“高进低出”、长收短付，租长租公寓需警惕这些“套路”

（原标题：“高进低出”、长收短付，租长租公寓需警惕这些“套路”）

“高进低出”、长收短付，租长租公寓需警惕这些“套路”

9月1日以来，上海、广州、海口等地纷纷发布住房租赁市场风险提示，直指公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式存有风险。

“高进低出、长收短付”现象背后，究竟是什么原因？又该如何杜绝这类现象的发生？

“高进低出”原因也有别：高杠杆、诈骗

新京报记者注意到，在此次资金链出现问题的长租公寓中，跟此前乐伽公寓一样，也存在“高进低出”的做法。

所谓“高进低出”模式，即以高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金，再以低租金出房，但一次性收取租客的租金为半年，甚至一年。如果租客想月付，租金价格就高，因此，不少租客图便宜，便选择半年付租金甚至一年付租金。

针对此类情况，上海、广州、海口等地发布的住房租赁市场风险提示就指出，公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式存有风险。比如，上海市房地产经纪行业协会发布风险提示指出，房东、租客在委托经营或租房过程中，应多方了解周边住房的市场租金价格，警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险。在支付过程中，要选择较短支付周期，一般不超过三个月。

乐乎公寓CEO罗意告诉新京报记者，目前市场上存在的“高进低出”分为两类，从乱到治的过程中，需区别对待，“第一类是由于早些年恶性竞争和高杠杆使然，一些长租公寓运营企业对租价走势误判，后来又遭遇市场的收缩和租价的下跌，为保证现金流和持续经营不得不‘低出’。第二类是以‘高进低出’为手段的诈骗行为，引起多地监管部门关注。”

罗意称，对于上述第一类情况，在长租公寓市场内，不论是分散式，还是集中式，都存在这样的长租公寓运营企业，“项目现金流处于净流出的状态，如果没有项目间的资金平衡或外部资金的补充，是一种非常危险的状态。”

在罗意看来，“高进低租”、租金贷都是典型的利用资金池运营长租公寓的做法。这一模式，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，最终会导致房东、租客严重损失。

实际上，从2019年下半年开始，租房市场已经从盲目发展阶段进入理性务实发展阶段，以“高进低出”为代表的野蛮扩张已经过去，头部企业的格局基本定型，资本不会轻易流入后续腰部企业，这要求长租公寓运营企业回归市场基本面，把健康经营、保持盈利当作首要的经营目标。

对于前述第一类陷入困境的长租公寓运营企业，罗意认为，走出“高进低出”这一局面需要时间，也需要全社会的支持，“他们在业务动机上并不邪恶，只是主营业务的盈利能力不能匹配当时的‘高杠杆’冲动。”

值得一提的是，去年12月，住建部、国家发展改革委等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(简称“《意见》”)。《意见》要求，对“高进低出”“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管，严格管控租金贷业务，要求租金贷占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位，对涉及违规建立资金池等行为严厉查处。

在罗意看来，《意见》的出台，对于主营业务不盈利甚至持续亏损的长租公寓运营企业而言，加大了经营难度。“此类企业唯有的办法是进行业务重组，下决心关、停、并、转，如果能在房源低租上获得房东的一部分‘让利’，也算是釜底抽薪的好办法。不过，这个要‘你情我愿’才行。”罗意说。

“此类长租公寓运营企业大多数都具有一定规模，他们若‘爆雷’，影响的面积很大。”基于此，罗意建议，对此类长租公寓运营企业而言，最好的出路在于，由相关部门牵头，一起找到风险缓释的办法。

业内：严惩存有诈骗行为的企业

对于第二类以“高进低出”为手段的诈骗行为，罗意强调称，影响极为恶劣，破坏了行业的秩序。近年来，长租公寓“爆雷”现象中，有一部分是这类企业。

“很多企业名不见经传，却在各地都有分号。我在坊间听到的这一类企业从业者之众、之疯狂，让人瞠目结舌，现在爆出来的可能只是‘冰山一角’。很多从正规长租公寓运营企业离职人员，堕入这种挣快钱的‘魔道’中。”罗意感叹道。

之所以这类企业较多，房东东公寓学院创始人全雳分析称，“由于目前没有相关行业资质要求，随便几万元就可以注册公司，开展长租公寓业务，这导致长租公寓市场鱼龙混杂。

全雳指出，前几年，长租公寓被资本捧上天时，市场上已存在采用“高进低出”模式的企业，但那时这些企业可能更多的是想在风口把企业做大做强，“高进低出”更像是一种融资手段。此外，这些企业预判未来的租金上涨会弥补当下的亏损。时至今日，资本角逐后收房成本攀升，又遭遇疫情的突袭，租房市场行情远不如前，如果这个时候还创立新公司以“高进低出”来大规模扩张，那很大程度上就是有预谋的诈骗。

“对于诈骗行为，防不胜防。一旦出事了，房东、租客遭受损失，涉案分子早就逃之夭夭。”全雳表示，这些“心术不正”的企业严重波及正规的长租公寓运营企业，租客、房东产生信任危机，那些在长租公寓行业兢兢业业努力的企业，也是有苦难言。

对此，罗意表示，必须严厉打击存有诈骗行为的长租公寓运营企业，“这些企业不除，房东、租客被坑骗的日子就不会有尽头，正规从业企业就需要长期为行业中行骗者的恶行‘背锅’，劣币驱逐良币的现象会在长租行业发酵。”

“对于‘爆雷’事件，不要轻易冠上‘长租公寓’这四个字，不是长租公寓运营企业都是坏蛋，而是坏蛋混进了长租行业，不能将‘孩子和脏水’一并倒掉。”罗意呼吁，城市的发展离不开住房租赁，有关部门有责任和义务引导民众认识这一行业、并积极和健康的企业展开合作，才能促进行业健康发展。

全雳则表示，目前监管层对“高进低出”模式，并没有太好的解决办法，需要通过立法、信用等体系化建设，加大监管力度，防止类似问题重复发生。

“长租公寓行业本身是一个刚需、低频、低利润的传统生意，且事关民生大事，更需踏实稳健，追求租客保障、民生稳定、经营受益的共惠局面。当前，亟须在各方努力下，建立一个信息透明、标准可循的产业生态。”巴乐兔相关人士称。