚集区域。前50企业拿地金额TOP10城市中，其中4城为长三角城市群核心城市，其中杭州位列前三位，北京、广州两个一线城市也位列前5位。

上半年22个首批集中供地的重点城市，住宅用地成交楼面价较去年全年大幅度上升。据测算，22城整体成交楼面均价9591元/平方米，同比上涨了38.3%。杭州和北京首批集中供地成交金额分别为1178亿元和1110亿元，超过2020年出让总金额的一半。

叠加《白皮书》对22城住宅用地首批集中出让竞拍热度的深度分析，未来市场格局一目了然：

重庆、厦门成交楼面价较去年全年分别上涨85%和71%，其中厦门首批成交的5宗土地中3宗达到上限价格；杭州41宗地块以竞自持成交，占总土地出让的72%，最高自持比例达40%。南京36宗地块触顶成交，有地块经过158轮报价。另一方面，长春、青岛等城市土地市场热度低，长春竞拍前有8宗地块中止上出让并有2宗地块流拍；青岛成交的55宗宅地中，有54宗以底价成交，并有1宗地块流拍。

基于对供求两端的专业分析和城市热度的深刻判断，黄瑜提示，“今年以来，长三角和粤港澳热点城市、中西部二线城市新房及二手房价格累计涨幅较高，且地价普遍上涨，对未来房价将形成有力支撑，但四季度全国销售规模可能继续回落，房价涨幅因此将进一步收窄。受累于土地成交缩量，新开工面积下降态势难改，开发投资增速回落，不排除负增长的可能。”

　　聚焦五大城市群巨大市场空间

《白皮书》指出，中国五大城市群——长三角、珠三角、京津冀、长江中有和成渝城市群已经成为经济发展的主引擎，区域集聚和规模效应显著。这也为房地产开发投资带来了巨大的市场空间，2020年五大城市群房地产开发投资额和商品房销售面积占全国的比重分别达到55%和47%。

其中，长三角城市群经济综合实力最为强劲，无论是经济增速、产业规模、创新投入、高铁覆盖还是人口吸附能力，均处于全国前列。

粤港澳大湾区经济发展动能强劲，内部产业升级协同发展，广州深圳双引擎不断推动发展，叠加外部政策不断加持，人口虹吸效应显著，随着“轨道上的大湾区”加快形成，区域投资价值正在不断显现。

中西部核心城市也在加速崛起，截至2020年，成都、重庆、武汉轨道交通里程数超过300公里，其中成都高达652公里，明显高于其他中西部城市，车站数量达327个，也是区域内最高水平。未来，城市交通网络进一步完善，带动城市建成区外扩，也将促进城市房地产市场的发展。

为此，《白皮书》建议房企继续坚持聚焦核心城市群，深耕一二线大城市，分享城市群三四线城市发展红利，实现可持续增长。

“未来五大城市群和区域中心城市将成为我国经济发展的重要增长极。企业要结合自身成本、资源、口碑等优势持续深耕优势城市，经济基础好、人口聚集能力强的城市值得重点关注。同时打造优势产品，注重品牌建设，科学把握城市周期运行节奏，精准研判城市发展趋势，注意短期拿地节奏，避免高价地。”

黄瑜表示，当前房地产处于市场变革期，建议企业加快热点城市营销节奏，积极回笼资金，稳定现金流管控风险，实现高质量发展。