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“三道红线”压顶,传富力地产拟分拆酒店上市

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等不来“白衣骑士”的富力地产,只能选择自救。

9月10日,有消息称,富力地产拟在未来10个月内分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金(REITs)形式在新加坡上市,从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。对此,富力地产回应界面新闻称,暂不清楚具体情况。

自2017年以199亿元收购万达商业地产旗下77家酒店资产后,富力地产就开始陷入了窘境,不仅销售增长放缓,而且面临较大的资金压力。

今年以来,关于富力要处理投资物业资产包的消息不断传出。5月25日,瑞信发表报告指出,富力地产管理层已将处理部分重资产列入待办事项。

8月24日,富力地产2020年中期业绩会上,富力地产联席主席李思廉透露,富力已有“减磅计划”, 无论是投资物业,或者发展项目,都有出售的计划,不过商业物业的谈判一般都慢一点,也牵涉着一些公司的重组、税务的安排。

一位长期关注富力地产的证券研究人员对界面新闻表示,在当前房地产行业下行叠加融资收紧的背景下,很难有企业愿意接盘这些重资产项目,富力地产选择REITs是最简单的回款方式。“不过远水解不了近渴,富力有不少即将到期的债务。”

富力地产目前运营中酒店达90家,总建面约395万平米,总房间数27173间,分布于70个城市。运营中投资物业总建面252万平米,其中写字楼约32万平米,商业约123万平米,物流园约98万平米。

酒店业务始终没有为富力地产带来盈利。富力地产历年财报显示,2017年-2019年,富力酒店业务分别亏损1.46亿元、4.59亿元、10.1亿元,今年的疫情给酒店行业带来巨大冲击,富力上半年亏损约9.4亿元。

除酒店业务不赚钱外,克而瑞香港研究总监洪圣奇对界面新闻指出,富力地产大量资金沉淀在酒店等投资物业中,导致其错过了好的时间点去发展。

曾为“华南五虎”之一富力地产,自2019年开始遭遇“滑铁卢”,不仅全年只完成年度1600亿元销售目标的86.4%,达到1320亿元,而且资金压力进一步凸显。

富力地产历年财报数据显示,2012年-2019年,富力地产连续8年经营性现金流净额为负,2019年的这一数字达到-241.45亿元,流出额度比2018增长180.2%。

与此同时,富力地产筹资性现金流净额在2017-2019皆为正,显示出公司的偿债能力主要依赖外部融资,今年上半年筹资性现金流净额转正为负,约为-37亿元,公司现金流明显恶化。

随着富力地产2019年底的净负债率上升至199%,管理层开始推出去杠杆计划,目标是在2020年将净负债率下调15个百分点至185%,长期目标是下降至150%。

截至2020年6月底,富力地产的总有息负债为1877.4亿元,其中一年内到期的短期负债约为892.4亿元,而账面上的现金及现金等价物为179亿元,远不足以覆盖短期负债,面临较大的偿债压力。

从杠杆率来看,截至上半年底,富力的净负债率约为177%,虽提前实现全年的降负债目标,比去年底减少了22个百分点,但仍远高于行业平均水平。

8月31日,标普将富力地产及其子公司富力香港的长期主体信用评级从“B+”下调至“B”,至此,三大国际评级机构均在今年下调了其企业家族评级。

标普指出,截至2021年6月的前12个月内,富力地产有748亿的大规模债务到期,而截至2020年6月底,其非限制性现金余额仅179亿,流动性吃紧局面或将延续甚至可能恶化。

除自身流动性告急外,融资环境的收紧信号对富力地产来说也将是雪上加霜。按照“三道红线”融资政策,踩中三条红线的房企归入红色档,有息负债规模将以2019年6月底为上限,有息负债规模不得增加。

从财务数据来看,富力地产“三道红线”全部踩中,进入红色档。根据其2020年中期业绩数据,剔除预收款后的资产负债率为70.22%,净负债率为177%,现金短债比仅0.44。

国盛证券研报指出,在债务指标均突破“三道红线”的背景下,富力地产的融资难度进一步加大,若想达到“绿色档”,以2020年半年度财务数据测算,需要缩减债务规模高达逾700亿元。

减少负债是富力地产当前的一大要务。2020年中期业绩会上李思廉表示,到今年年底,富力地产的净负债率将在177%的基准上再降10个点左右。未来9个月,富力地产可能将在国内外处理250亿到300亿债务,其中超过一半会有重组的安排,其他的靠资金和销售来抵消。

从前八月的合约销售情况来看,富力地产今年来自销售的回款并不会太乐观。前八月,富力地产累计销售同比增速仍未回正,录得总权益合约销售额约726.2亿元,同比减少10.62%,仅完成年度销售目标1520亿元的47.78%。

开源困难的同时,富力地产最重要的举措就减少支出。上半年,富力新增权益土储243万平米,合同金额仅60亿元,同比减少66.7%。

李思廉指出,富力地产未来拿地仍以城市更新为主,如果有合适的招拍挂也会参加,不过会放慢一点。“参与的招拍挂会以短平快项目为主,大型的、一百多亿的尽量不参与,大多数控制在10亿元左右的价格。”

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