上海再爆新政！临港新片区出台加强房地产项目预售资金监管试行规则|房产新政

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昨日（2月5日），上海临港公众号发布推文《重磅！临港新片区出台加强房地产项目预售资金监管指导意见（试行）》（下文简称“指导意见”，该文件由中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管委会办公室于2021年1月28日印发(文件编号：沪自贸临管规范〔2021〕1号)，在该试行“指导意见”后，还有2则附件，为《临港新片区房地产项目预售资金监管银行名单制管理规则（试行）》和《临港新片区房地产开发企业黑名单管理规则（试行）》。

“指导意见”自2021年1月28日起试行，有效期两年，由新片区管委会负责解释。2021年1月28日前已取得商品房预售许可的房地产项目，参照此指导意见执行。

以下为意见全文：

临港新片区加强房地产项目预售资金监管

指导意见

（试行）

第一章　总则

第一条　为加强中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（以下简称“临港新片区”）房地产项目预售资金监督管理，预防和减少房地产交易风险，保障购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）、《上海市房地产转让办法》（上海市人民政府令第52号）有关规定，结合临港新片区实际，制定本指导意见。

第二条　临港新片区产城融合区内申请商品房预售许可的房地产项目及其开发企业，其预售资金的收存、支取、使用及监督管理，适用本指导意见。

本指导意见所适用的房地产项目，是指拟预售给自然人的房地产项目。

本指导意见所称房地产项目预售资金，是指购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。

第三条　临港新片区房地产项目预售资金的监督管理遵循“政府指导，银行监管，专款专用”的原则。

“政府指导”，对监管银行实行短名单制，对房地产开发企业实行黑名单制，督促监管银行落实资金监管责任，监督房地产开发企业按照资金监管要求配合监管银行做好资金管理。监管银行短名单和房地产开发企业黑名单由中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管委会（以下简称“新片区管委会”）发布，并不定期进行更新。

“银行监管”，监管银行作为房地产项目预售资金监管的责任主体，统筹做好房地产项目预售资金的专户管理和拨付审核。

“专款专用”，房地产项目预售资金必须优先用于项目建设，在此前提下可以视实际情况均衡还贷，项目交房后预售资金可申请解除监管。

第二章　流程管理

第四条　申请商品房预售许可前，房地产开发企业应选择纳入新片区管委会监管银行名单制管理的银行机构作为项目预售资金监管专用账户的开户银行（以下简称监管银行），按要求开设预售资金监管账户。名单内银行机构应当严格执行“一个开发项目对应唯一监管银行，一个预售许可对应唯一监管账户”的要求，在房地产项目取得预售证前，与开发商签订预售资金监管协议并报新片区管委会备案，对预售资金实行全面监管。

第五条　新片区管委会在收到房地产开发企业提交商品房预售许可申请后，应当对房地产项目的预售资金监管协议、按揭贷款合作协议文本和银行提供的贷款管理方案、用款计划等资料进行核查，并书面征询项目属地街镇政府、新片区建设和交通事务中心等部门意见，对项目是否存在资金链隐患、拖欠农民工工资等稳定性风险进行初步评判。

第六条　房地产开发企业应当在销售现场公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管专用账户、按揭贷款银行，以及监督举报电话。

第七条　资金监管的原则为，房地产项目预售资金必须保证本次预售许可项目正常竣工，余下资金可用于项目正常运营，项目交房后可申请解除预售资金监管。监管资金按照预售资金监管协议和本指导意见的规定支出，监管银行应当无条件提供流动资金用于项目建设，具体监管方案由监管银行结合项目情况自行确定。

第八条　房地产开发企业可凭银行出具的担保期限涵盖预售房地产项目建设工期以及竣工验收、初始登记完成期限，且单方不可撤销的现金保函，替换同等额度的监管资金。现金保函应当明确兑付条件和兑付程序。

第九条　房地产监管项目完成房屋初始登记后，房地产开发企业可持房屋所有权登记证明向监管银行申请解除资金监管并撤销专用账户。如房屋所有权登记楼栋号与预售许可楼栋号不一致的，房地产开发企业应一并提交《房产测绘成果备案表》。房地产监管项目土地已抵押（不含在建工程抵押）的，房地产开发企业应当在土地抵押权注销后，方可申请监管资金账户撤销。

房地产开发企业应当将监管资金账户撤销申请同时报送新片区管委会。

监管银行审核符合条件的，经新片区管委会同意，可解除对该项目的预售资金监管，并撤销专用账户。

第十条　新片区管委会可通知监管银行采取暂停房地产开发企业专用账户的资金支取等方式，督促房地产开发企业按监管协议申请资金拨付，并可协调相关部门监督专用账户内资金使用。

第三章　监督管理

第十一条　房地产开发企业有下列情形之一的，由新片区管委会约谈企业，暂停网签，责令限期整改；拒不整改的，纳入临港新片区房地产开发企业黑名单进行管理；造成损失的，承担相应法律责任：

（一）未在售楼处明显位置公示相关规定资料的；

（二）未按规定及时将售房款存入预售资金监管账户的；

（三）指使按揭贷款银行或者协同按揭贷款银行将房地产项目按揭贷款划入非预售资金监管账户的；

（四）提供虚假材料申请拨付房地产项目预售监管资金的；

（五）其他变相逃避房地产项目预售资金监管的行为。

第十二条　监管银行不履行监管职责并造成不良社会后果的，由新片区管委会将其撤出短名单，并3年内不得在临港新片区内承担相关金融业务，享受相关支持政策。同时，由新片区管委会向市级监管部门通报有关情况。

第十三条　施工总承包单位、分包单位、建设监理单位隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料，套取或者协助房地产开发企业套取预售监管资金的，由新片区管委会依照规定处理并记入建筑业不良信用记录；造成损失的，承担相应法律责任。

第十四条　违反本指导意见规定，相关部门工作人员在预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，移交司法机关处理。

第十五条　购房人应当积极维护自己的合法权益，配合监管部门、银行、住房公积金管理部门，将预售资金存入监管账户。

第四章　附则

第十六条　本指导意见自2021年1月28日起试行，有效期两年，由新片区管委会负责解释。2021年1月28日前已取得商品房预售许可的房地产项目，参照此指导意见执行。

附件：1、临港新片区房地产项目预售资金监管银行名单制

管理规则

2、临港新片区房地产开发企业黑名单管理规则

附件1

临港新片区房地产项目预售资金监管银行

名单制管理规则

（试行）

第一条　贯彻落实中央和上海有关“房住不炒”等政策和其他宏观调控要求，根据临港新片区加强房地产预售资金监管的相关工作要求，为进一步加强对房地产开发商资金使用的管控，维护中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（以下简称“新片区”）范围内房地产项目银行融资中的资金安全，对新片区内房地产项目预售资金监管银行实行名单制动态管理，确保人民群众享有的合法权利不受侵犯。

第二条　凡切实贯彻“积极承担社会责任、主动强化风险管控、保护群众合法权益”原则，书面签订承诺书并经新片区管委会认定的银行机构，可纳入名单制管理范围（以下简称“名单内银行机构”），履行监管职责、享有合法权利、共同接受监督，切实维护自然人合法权益。

第三条　在新片区内通过规定程序取得国有土地使用权、进行项目开发的开发商（以下简称“开发商”）应当选择名单内银行机构申请取得融资、接受金融服务。名单内银行机构根据依法生效的合同、协议和其他法律性文件，与开发商确定资金监管关系，明确资金监管各方的权利义务。

第四条　新片区管委会结合相关房地产开发项目的具体要求，会同名单内银行机构，审慎评估开发商资质条件，强化源头管理。名单内银行机构应当加强对总投资概算等的事前审核与控制，与开发商确定具体项目融资方案，严格审核项目资金支出科目及相关合同、票据、第三方监理出具的报告等，确保资金用于对应的房地产项目。

第五条　开发商应当按要求开设预售资金监管账户。名单内银行机构应当严格执行“一个开发项目对应唯一监管银行，一个预售许可对应唯一监管账户”的要求，在房地产项目取得预售证前，与开发商签订预售资金监管协议并报新片区管委会备案，对预售资金实行全面监管。

第六条　名单内银行机构应当对监管账户内的项目回笼资金进行实时管理，逐日登记网签备案合同、核查比对实际入账金额与应入账款项等，确保自然人购房的首付款及其他预付款、后续的按揭贷款等回笼到监管账户。发现预售资金未按要求进入监管账户的，名单内银行机构应将相关情况主动告知有关责任部门，由相关部门暂停其网签资格。

第七条　名单内银行机构应当建立健全风险预警和应急机制；发生资金挪用、违规回流以及被依法查封、冻结等风险隐患或事件的，应当将相关情况及应对措施及时报新片区管委会备案。由于市场或宏观经济等因素，名单内银行机构发现开发商还贷付息的资金需求和后续项目开发的资金需求不能同时兼顾时，应当按照相关法律法规规定，以合同约定的方式妥善解决。

第八条　名单内银行机构不得片面强调快速收贷，应当采取切实可行的措施督促开发商有效控制债务规模、减少和避免工程完工风险等；在确保预售资金达到新片区相关规定明确的留存标准、确保后续建设施工进程的前提下，可以视实际情况均衡收贷。

第九条　名单内银行机构应当与新片区管委会建立常态化沟通协调机制，重点推进落实以下工作：

（一）向新片区管委会及时梳理和反映预售资金管控中可能存在的风险隐患或事件，并按要求报备相关信息、研究落实应对措施，推动项目工程如期完成。

（二）贯彻“房住不炒”精神，按照新片区管委会相关工作要求，落实房地产销售中对自然人合法权益的维护措施。

（三）引导和推动新片区不动产金融事业健康发展，促进不动产金融创新，为新片区内人民群众提供高质量的服务。

第十条　名单内银行机构未切实承担社会责任、未充分履行监管职责、未严格遵守本规则规定，导致预售资金出现重大风险、直接危及自然人切身利益的，新片区管委会将按照加强房地产预售资金监管的相关工作要求，予以约谈、通报或督促整改，并将相关情况上报本市有关监管部门。

第十一条　本规则自2021年1月28日起生效。

附件2

临港新片区房地产开发企业黑名单管理规则

（试行）

第一条　为加强中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（以下简称“临港新片区”）房地产开发企业管理，维护房地产市场正常秩序和房地产项目资金安全，根据上海市的相关规定及《关于加强临港新片区房地产项目预售资金监管的指导意见》，对新片区房地产开发企业实行黑名单动态管理，特制定本管理规则。

第二条　中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管委会负责新片区房地产开发企业黑名单的信息记录和管理工作，动态对房地产开发企业的预售行为进行评估，定期公布黑名单。