南京楼市调控背后的博弈：万人摇号与高价地项目“捂盘”

继杭州、宁波等之后，长三角中的南京也加入了新一轮楼市调控城市之列。

7月底，南京市发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及土地出让、刚需购房、离异人群限购、热门楼盘销售管理等多个方面。其中最引人关注的是，对于夫妻离异后买房的限定。通知明确，夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

一石激起千层浪。而这一切源于今年自复工复产以来，南京楼市出现了万人摇号、高价地频出、高价盘捂盘惜售等异常情形。

近期一个位于南京江北核心区的江畔都会上城，共计223套精装房源，最终由11890组购房者参与摇号，中签率不到2％。在南京，与之类似的“万人摇”楼盘还不少。

不过，相比长三角中的另一省会城市杭州的全城热销，南京则只有部分高性价比的项目热销，整体并没太热。据中指研究院数据显示，南京今年上半年，商品住宅成交354.61万平方米，同比增长11.78%；成交均价28554元/平方米，同比增长4.21%。

那么，南京为什么要进一步收紧楼市呢？

万人摇号与超低中签率

与杭州相近的是，南京楼市也出现了万人摇、超低中签率等现象。

事实上，2018年开始，南京楼市的中签率就趋低。2018年12月，江北高新神盘亚泰山语湖共有13105组购房者参与报名，本次开盘共64套房，中签率低至0.48%，创下当年最低中签率。

进入2020年，南京市区性价比较高的楼盘持续保持较低中签率。据不完全统计，上半年南京最难买的10家楼盘主要分布于江北核心区、河西中，中签率最低的是位于江北核心区的扬子江金茂悦，只有1.8%。该项目均价3.18万元/平方米，仅推出176套，报名人数多达9772人。与之情况差不多的其他中签率低的项目，都有同一个特点：推出套数非常少，只有100套左右，这就很容易导致低中签率。

一名南京业内人士分析指出，南京很多楼盘现在都采取“挤牙膏”式开盘，一方面可以制造热盘现象，另一方面大部分项目地块在两年前高价获取，希望通过多批次推盘的方式提高预售价。有些高价地一直不开盘，就是因为政府限价太严格，导致房企开盘必亏，只能硬生生拖延开盘，等待一个可以回本的时机再开盘。

以上海建工开发的海玥万物为例，这个项目在今年3月份就有市场传闻，首开均价6.7万元/平方米，而这幅地块在2016年2月获取的时候，楼板价为4.2万元/平方米，为南京最高价地块。海玥万物的样板间也在今年3月份开放，需要验资500万元才可以预约参观。

然而，6月中旬的时候，上海建工对外通知称，由于系统维护及电梯安全等相关调试工作的原因，暂时关闭样板房。业内人士透露，海玥万物已经在政府预告的开盘计划中，大概率今年内会开盘。

高价地频频拖延开盘

与海玥万物同样在2016年拿地、同处一个区域的葛洲坝南京中国府已领取1号楼房源销许,共计57套房源,均价6.39万元/平方米，首开户型面积230、290平方米。据了解，项目楼板价4.5万元/平方米，开盘首付3成，验资金额420万元，首开一售而空。这就是拖延开盘之后的高价地给南京楼市带来的影响。

2016年，南京房价涨幅排在全国前几位，开发商不停进场拿地，信心满满。其实这一批高价地正是南京当前被套最厉害的地块。高杠杆拿地之后遭遇限价令和市场下行而折戟，这样的案例在南京比比皆是。

据统计，2016年南京住宅和商住用地共成交63宗，其中50宗楼面价超万元/平方米，23宗楼面价超2万元/平方米，如今，几十个即将入市的高价地块项目集体陷入“入市即亏”的尴尬局面。

2016年4月15日，北京京奥港集团以47.6亿元的价格摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块，楼板价2.23万元/平方米，溢价率高达163%，成为当时的区域新高。2017年9月11日，该楼盘开出首批房源时的均价仅为2.59万元/平方米，只比楼面地价高出大约3500元/平方米，成为当年南京首个被套的高价地项目。由于2017年南京已进入调控周期，该项目即便以亏本的价格也没有带来预想的销售额。由于销售不佳、借款到期、亏欠工程款等原因，该项目2017年底陷入停工状态，后被蓝光地产收购。

实际上，按照京奥港集团原本的计划，拿地后一年内迅速以单价4万/平方米将该项目推向市场。不料该项目拿地仅十天后，4月25日，南京出台限价政策，该项目所属的江宁区被限制开盘价不超过3万元/平方米。在限价令影响下，京奥港未来墅从原计划的精装修改为毛坯出售。前述业内人士指出，高杠杆拿地、再叠加项目亏损、去化速度慢，这个项目最终只能易手收场。

2016年9月，经过128轮举牌，当时意气风发的融信，在南京拿下了仙林湖G58地块，总价达58.20亿，溢价率79%，成交楼面价24957元/平方米，刷新仙林湖最高地价。据业内人士测算，售价要达到4万以上才有利可图。

融信预计给出的开盘时间是2018年6-7月，当年年底交付。但因为遭遇限价，这个项目迟迟难以开盘。直至2019年4月，首开销许价格区间2.18万-3.49万元/平方米，中签率8%。

近两年，因为限价，诸多豪宅和高价地项目因为定价过高拿不到预售证，或者不愿意接受政府给的预售价格，宁愿错过开盘时间也迟迟不入市。即便可以入市，也会选择多次开盘的方式引流+涨价。也因此，不少房企选择退出南京市场，这两年没有在南京拿过地。上坤置业创始人兼CEO朱静曾在2019年表示，南京进驻成本比较高，市场竞争过大，以上坤目前的实力，暂时不会进驻，未来也会观察合适的进入机会。

南京被套的高价地，究其原因，一是2016年一线和部分热点二线城市房价突飞猛涨，房企预期过高拍出非理性价格；二是房价大涨后，热点城市限购限贷限售等调控政策加码，楼市进入降温期；三是2017年多个城市出台“限房价、限地价”政策，这让高价地入市时定价受阻。

值得关注的是，当前的南京土地市场依然火爆。7月份土拍市场热度不减。7月10日，南京迎来土拍新政后首次拍卖，引来40余家房企竞拍，8幅土地收金137.74亿元，5幅达上限价。

此轮调控背后，其实是各地市场自疫情后的市场回暖超过预期。

而投资客专挑一些高价地周边二手房倒挂最严重的项目入手，赚价差。如今限购收紧，一定程度上可以击退楼市投资客。另一方面一旦限购、开发商资金面调控从严，南京能否挤出水分，让楼市回归买方市场，又是另一个课题了。