毛利率下滑权益不足6成,旭辉合作拿地能否撑起野心？

3月25日，旭辉控股（00884.HK）发布2020年业绩报告。截至2020年末，公司实现营业收入718亿，同比增长27%；公司净利润首次突破百亿，达119亿，同比增长29%；合约销售额2310亿，同比上升15%，签约回款率92%。

数据显示，2020年旭辉控股净负债率降至64%，现金短债比为2.7，剔除预收款的资产负债率降至72.5%，目前处于“三条红线”要求黄档企业。

在3月25日下午举办的线上发布会上，旭辉控股董事局主席林中宣布了2021年2650亿元的合约销售目标，同比增长15%。旭辉控股CFO杨欣表示，总体来讲旭辉控股2020年净负债率合理可控，财务指标持续保持健康水平，未来力争早日实现“三条红线”要求绿档企业。

截至收盘，旭辉控股报7.13港元，跌幅0.97%。

合作拿地撑规模？

2020年，旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米，新增权益地价555亿，权益比63%。其中，90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一二线城市。截至2020年底，旭辉土地储备总货值已超万亿，2021年可推售货值超4000亿。

事实上，从2018年~2020年，旭辉多元化拿地占比不断提升，从11%提升至51%。2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍。数据显示，商业勾地及IP勾地是旭辉多元化拿地的主要形式，合计占比55%，一二级联动及收并购则分别占比15%、29%。另据透露，未来三年旭辉将坚持多元化拿地比例超过50%，提高投资效率。

多元拿地的同时，旭辉也不断通过合作方式拿地。据介绍，目前，旭辉的合作规模已经从单一的项目合作，逐渐升级到与区域龙头企业的合作；合作业态上也已经从单一住宅开发拓展到商业、文体等多种业态。

今年1月，旭辉与广西房企“一哥”彰泰控股（香港）有限公司达成合作。旭辉集团拟收购桂林彰泰集团的母公司彰泰控股65%的股权，永升生活服务也将收购彰泰集团旗下物业集团。此外，旭辉控股此前还分别与华熙集团和银盛泰达成合作。

此次业绩发布会上，根据林中透露，目前双方还在做财务审计、核算的工作，预计到3月底会有准确的数字出来。旭辉非常注意自己的合作口碑，希望找有共同价值观、经营策略的合作伙伴。

克而瑞日前发布的2020年1~12月中国房地产企业TOP200销售榜数据显示，2020年徐汇控股全口径销售金额为2310亿元，其权益金额仅为1339.8亿元，占比58%。同时值得一提的是，2020年旭辉控股毛利率由2019年的29.7%下调至2020年的25.1%。2020年公司核心股本回报率为24.2%，2019年则为24.7%。

降完杠杆才能当千里马

“降杠杆”是旭辉2021年面临的一大挑战。

数据显示，2020年旭辉控股净负债率降至64%，现金短债比为2.7，剔除预收款的资产负债率降至72.5%，目前处于“三条红线”要求黄档企业。

2020年末，旭辉加权平均融资成本5.4%，较2019年末下降0.6个百分点；净负债率64%，较2019年末下降1.6个百分点；一年内到期的短债占比仅为18%，现金短债比2.7倍。同时，旭辉2020年末剔除预收款后资产负债率为72.5%，较2019年末下降2.3个百分点。

截至2020年12月31日，旭辉控股3792.99亿元，负债总额2956.57亿元，由此计算，资产负债率约为77.95%。目前，旭辉平均债务账期达4年，较2019年进一步拉长。

在此次发布会上，林中表示，在去杠杆的时代，未来行业只有千里马，不太可能再出现黑马，行业已经进入到精细化时代。旭辉控股CFO杨欣表示，总体来讲旭辉控股2020年净负债率合理可控，财务指标持续保持健康水平，未来力争早日实现“三条红线”要求绿档企业。

物业公司遭沽空

同时值得一提的是，日前，知名做空机构GMT Research，发布了一篇关于做空永升生活服务的报告。报告指出，永升生活服务通过财务操控以满足利润预期，考虑到目前其较高的估值，这是一个令人担忧的迹象。

3月18日及3月22日，永升生活服务连续两次发布澄清公告，强烈否认报告中包含的指控，认为其并不准确且存在误导。

3月23日，永升生活服务发布2020年度业绩报告，公司2020年收入为人民币31.19亿元，较2019年的18.78亿元增长66%；净利润为4.43亿元，较2019年的2.49亿元增长77.8%。

尽管业绩亮眼，不过，市场对永升生活服务的表现似乎并不满意。截至3月24日收盘，永升生活服务报17.16港元/股，暴跌9.01%。

3月25日，小摩发布研究报告，维持永升生活服务“增持”评级，目标价由25.5港元下调至22.5港元。

报告中称，公司去年度业绩稍胜预期，但股价昨日大跌9%，或因管理层预计2020~2023年盈利复合增长率为40%至50%，而市场对其增长期望更高所致。

3月25日，林中在业绩发布会上透露，作为大股东，旭辉控股非常关注这些问题，有则改之，无则加勉。希望把自己内部规范到最好。永升生活服务的股价问题，公司内部有一条评估价格和价值的标准线，低于标准线就会增持。“永升物业出现人为、不正常的情况下，旭辉一定会增持。”