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毛利率下滑权益不足6成,旭辉合作拿地能否撑起野心?

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3月25日,旭辉控股(00884.HK)发布2020年业绩报告。截至2020年末,公司实现营业收入718亿,同比增长27%;公司净利润首次突破百亿,达119亿,同比增长29%;合约销售额2310亿,同比上升15%,签约回款率92%。

数据显示,2020年旭辉控股净负债率降至64%,现金短债比为2.7,剔除预收款的资产负债率降至72.5%,目前处于“三条红线”要求黄档企业。

在3月25日下午举办的线上发布会上,旭辉控股董事局主席林中宣布了2021年2650亿元的合约销售目标,同比增长15%。旭辉控股CFO杨欣表示,总体来讲旭辉控股2020年净负债率合理可控,财务指标持续保持健康水平,未来力争早日实现“三条红线”要求绿档企业。

截至收盘,旭辉控股报7.13港元,跌幅0.97%。

合作拿地撑规模?

2020年,旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米,新增权益地价555亿,权益比63%。其中,90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一二线城市。截至2020年底,旭辉土地储备总货值已超万亿,2021年可推售货值超4000亿。

事实上,从2018年~2020年,旭辉多元化拿地占比不断提升,从11%提升至51%。2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍。数据显示,商业勾地及IP勾地是旭辉多元化拿地的主要形式,合计占比55%,一二级联动及收并购则分别占比15%、29%。另据透露,未来三年旭辉将坚持多元化拿地比例超过50%,提高投资效率。

多元拿地的同时,旭辉也不断通过合作方式拿地。据介绍,目前,旭辉的合作规模已经从单一的项目合作,逐渐升级到与区域龙头企业的合作;合作业态上也已经从单一住宅开发拓展到商业、文体等多种业态。

今年1月,旭辉与广西房企“一哥”彰泰控股(香港)有限公司达成合作。旭辉集团拟收购桂林彰泰集团的母公司彰泰控股65%的股权,永升生活服务也将收购彰泰集团旗下物业集团。此外,旭辉控股此前还分别与华熙集团和银盛泰达成合作。

此次业绩发布会上,根据林中透露,目前双方还在做财务审计、核算的工作,预计到3月底会有准确的数字出来。旭辉非常注意自己的合作口碑,希望找有共同价值观、经营策略的合作伙伴。

克而瑞日前发布的2020年1~12月中国房地产企业TOP200销售榜数据显示,2020年徐汇控股全口径销售金额为2310亿元,其权益金额仅为1339.8亿元,占比58%。同时值得一提的是,2020年旭辉控股毛利率由2019年的29.7%下调至2020年的25.1%。2020年公司核心股本回报率为24.2%,2019年则为24.7%。

降完杠杆才能当千里马

“降杠杆”是旭辉2021年面临的一大挑战。

数据显示,2020年旭辉控股净负债率降至64%,现金短债比为2.7,剔除预收款的资产负债率降至72.5%,目前处于“三条红线”要求黄档企业。

2020年末,旭辉加权平均融资成本5.4%,较2019年末下降0.6个百分点;净负债率64%,较2019年末下降1.6个百分点;一年内到期的短债占比仅为18%,现金短债比2.7倍。同时,旭辉2020年末剔除预收款后资产负债率为72.5%,较2019年末下降2.3个百分点。

截至2020年12月31日,旭辉控股3792.99亿元,负债总额2956.57亿元,由此计算,资产负债率约为77.95%。目前,旭辉平均债务账期达4年,较2019年进一步拉长。

在此次发布会上,林中表示,在去杠杆的时代,未来行业只有千里马,不太可能再出现黑马,行业已经进入到精细化时代。旭辉控股CFO杨欣表示,总体来讲旭辉控股2020年净负债率合理可控,财务指标持续保持健康水平,未来力争早日实现“三条红线”要求绿档企业。

物业公司遭沽空

同时值得一提的是,日前,知名做空机构GMT Research,发布了一篇关于做空永升生活服务的报告。报告指出,永升生活服务通过财务操控以满足利润预期,考虑到目前其较高的估值,这是一个令人担忧的迹象。

3月18日及3月22日,永升生活服务连续两次发布澄清公告,强烈否认报告中包含的指控,认为其并不准确且存在误导。

3月23日,永升生活服务发布2020年度业绩报告,公司2020年收入为人民币31.19亿元,较2019年的18.78亿元增长66%;净利润为4.43亿元,较2019年的2.49亿元增长77.8%。

尽管业绩亮眼,不过,市场对永升生活服务的表现似乎并不满意。截至3月24日收盘,永升生活服务报17.16港元/股,暴跌9.01%。

3月25日,小摩发布研究报告,维持永升生活服务“增持”评级,目标价由25.5港元下调至22.5港元。

报告中称,公司去年度业绩稍胜预期,但股价昨日大跌9%,或因管理层预计2020~2023年盈利复合增长率为40%至50%,而市场对其增长期望更高所致。

3月25日,林中在业绩发布会上透露,作为大股东,旭辉控股非常关注这些问题,有则改之,无则加勉。希望把自己内部规范到最好。永升生活服务的股价问题,公司内部有一条评估价格和价值的标准线,低于标准线就会增持。“永升物业出现人为、不正常的情况下,旭辉一定会增持。”

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