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华夏幸福回复上证所:委托区域政府暂停结算导致收入大幅下滑

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9月17日,流动性紧张的产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福,600340.SH)回复上海证券交易所9月9日下发的关于2021年半年度报告事后审核问询函。

其中,上海证券交易所要求华夏幸福说明营业收入、毛利率大幅下滑的原因及合理性,并分析是否存在进一步下滑的趋势或风险。

华夏幸福表示,2021年上半年公司实现营业收入210.68亿元,较上年同期的373.72亿元,同比下降43.63%,主要原因系产业新城业务,尤其是其中的产业发展服务收入大幅下降所致。整体毛利率5.29%,较上年同期的46.93%,同比下降41.64个百分点,明显低于2018-2020年同期的45.67%、48.73%、46.93%,主要系本期产业新城业务及房地产业务毛利率下降所致。

大部分委托区域当地政府暂停了产业新城项目的相关结算工作

对于产业发展服务收入大幅下降,华夏幸福称,受流动性风险影响,大部分委托区域当地政府担心产业新城区域后期可持续履约能力,暂停了产业新城项目的相关结算工作,在没有取得政府确认收入文件的情况下,华夏幸福无法确认产业发展服务收入,是导致产业发展服务收入下降的主要原因。而该公司全面压缩投资,产业新城投资锐减,对入园企业承诺的土地整理、配套设施建设等进度滞后,导致新入园企业实际落地有所延迟,企业延迟落地导致后续的产业项目开工、投产均受到影响,产业发展服务收入结算资源大幅减少;加上受国内疫情等因素影响,入区企业投资放缓,已落地企业未能及时开工建设,已投产企业近期投资生产缓慢,另外企业自身受产业环境影响也不愿扩大投资规模,导致产业发展服务收入结算资源较少,上半年入区企业签约规模也大幅下降。

对于房地产业务毛利率下降,华夏幸福称,其房地产项目的销售价格持续低迷,特别是环京区域历史毛利率高,在房地产业务业绩贡献中占比较大,受环京调控政策等影响,上半年该地区部分结算项目销售期价格较之前项目下降幅度大,对房地产业务毛利率产生负面影响,如2020年上半年环京区域毛利率40%,2021年上半年7%,其在房地产业务业绩贡献中2020年上半年占比77%,2021年上半年占比96%。

在取地成本方面,华夏幸福2020上半年结转的房地产项目,主要为产业新城委托区域范围内取地项目,土地获取成本相对较低;2021年上半年结转的房地产项目,主要是在房地产市场较好,土地市场价格较高时期的取地项目,本身土地获取成本相对较高;另外除了在产业新城委托区域范围内获取土地外,华夏幸福也通过在委托区域范围外及收并购方式获取土地资源,取地成本相较于2020年上半年结转的项目有所提高,该类取地成本较高的项目在2021年结转项目中的占比有所上升,如:2020年上半年结转项目取地单方成本1577元/平方米,2021年上半年为3712元/平方米,同比增长135%。

脱困方案的编制和执行加速推进

此外,截至2021年9月初,华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计878.99亿元,半年末该公司货币资金余额139.8亿元,其中可动用资金仅7.34亿元。上海证券交易所要求华夏幸福补充披露该公司及全体董事、监事、高级管理人员对于化解流动性风险已采取或拟采取的具体措施,是否勤勉尽责,相关债务逾期对其后续资金安排,以及存量项目的投资、开发和维护可能产生的负面影响,并进行充分的风险提示。

华夏幸福称,为化解债务风险,加快促进有序经营,该公司积极争取地方政府支持,成立华夏幸福金融机构债权人委员会(以下简称“债委会”),在各级地方政府、监管机构和债委会指导和支持下,采取以下措施化解流动性及债务逾期风险:一是公司管理层积极配合省市专班和债委会工作,加快制定综合性风险化解方案;二是公司管理层全力保证公司正常生产经营,确保企业稳定生产、稳定就业;三是公司管理层深入开展债权人沟通等,确保不抽贷、不压贷、不断贷,对到期债务进行展期,尽量减缓公司融资性现金流出压力,合理调整债务到期计划,保持债务余额整体稳定;四是公司管理层通过加快资产处置、盘活存量资源、提高资产价值、引入战略合作等多种措施,积极认真应对,全力开展自救纾困和债务风险化解工作。

华夏幸福自流动性紧张局面出现后,相关有息负债陆续逾期且规模持续上升,融资资金流入严重短缺。目前,公司全力以赴维持正常生产经营,努力加快经营回款。后续,公司将与债委会进一步协商,力争相关金融机构债权人对公司不抽贷、不断贷,对公司给予最大程度的支持。

截至目前,华夏幸福流动性紧张局面仍未得到缓解。在地方政府的指导和支持下该公司正在尽快开展综合性的风险化解方案制定工作。同时,金融机构债权人委员会也在积极协调推进公司债务展期事宜,为综合化解方案的制定和执行争取必要的时间。现在华夏幸福各项经营工作已逐步恢复,脱困方案的编制和执行加速推进。截至目前公司项目已经基本按计划实现全面复工,2021年交付项目稳步推进中。

受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响,公司发生暂时性流动性风险,部分债务未能如期偿还。流动性风险及债务逾期的情况反过来对公司融资回款(含新增融资)产生较大影响,公司产业新城及相关业务、商业地产及相关业务的正常开展均受到一定影响。在综合化解方案制定与发布之前,该公司存在新增债务逾期和流动性紧张进一步加剧,以及业绩下滑风险。

截至9月17日,华夏幸福收于3.81元,跌幅0.52%,市值149亿元。

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