正荣地产集团有限公司（06158.HK，以下简称“正荣地产”）于8月22日晚间公布的中期业绩显示，今年上半年，正荣地产实现了合约销售、收入和盈利的全面增长，实现合约销售金额823亿元（人民币，下同），完成全年目标的54.9%；营业收入160亿元，同比增长10%；净利润15亿元，同比增长18%；归母净利润12.0亿元，同比增长33.1%。
正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝颇具信心地表示，虽然下半年市场有所下行，但完成1500亿元的全年目标“应该没什么大问题”。半年业绩发布会上，黄仙枝强调“规模、财务安全、盈利三者都重要”，相信“在这一轮的调控中，正荣会往前发展更大的一步”。
投资聚焦一二线城市
半年报显示，今年上半年，正荣地产的合约销售金额达到了823亿元，同比增长47%，已经完成年度目标1500亿元的54.9%。
其中，91%的销售额来自于一、二线城市。按区域划分，长三角区域和海峡西岸区域依然是业绩重镇，分别实现销售额466.67亿元和203.18亿元，占比超过8成。中部、环渤海、华西和珠三角销售占比依次为7.5%、5.3%、3.1%和2.7%
同期，正荣地产新增24幅地块，土储建筑面积356万平方米，权益地价146.8亿元。期内，正荣地产继续主攻长三角和海峡西岸两大优势区域，同时加强了在珠三角的布局。新增土储中，三分之一位于长三角，海峡西岸新增土储占公司整体新增土储比例也近三成；此外，新增土储中有近四分之一位于珠三角。
按照“1+6+X”规划（即上海总部，长三角、海峡西岸经济区、中部、环渤海、西部、珠三角六大区域，全国化布局项目），截至2021年6月30日，正荣地产一共持有230个项目，土地储备2930万平方米，总货值约人民币5,100亿元，可支撑两年半开发使用，且高达82%的土储位于一二线城市，销售去化有保障。
财务方面，公司继续保持稳健状态。“三道红线”方面，中报数据显示，正荣地产的净负债率57.2%，较2020年底下降7.5个百分点；剔除预收账款的资产负债率72.4%，相比上年末下降4.2个百分点；现金对短债比2.2倍，短期负债在债务中的占比继续下降至28.5%。基于良好的业绩和信用表现，上半年惠誉提升正荣地产评级展望到B+（正面），中诚信和大公国际继续维持AAA评级。
《华夏时报》注意到，为达标“三道红线”，上半年正荣地产在优化财务结构上做了不少铺垫。
例如，正荣地产保持了多样化的融资通道，除银行借款外，发行绿色优先票据、绿色人民币点心债、公司债等，减少对单一融资管道的依赖。截至上半年末，公司拥有总战略授信2549亿元，额度充裕；另一方面实现金融创新，尤其在绿色金融方面引领市场。上半年正荣地产成功发行16亿元绿色人民币点心债，是第一家发行离岸人民币绿色点心债的内地房企。
同时，今年以来，正荣多次把握市场窗口，共发行17亿美元等值债券，成本最高7.1%左右，同时置换了13亿美元等值债券，被置换的美元债成本在8%以上，通过债务置换节省利息开支，也促进了融资成本的进一步下降。
在8月23日下午举办的业绩发布会上，正荣执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健透露，正荣通过多渠道持续优化资产负债表。截至2021年6月底，正荣总资产为2503亿，总权益人民币470亿，通过加速销售回款手头现金增加到人民币445亿元。
平衡土储与开发比例
在上半年完成过万业绩目标的基础上，管理层对全年业绩目标完成规划颇具信心。黄仙枝表示，正荣7月份已经完成930多亿元的销售额，“从目前来讲，虽然下半年市场下滑一点，但是我认为1500亿应该是没问题的。”不仅如此，黄仙枝还透露，“考虑到跟行业、基本政策面的匹配，我们到时候会做一些动态的调整，今年是1500亿，未来规模会稳步提升”。
执行董事兼常务副总裁李洋介绍说，未来基于公司既有的城市布局，长三角、珠三角，包括中西部市场也稳步上升，公司的基本面不会受到太大的影响。上半年整体的业绩提前调节奏已基本完成，甚至超额完成，今年剩下4个月的时间，公司将提前铺排加持整体的产品力、营销力，包括布局城市的基本面，相信全年的业绩能够按照既定计划确保完成。
财务方面，正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健称：“下半年会进一步降低负债，争取’三道红线’年内全部达标。”陈伟健指出，公司一直努力优化融资结构，减少对单一融资渠道的依赖。目前总体结构相对合理安全，银行贷款比例提高到59%，成本比较高、期限比较短的非标已经减少到5%，境外美元债占总体30%。未来正荣将通过进一步的债务置换优化财务状态，实现融资成本下降。
业绩发布会中，首轮集中供地对于企业利润的影响、第二轮集中供地竞拍规则调整对拿地的影响成为多家媒体关注的问题，对此，黄仙枝直言第一批集中供地“土地成本还是往上走的，未来盈利指标也会走低”，但正荣“肯定要努力应对”，比如会加强投资、经营、服务能力，引进经营性人才，保持合作规模、降低风险等。
正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮则补充了公司对于后续拿地的考量。其称，第一轮集中供地正荣出手较早、研判相对比较及时，“在比较强势的区域还是拿到了一些优质的土地，这对后续的开发会是较好的保障”。随着多地调整竞拍规则，公司预计第二批集中出让会有一个合理的利润空间。在此基础之上，正荣在投资端会更加“加强整个周期的研究以及城市的研究，加强前端的研判力量”，在产品品质端口会提更高的要求。最后，正荣的投资策略依然以稳健为主，稳定保持在足够2-3年开发的合理适度的土储规模。
而对于合作开发的力度和模式，刘伟亮表示：“正荣在合作开发方面积累了‘朋友圈’，未来，在合作前端，会提前进行合作模型升级；同时，会加大和中小房企、本土房企以及平台型公司的合作力度。”
值得一提的是，陈伟健透露，“上半年正荣地产权益（销售）、并表占比接近50%，全年也将维持这个比例。同时，正荣地产也是业内第一家披露表外权益和负债的房企，目前，表外负债是可控的。”
面对未来，黄仙枝认为，房地产行业充满变局，经营效率和投资对象成为影响周转的关键因素，品质则是保证市场的重中之重。为驱动公司持续发展，正荣今年提出“四个聚焦”：聚焦精准投资策略、聚焦经营提效、聚焦精益管理、提升高效的组织能力建设。
比如，在聚焦精准投资策略方面，公司会继续深耕现有六大区域的一二线城市和都市圈，努力提高市场的占有率，在土地市场会适当地增加合作来控制投资风险，提升利润，“整体来说我们会继续保持审慎、稳健的投资原则，来确保足够的土地储备和合理的利润空间”。而聚焦经营提效则是以现金流和利润为导向，继续做好规模、效益和安全之间的平衡，即“高质量发展”。黄仙枝认为。
本文来源：华夏时报
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