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南京楼市调控背后的博弈:万人摇号与高价地项目“捂盘”

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继杭州、宁波等之后,长三角中的南京也加入了新一轮楼市调控城市之列。

7月底,南京市发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,涉及土地出让、刚需购房、离异人群限购、热门楼盘销售管理等多个方面。其中最引人关注的是,对于夫妻离异后买房的限定。通知明确,夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

一石激起千层浪。而这一切源于今年自复工复产以来,南京楼市出现了万人摇号、高价地频出、高价盘捂盘惜售等异常情形。

近期一个位于南京江北核心区的江畔都会上城,共计223套精装房源,最终由11890组购房者参与摇号,中签率不到2%。在南京,与之类似的“万人摇”楼盘还不少。

不过,相比长三角中的另一省会城市杭州的全城热销,南京则只有部分高性价比的项目热销,整体并没太热。据中指研究院数据显示,南京今年上半年,商品住宅成交354.61万平方米,同比增长11.78%;成交均价28554元/平方米,同比增长4.21%。

那么,南京为什么要进一步收紧楼市呢?

万人摇号与超低中签率

与杭州相近的是,南京楼市也出现了万人摇、超低中签率等现象。

事实上,2018年开始,南京楼市的中签率就趋低。2018年12月,江北高新神盘亚泰山语湖共有13105组购房者参与报名,本次开盘共64套房,中签率低至0.48%,创下当年最低中签率。

进入2020年,南京市区性价比较高的楼盘持续保持较低中签率。据不完全统计,上半年南京最难买的10家楼盘主要分布于江北核心区、河西中,中签率最低的是位于江北核心区的扬子江金茂悦,只有1.8%。该项目均价3.18万元/平方米,仅推出176套,报名人数多达9772人。与之情况差不多的其他中签率低的项目,都有同一个特点:推出套数非常少,只有100套左右,这就很容易导致低中签率。

一名南京业内人士分析指出,南京很多楼盘现在都采取“挤牙膏”式开盘,一方面可以制造热盘现象,另一方面大部分项目地块在两年前高价获取,希望通过多批次推盘的方式提高预售价。有些高价地一直不开盘,就是因为政府限价太严格,导致房企开盘必亏,只能硬生生拖延开盘,等待一个可以回本的时机再开盘。

以上海建工开发的海玥万物为例,这个项目在今年3月份就有市场传闻,首开均价6.7万元/平方米,而这幅地块在2016年2月获取的时候,楼板价为4.2万元/平方米,为南京最高价地块。海玥万物的样板间也在今年3月份开放,需要验资500万元才可以预约参观。

然而,6月中旬的时候,上海建工对外通知称,由于系统维护及电梯安全等相关调试工作的原因,暂时关闭样板房。业内人士透露,海玥万物已经在政府预告的开盘计划中,大概率今年内会开盘。

高价地频频拖延开盘

与海玥万物同样在2016年拿地、同处一个区域的葛洲坝南京中国府已领取1号楼房源销许,共计57套房源,均价6.39万元/平方米,首开户型面积230、290平方米。据了解,项目楼板价4.5万元/平方米,开盘首付3成,验资金额420万元,首开一售而空。这就是拖延开盘之后的高价地给南京楼市带来的影响。

2016年,南京房价涨幅排在全国前几位,开发商不停进场拿地,信心满满。其实这一批高价地正是南京当前被套最厉害的地块。高杠杆拿地之后遭遇限价令和市场下行而折戟,这样的案例在南京比比皆是。

据统计,2016年南京住宅和商住用地共成交63宗,其中50宗楼面价超万元/平方米,23宗楼面价超2万元/平方米,如今,几十个即将入市的高价地块项目集体陷入“入市即亏”的尴尬局面。

2016年4月15日,北京京奥港集团以47.6亿元的价格摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块,楼板价2.23万元/平方米,溢价率高达163%,成为当时的区域新高。2017年9月11日,该楼盘开出首批房源时的均价仅为2.59万元/平方米,只比楼面地价高出大约3500元/平方米,成为当年南京首个被套的高价地项目。由于2017年南京已进入调控周期,该项目即便以亏本的价格也没有带来预想的销售额。由于销售不佳、借款到期、亏欠工程款等原因,该项目2017年底陷入停工状态,后被蓝光地产收购。

实际上,按照京奥港集团原本的计划,拿地后一年内迅速以单价4万/平方米将该项目推向市场。不料该项目拿地仅十天后,4月25日,南京出台限价政策,该项目所属的江宁区被限制开盘价不超过3万元/平方米。在限价令影响下,京奥港未来墅从原计划的精装修改为毛坯出售。前述业内人士指出,高杠杆拿地、再叠加项目亏损、去化速度慢,这个项目最终只能易手收场。

2016年9月,经过128轮举牌,当时意气风发的融信,在南京拿下了仙林湖G58地块,总价达58.20亿,溢价率79%,成交楼面价24957元/平方米,刷新仙林湖最高地价。据业内人士测算,售价要达到4万以上才有利可图。

融信预计给出的开盘时间是2018年6-7月,当年年底交付。但因为遭遇限价,这个项目迟迟难以开盘。直至2019年4月,首开销许价格区间2.18万-3.49万元/平方米,中签率8%。

近两年,因为限价,诸多豪宅和高价地项目因为定价过高拿不到预售证,或者不愿意接受政府给的预售价格,宁愿错过开盘时间也迟迟不入市。即便可以入市,也会选择多次开盘的方式引流+涨价。也因此,不少房企选择退出南京市场,这两年没有在南京拿过地。上坤置业创始人兼CEO朱静曾在2019年表示,南京进驻成本比较高,市场竞争过大,以上坤目前的实力,暂时不会进驻,未来也会观察合适的进入机会。

南京被套的高价地,究其原因,一是2016年一线和部分热点二线城市房价突飞猛涨,房企预期过高拍出非理性价格;二是房价大涨后,热点城市限购限贷限售等调控政策加码,楼市进入降温期;三是2017年多个城市出台“限房价、限地价”政策,这让高价地入市时定价受阻。

值得关注的是,当前的南京土地市场依然火爆。7月份土拍市场热度不减。7月10日,南京迎来土拍新政后首次拍卖,引来40余家房企竞拍,8幅土地收金137.74亿元,5幅达上限价。

此轮调控背后,其实是各地市场自疫情后的市场回暖超过预期。

而投资客专挑一些高价地周边二手房倒挂最严重的项目入手,赚价差。如今限购收紧,一定程度上可以击退楼市投资客。另一方面一旦限购、开发商资金面调控从严,南京能否挤出水分,让楼市回归买方市场,又是另一个课题了。

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