二季度上海甲级写字楼净吸纳量翻番

稳中向好的经济表现，促进了上海甲级写字楼市场持续回暖：据机构统计，今年二季度，上海甲级写字楼净吸纳量录得40.04万平方米，环比一季度增长10.2%。连续五季度呈现上扬局面。而受益于成交显著回暖，全市甲级写字楼平均空置率也有所下降。与此同时，大宗交易市场整体活跃度亦得以提升。第一太平戴维斯中国区市场研究部经理张毅指出，机构买家慢慢回归市场，意图在价格较有优势的市场中，踩准基本面复苏的节奏。

二季度上海写字楼市场持续上扬

今年以来，上海经济稳步复苏，市场信心显著回暖，上海写字楼市场需求持续提升。

据戴德梁行统计，自去年二季度以来，上海写字楼市场连续五季度呈现上扬局面。今年二季度，上海甲级写字楼净吸纳量录得40.04万平方米，环比一季度增长10.2%。

“二季度，上海甲级写字楼净吸纳量环比翻一番，共计41.1万平方米，为过去三年以来最高季均水平，因疫情被搁置的市场需求于本季度得到充分释放。”在“2021半年度房地产市场回顾及展望暨中国产业及物流地产市场分析”媒体分享会上，第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理徐梦璐介绍说，二季度，上海甲级写字楼市场迎来四个新项目入市，共计为市场增加约25.8万平方米写字楼面积，截至季末，全市甲级写字楼总存量达1430万平方米。

受益于成交显著回暖，尽管有新项目入市，二季度全市甲级写字楼平均空置率仍有所下降。第一太平戴维斯统计发现，上海二季度写字楼平均空置率较一季度环比下降1.3个百分点至14.5%。戴德梁行亦发文指出，需求的提升使得上海甲级写字楼空置率回落至18.8%，环比上季度下调1.9%，其中核心区14.6%，新兴区25.1%。

随着项目出租率的改善，甲级写字楼的租金也有所回升。戴德梁行中国区项目及企业服务主管、董事总经理魏超英透露，从租金表现来看，二季度，上海甲级写字楼平均租金8.08元/平方米/天，跌幅环比收窄；核心区租金为9.25元/平方米/月，环比下滑0.9%；新兴区在优质项目的推动下整体租金水平环比上扬1.9%，为6.37元/平方米/月。

徐梦璐向《华夏时报》记者透露，今年下半年，上海写字楼市场还将迎来100万平方米新增供应，其中超过75%将集中于非核心商务区。其强调，“新项目愈加注重可持续化和健康举措，包括防疫措施”。

戴德梁行同样指出，下半年上海写字楼市场供应规模将超过百万方，其中普陀、滨江沿线规模较大。尽管认为短期内这些市场的租金和出租率依然承压，但魏超英强调，展望未来，上海继续营造超一流营商环境，上海对人才吸引力排名全球第四，中小企业融资环境领先全国城市等利好投资环境将不断吸引优秀人才及企业进驻。

此外，从行业发展来看，魏超英介绍说，在推进上海全球资产管理中心建设、促进生物医药产业高质量发展、加快建设国际消费中心城市、提升上海国际贸易中心能级规划等利好产业政策推动下，金融、医药、线上贸易、线上消费、线上娱乐、网络平台等行业为中坚力量，向高质量、多元化迈进。

外资买家大宗交易占比上涨约65%

写字楼市场需求逐步回暖的同时，上海大宗交易市场整体活跃度亦有所提升。据第一太平戴维斯统计，2021年第二季度市场共完成15宗大宗成交，合计成交金额达人民币134亿元。若加上资产包收购中位于上海的各项资产的价值，总成交金额可达约人民币423亿元。

戴德梁行方面指出，代表性的成交包括领展32亿收购七宝万科广场（详情）50%权益、中泰证券27.4亿收购外滩中心A2 & C2等。《华夏时报》记者注意到，尤其是今年六月底，市场上披露多笔大宗成交，其中包括黑石以人民币195亿元收购SOHO中国55%股权，博枫以89亿元从麦格理收购包括五项零售资产的资产包以及平安保险以人民币330亿元收购六项来福士中心部分股权。这几个资产包收购中均包括一项或多项位于上海的核心或次核心资产。

戴德梁行方面提供的数据显示，买家类型方面，2021年上半年大宗交易市场投资型买家占比由2020年下半年的26%提升至58%，增幅明显；外资买家占比38%，相较2020年上涨约65%，充分彰显其对上海高流动性和吸引力的看好。至于物业类型，得益于国家对新基建的支持，数据中心及工业/物流成交增长明显，其中凯德36.6亿收购闵行数据中心更是创下上海数据中心成交总价新高。

“有关资本化率，投资者出于对市场不确定性及租赁风险的考量，对于投资回报的要求相较2020年有所上升。另外，考虑到近期投资者活跃程度提升，第三季度各类型物业的资本化率预计将保持稳定。”戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平向《华夏时报》记者指出。

“机构买家慢慢回归市场，意图在价格较有优势的市场中，踩准基本面复苏的节奏。”第一太平戴维斯中国区市场研究部经理张毅强调，值得一提的是，伴随政策支持以及大量来自年轻职业人的租房需求涌现，投资者认为中国租赁住宅市场前景广阔，对该类资产的投资兴趣有所增加。

张毅预计，2021年下半年上海投资市场成交量会有所上升。在经济保持平稳发展，企业上市节奏不变的情况下，自用买家预计会保持目前的活跃程度。而允许闲置非居住存量房屋改建为保障性租赁住宅、以及允许保障性租赁住宅作为基础设施不动产投资信托基金底层资产的政策，则进一步促进租赁住宅市场的发展。“在此基础上预计会有更多投资者进入该市场，借由政策利好，形成投资闭环，进而获取收益。”张毅表示。

展望2021年下半年，叶国平认为，韧性下的上海机会还有不少。例如，新基建背景下，发行REITs成为项目的可行退出方式；预计可发行REITs的物流地产、数据中心、商务园区及长租公寓将额外受到追捧；在日趋严格的拿地条件下，可散售住宅或公寓类快周转项目将更具优势，预计2021年下半年将重新出现比较多的成交案例；三道红线和融资收紧的双重政策影响下，开发商与高负债业主将有更大机会与动力，以市场预期价格出售其在一线城市持有的优质资产等。