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国庆房企降价“杀疯了”,市场仍旧不买账

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“半年多前,最热门的楼盘,怕抢购的人太多,要偷偷躲起来开盘。现在,也有楼盘要悄悄卖房,因为想大幅度降价。”结束国庆假期的繁忙工作,一名卖房经纪人感慨楼市行情转变得太快。

刚刚过去的国庆“十一”假期被房企寄予厚望,种类繁多的降价打折、抽奖营销、美食游戏活动,在全国各地的售楼处一一铺开。

在江苏苏州,黄金周大幅度降价跑量是各楼盘之间心照不宣的事情,但为了躲避约谈和老业主闹事,却演变成了一次次“地下游击战”;在浙江宁波,楼盘之间打起了美食擂台,蒙古烤全羊和英式下午茶轮番登场;在山东烟台,开发商操持起千人相亲派对,相亲成功后买房,送万元蜜月旅行基金。

今年的国庆黄金周,楼盘降价几十万已经不是稀奇事。苏州的中南春风南岸项目三期,拿地楼面价1.6万元/平方米,精装修后仅卖1.6万-1.7万元/平方米,一套房子比一期售价降了100多万元。

即便开发商如此卖力,今年“十一”整体楼市成交数据表现却仍然不佳。中指研究院重点监测的城市新房成交面积,较去年同期下降33%。北上广深四大一线城市成交规模尚能持平,二三四线代表城市成交量均大跌四成。

精装新房卖出楼板价

“从8点开始,紧急加推,3个小时后准时结束,这个消息不可以发朋友圈,一旦被发现就不准参与卖这批房源。”国庆期间,苏州不少中介经纪人都收到这样的微信,带客户去买房子像是在打地下游击战。

之所以偷摸卖房,原因是国庆期间苏州的新盘降价大战已经白热化。在此之前,部分降幅过高的楼盘已经被约谈,且屡遭前期业主的投诉。

然而房企不愿错过国庆假期这个绝佳的促销机会。在楼市下行和资金链压力下,苏州的新房价格底线一再被突破,有业内人士形容国庆期间苏州的楼盘都“杀疯了”。

位于苏州高新区浒关的中南春风南岸项目,不是简单地“打骨折”价,而是精装修新房卖出了楼板价,开发商即使血亏也要出货。

2019年苏州楼市火热,以江苏为大本营的房企中南置地以18亿元摘得苏州浒墅关一地块,溢价率达到45%,楼面价为1.60万元/平方米,后被中南打造为春风南岸项目,销许备案价在2.5万元/平方米左右。

今年国庆期间,苏州中南春风南岸三期悄悄卖起了数十套特价房,精装修带中央空调和地暖,只要购房者能在国庆七天假内付全款,均价只需1.6万-1.7万元/平方米,而周边其他竞品项目价格仍在2.2万元-2.5万元/平方米。

随着假期结束,中南置地卖完了这批特价房,悄悄结束了国庆特惠,但是前期业主却出现了强烈反应。

“苏州人都知道了,中南的折扣是最低的,国庆期间我收到了不少亲友的‘关心’。”一名业主沮丧地称,他购买了中南春风南岸一期的房子,相比三期多花了100多万元,他称部分业主已经萌生退房想法。

在苏州市政府主办的“寒山闻钟”网络论坛上,要求政府打击楼盘恶意降价成了被热烈讨论的话题,中南春风南岸则成为被前期业主投诉最多的项目之一。

“中南春风南岸屡次恶意降价,周边二手房还要卖吗?以后谁还敢买房子?”一名网友在论坛上对政府相关部门发问。此外,中南春风南岸亏本卖房,也让不少前期业主产生对未来烂尾风险的担忧。

“你以为便宜了100万抢到一套房子,也有可能只是买了一张图纸。”一名业主表示。

这种大降价在国庆新房市场中不是个例。苏州多名业主反映,前段时间买完房不到一个月,国庆期间售楼处就推出85折、75折或是以“工抵房”“员工清退房”为名义的大促销,同楼层、同户型房子一下子降价几十万。国庆期间的附赠礼品也是眼花缭乱,比如砸金蛋中奖率100%、送电动车、送20年车位使用权、送iPhone13等。

“苏州今年楼市下行非常明显,开发商拖到第四季度压力只会更大,接下来全城还有30几个新盘要开,不赶紧打折促销还能怎么办?”苏州一名房地产业内人士对第一财经称。

对于老业主反对楼盘降价,很多苏州市民也并不认同。“谁规定房子只能涨价不能降价,如果开发商不能及时回款,导致资金链断裂,楼盘烂尾风险不是更大?”苏州一名市民表示。

楼盘营销活动全面铺开

不止是苏州,今年的“金九银十”,在全国各地都有类似情况发生,开发商为了卖房动各种脑筋,内卷严重。

过去房子较好卖的江浙沪,下半年楼市迅速转凉,降价销售成为主流。

在苏州隔壁无锡,这个“十一”长假期间,几乎所有开发商都在拼命打折。旭辉、金辉、美的、雅居乐等房企旗下楼盘均有5万-40万不等的降价,这样的折扣力度在无锡市场上非常罕见。

浙江宁波的开发商们为了吸引购房者,30多个楼盘在国庆期间推出案场活动,比如一楼盘请吃大闸蟹宴、蒙古烤全羊、巴西BBQ等,另一家楼盘则推出中式茶点、日本美食、英伦下午茶、法式甜品,还有楼盘推出意大利冰淇淋、德国烤肠、韩式料理,各家仿佛在打美食擂台赛。

即便如此,宁波购房者的观望情绪浓厚。一名宁波房地产业内人士告诉第一财经,不少房企目前已经迅速加大渠道分销力度,部分项目给到的佣金费率翻倍,有的高达十多万一套。此外,不仅购房者有礼品可拿,卖掉房子的经纪人也能获得新款手机、金条等奖品。

在山东此前楼市行情较好的青岛、烟台,“金九银十”期间,开发商也在抓紧降价促销,但是新房销售十分冷清。烟台一楼盘为了聚集人气,甚至举办了“千人相亲派对”,宣称只要在“十一”期间相亲成功并购置婚房,就能获得万元蜜月旅行基金——为了卖房开发商简直操碎了心。

新房不好卖,二三线城市“首付分期”又重现江湖,在惠州、无锡、苏州等城市,“零首付”“送首付”“首付9.9万元”等宣传已经出现。

而上海、杭州这两个过去新楼盘最不愁客源的城市,如今楼市热度也明显下去了,虽然不至于要大幅降价促销,但不少热门盘都没有达到预期。

“今年上海国庆楼市只能用平平无奇来形容。”一名新房经纪人对第一财经表示。

记者在国庆期间走访了位于上海普陀长风板块楼盘“沁和园”的认购现场。10月4日是该项目开启认购的第二天,上午10时,认购现场仅有4-5组客户在办理手续。另一项目滨江一品苑,位于浦东塘桥板块,认购现场也人迹寥寥。10月4日是该项目认购截止日,有购房者向记者表示,当日上午鲜少认购者前来。由于前期表现未达预计,沁和园的认购入围比(认购组数/准售房源套数)由早前的1.3提高至2,滨江一品苑认购入围比也被提高至了2.5。

过去一整年,买房子都是上海人最记挂的事情,但今年国庆期间,楼盘热度已经消退,上海市民选择了出游。多位受访专家提到,上海“十一”期间整体表现冷淡,与大部分市民外出游玩有关。

杭州楼市在9月也迎来转折点,中秋、国庆“双节”期间,郊区楼盘降价重现,流摇盘增多,板块分化加剧。不过,从全国范围来看,杭州只算是回调,还没出现明显的价格震荡。

在这些过去楼市最火热的地方,卖房已经变得如此艰难,更不用提三四线城市、小县城、东北以及中西部区域,在这些市场,开发商降价求生存更为普遍,而市场观望情绪也更为浓厚。

观望情绪下楼市维持低温

进入第四季度,叠加“十一”长假,房企进入了更加“鸡血”的状态,但是摆脱困境颇为不易。

在多家房企的内部文件中,都把国庆假期、第四季度的营销工作形容为“战役”、“攻坚战”等,不少房企组织举办“誓师大会”进行今年最后的动员,提出假期案场不打烊,全员奋战,带客、卖房指标被分摊到每一个员工头上,全员、全民营销的方案层出不穷。

然而市场并不买账。“中国楼市有一个怪圈,买涨不买跌。越是营销、降价,越是没人愿意买房。”一名华东房企高层表示。

尽管房企活动搞得如火如荼,但根据中指研究院数据,今年国庆假期,房地产市场延续低温态势。

10月1日-7日,中指研究院重点监测城市的新建商品住宅成交面积,较去年同期下降33%,购房者置业意愿不足。一线城市成交规模同比基本持平,二线、三四线代表城市降幅均超四成。

一线城市中,北京在“十一”长假期间,新房累计成交15.74万平方米,涨幅较高,原因是多个项目在国庆假期前后集中开盘,其中不乏首批集中供地项目。而上海新房累计成交7.86万平方米,较去年同期下降42%,市场表现非常平淡。深圳国庆期间新房累计成交10.99万平方米,较去年同期增长175%,原因是新房供应量大幅增加,但成交去化率却不及以往。

二线城市武汉新房成交8.82万平方米,较去年同期下降55%,市场热度明显下降,原因是购房者置业信心不足,购房者观望心态仍然比较浓厚,部分开发商为加速去化,均推出了特价房、工抵房等促销活动。青岛新房成交8.51万平方米,与去年同期基本持平,客户观望情绪基本形成,冷热不均仍是青岛楼市的基本面。

诸葛找房也认为,今年“十一”楼市新房成交表现略逊于去年同期,期间监测重点15城新房成交8026套,较去年十一假期下降15.6%。诸葛找房认为,近期以来从中央到地方楼市政策的收紧,加剧了购房者的观望心理,多种因素作用下,人们对楼市的关注度有所不足。

中指研究院认为,接下来的四季度整体市场有望改善,但政策环境仍较为严格,短期市场仍有调整压力,市场竞争或将更加激烈。

中原地产分析师张大伟表示,往年出现的长假三四线返乡置业潮,在今年国庆节期间毫无出现,三四线城市加速打折现象开始明显出现。他还表示,目前很多城市或明或暗的限跌政策,导致市场全面冰封。

“买房不再是一场和时间的赛跑。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾称,一系列调控政策的叠加出台,确实使得购房者更加理性的看待买房这件事,购房者将更有把控地去选择房子。

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