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万通六君子:渡尽劫波,兄弟何在

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今年8月11日,易小迪掌舵的阳光100债券违约以及冯仑被指控挪用资金,将已经在商界沉寂多年的“万通六君子”再度带入人们的视野。“六君子”此前发家于房地产,分开之后,潘石屹、易小迪、冯仑依旧坚守在房地产行业。

不过,成功和失败都有相似的地方。虽然仍然坚守房地产,但三人都把全部身家押在了非住宅业务板块上。最终,潘石屹打算卖掉SOHO中国,易小迪的阳光100出现了严重的债券违约,而冯仑也因押错赛道使企业出现经营困境。

结缘房地产

阳光100美元债持续违约这一事件将易小迪推上了风口浪尖。已经沉寂多年的“万通六君子”也再度被提起,6人颇具传奇色彩的故事在今天看来或许有一些唏嘘。

1991年下半年,在海南,潘石屹、冯仑、易小迪、王功权、刘军、王启富相识,6人成立了一家名为海南万通的公司,尽管职位有差别,但利益平均分配。30年前,海南万通的业务重点是房地产,6人看准了海南经济的发展,成功运作了海口“九都别墅”项目,也赚得了第一桶金。

后来,通过一系列增资扩股动作,海南万通变为了万通集团,六君子在集团内担任不同的职务。万通集团的高光时刻应该是在1993年。那年,万通成功在北京开发了“新世界广场”项目。万通新世界广场大获成功,售价是当时市价的3倍。也就是靠着这一个项目,万通和“六君子”在地产界有了名气。

2年之后,万通六君子“分手”。1995年,潘石屹、易小迪和王启富选择离开万通。随后8年内,刘军、王功权也离开,万通只剩下冯仑一人。至于6人分手的原因,业内一直没有准确的消息。但从公开的资料、采访以及媒体报道中,可以得知,这种颇具“江湖义气”式的结交没有走向永久合作式的结局,最终还是以商业的形式分开了。

各自精彩

分开之后,潘石屹、易小迪、冯仑继续在房地产界活跃,甚至一度成长为房地产界的“大鳄”。尽管早已分手,各自成立公司,但3人的房地产生涯乃至对中国房地产走势的判断仍有很多相似的地方。

潘石屹成立了SOHO中国,是中国商业地产的核心代表企业。易小迪斥资打造了阳光100,一时间也曾风光无限。冯仑曾在1999年和王石以及胡葆森等一起联合成立了中国首家房地产策略联盟机构中城房网,还参演过电影《中国合伙人》。而冯仑也改变了万通的发展方向,将公司主营业务改为工业地产。

2000年前后,中国的房地产行业正值蓬勃发展的新阶段,已经在海南赚得第一桶金的3人正面临着房地产市场的一片蓝海。或许,当时业内还有这3人都未预料到,2021年的今天,中国房企TOP10内的名单中没有他们一个人的身影。

潘石屹、易小迪、冯仑几乎将全部身家押在了“非住宅业务”这一赛道上,与中国住宅市场发展的黄金时期擦肩而过。万科等目前的知名房企均在彼时成功打下了江山,甚至和冯仑一同合作的胡葆森都成功将建业这一河南地方房企送上了资本市场,年度销售额也突破了千亿元。

如果说,3位中国房地产界的“元老级”人物究竟错过了什么,那大概就是错过了中国住宅市场发展的机会。但这一决定也给3人的地产生涯带来过“高光时刻”。

2007年10月份,潘石屹创办的SOHO中国在港交所成功上市,以19亿美元的融资额创下了当时亚洲最大的商业地产企业IPO。随后,潘石屹开发以及收购了北京和上海等城市黄金地段的商业地产项目,家族财富在2020年达到了212.2亿元。

易小迪的高光时刻来得比潘石屹晚些,他创立的阳光100在2014年上市。上市后,易小迪主攻文旅小镇、公寓等项目。冯仑则推出过一个名为“新新家园”的高端住宅品牌,也曾出书、办论坛,宣扬自己的企业经营之道。

触礁的梦想

高光时刻如“梦幻泡影”,离开得也快。除了对房地产的判断有些相似之外,潘石屹、冯仑、易小迪3人在性格方面也显得有相似之处。这种“相似”难以名状,非要形容的话,3人都像是“误闯入地产界的理想家”。

潘石屹热爱摄影、木工,参加公司主要项目丽泽SOHO的发布会时,不谈项目,反而说起了“渺小与伟大”,将情怀拉升至满格状态。易小迪自大学开始就研佛,上学期间把世界3大宗教都修完了。冯仑更是如此,因为频繁出书,近两年公开露面都要加上“作家”的身份。

文化界和商业界之间的差距还是太大了。2010年9月份的一次专访上,媒体对冯仑说:我们希望冯总能够尽早的“梦想照进现实”。冯仑回称:对,也希望照进你的现实。那场专访是基于冯仑提出的地产理念“立体城市”的一次深度对话。

冯仑构想,“立体城市”将在一平方公里的土地上设计600万平米的建筑面积,项目容积率为6,建筑高度平均超过200米,最高达400米,能够容纳15万人口,3万个家庭。整个立体城市中包含农场、医院、超市、教堂甚至火葬场的等所有城市配套措施。

已经过去了11年,这个概念没有在现实生活中落地,却出现在了科幻电影中。2016年,“抖森”主演的电影《摩天大楼》上映,电影中那座“涵盖一切生活所需”的大楼,似乎与冯仑的理念有莫名相通之处。电影中的那座大楼就是一座立体城市,但电影最终没能走向“乌托邦”式的美好结局,反倒是因为高度理想化使得公共资源倾斜,最终上演了“丛林法则”一幕。

在那场专访中,媒体不断向冯仑提问项目投入的预算、成本以及回报,冯仑避而不答,说“肯定能挣得到钱,这是硬钱。”彼时,冯仑表示,2011年年底能开工,一旦开工,7年内建成。立体城市的建造地曾选址廊坊,但时至今日,其理想也未能照进现实。《华夏时报》记者想要从万通的官网上查询一些有关立体城市的资料,但或许是因为近年来没有更新,网站已无法访问。

“六君子”时代已成过去

9月9日,易小迪在阳光100的集团会议上发表了讲话。易小迪说:“面对现实,向内去找出路,向市场找出路。借新还旧维持信用是不可能了,我们现在要把重点放到向内,靠销售找出路,求人不如求己。”

之所以会有这样一场颇具悲观色彩的集团内部讲话,是因为近期阳光100的美元债持续出现兑付违约,企业信用已经岌岌可危。尽管易小迪认为现状没有想象中的糟糕,集团约2000亿元左右的货值完全能够支撑公司的经营状态,其也必须承认,他曾经重仓文旅小镇的决定或许不那么正确。

2014年,阳光100转型向非住宅业务发展,其认为非住宅业务的利润率更高。紧接着,阳光100还从李亚鹏手中接受了雪山艺术小镇。直到今天,雪山艺术小镇依然前路茫茫,不少项目周边更是荒凉一片。

投资文旅小镇项目压垮了阳光100的资金链。实际上,自上市以后,阳光100的身影就已经处于中国房企TOP100的后列,销售疲软,产品开发和回款周期过长。2020年,疫情袭来,阳光100“渡劫”未能成功,最终在今年上演了债券违约一幕。

但易小迪作为公司的董事会主席,不能退出,只能在目前中国房地产多变的环境中为企业寻找新的出路。和易小迪相比,潘石屹“幸运得多”。同样是主营非住宅业务,潘石屹将目光集中在写字楼板块,公司自持9大优质资产。

尽管SOHO中国的营收和租金水平不及从前,但SOHO中国每年盈利稳定。似乎从SOHO中国由开发转向自持之后,潘石屹对房地产就有了“看跌”的念头。比易小迪更聪明的是,潘石屹狠下心来,决定离场。

但期望和现实之间总归有些距离。此前,SOHO中国和黑石达成了协议,黑石花费约30.4亿美元买下SOHO中国91%的股份,潘石屹夫妇仅保留9%的股份,这笔收购已经走到了审查程序。但是,9月10日,黑石停止了这笔收购,潘石屹计划了2年之久的离开按下了暂停键,至少未来的一段日子里,他仍然需要和SOHO中国绑定在一起。

冯仑在商界闯荡的日子也并不“顺心”,3个人在几乎同样的时间把自己送到了风口浪尖上。近期,冯仑被指利用职务之便涉嫌合同诈骗、挪用资金4248万元。有媒体报道称,已经有多位购房者向三亚市公安局报案,警方已经正式立案。

随后,冯仑的微博发布紧急声明,表示恶意歪曲事实,编造虚假信息,已经严重侵犯了本人的人身权益。不过,一纸声明难以平复舆论,中国经营报报道称,冯仑旗下的三亚万通的确有4248万元的资金出现“移动”。目前,冯仑方面尚未做出其他回应。

从高光到低谷,三个人的发展路径有相似之处。2014年之前,冯仑掌舵的万通地产经营算一帆风顺。随后,万通地产向工业地产转型,并出现了经营困境。也就是说,三人曾经靠着非住宅业务成功,但后续的经营中,非住宅业务某种角度上也成了快速发展的阻碍。

1995年,“六君子”决定分开时,也是踌躇满志,但26年后的今天,中国的房地产市场改天换日,几人在行业中也越来越边缘化。而另外三人刘军、王功权、王启富在“分手”之后,没有踏足房地产。据悉,刘军在四川发展农业,鲜少在公开场合露面。王功权转行风投。王启富也跻身投资领域,曾成立了国内第一批房地产投资基金公司。

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