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轻资产故事受认可,绿城管理成代建第一股

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作为代建行业第一股,绿城管理(09979.HK)成功上市不仅是绿城中国体系内有了第三家上市公司,也意味着房地产商们转型、多元化探索有了新方向。

成功登陆港交所后,绿城管理7月15日在总部杭州举行了答谢会。绿城中国董事会主席张亚东、绿城管理董事会主席郭佳峰、绿城管理行政总裁李军等向外界更为全面的介绍这家新上市公司。

李军称,上市后绿城管理的核心竞争力就是品牌价值。他认为代建门槛不高,进入容易但是做好很难。绿城代建第一阶段靠绿城的品牌和产品复制,但现在不同城市不同委托方的需求都不一样,绿城管理已经做到了代建4.0,完成了从老板文化到职业经理人文化再到利息相关者文化的跨越。

在国内中小开发商数量不断减少的情况下,李军认为未来客户群方面,绿城管理已经主动调整了结构。目前,绿城管理最大的委托方是政府和国企,占比超过5成,与中小开发商的代建合作占比在30%以内。

同时,在当地有事业有社会形象的中小开发商很多还是倾向选择把绿城引进来,通过绿城代建将项目打造成本地的标杆。绿城管理只要做好信息流背调,并不担心客户的问题。

绿城管理董事会主席郭佳峰还谈到了一种绿城管理未来发展的可能性。他表示,像平安这类资本方过去都是在开发商拿了地后寻求入股合作,未来不排除类似平安这些资本方自己拿地后,在委托绿城管理来做代建。

对于绿城管理和母公司绿城中国未来的关系,张亚东称绿城管理是绿城价值传播者、延展者和承接者。绿城中国需要更大范围布局,绿城管理应运而生。绿城管理同时也是绿城中国战略升级的承接者,如何发展和升级,是绿城下一步要继续思考的。

张亚东还提到,未来绿城管理会是绿城中国的利润贡献者,其轻资产模式下毛利率、净利率都高于重资产板块,希望利润能反哺支持绿城中国。

此次绿城管理集团上市,每股定价为2.5港元,本次发行约4.77亿股,包括香港发售股份4775.6万股,国际发售股份约4.3亿股。最终,香港发售获得11.2倍的超额认购;国际发售获得5倍的超额认购,募集到的资金约11.94亿港元。

在7月10日的上市首日,绿城管理股价开盘报2.65港元/股,涨幅6%;截至当天收盘,股价报3.250港元/股,涨幅30%。后续几天,绿城管理股价涨跌均有。截至7月16日收盘,绿城管理股价为3.49港元/股,当日虽有下跌,但仍较发行价上涨约39.6%。

与传统地产公司相比,轻资产运营的绿城管理显然更受资本市场和投资者认可。今年第二家成功在香港上市的房地产企业港龙中国,不仅发售期在香港认购不足,成功上市的首日,股价也遭遇破发,在资本市场的开端并不太顺利。

对于绿城管理集团的股价,张亚东也表示满意,他称绿城管理上市以来,股价涨幅不错,说明了投资者对绿城管理的认可。

根据此前公布的招股书,2017年-2019年,绿城管理代建业务销售额分别为430亿元、552亿元及664亿元,年复合增长率为24.47%,销售额占同期绿城中国总销售额的29.39%、35.29%及33%。

最新数据显示,今年上半年,绿城管理的代建业务已实现销售额251亿元,占绿城中国集团总合同销售金额约27.5%。

在营收上,2017年至2019年,绿城管理的收入分别为10.16亿元、14.81亿元及19.94亿元,复合年增长率达40%。

利润率方面,绿城管理在过去三年分别录得净利润2.56亿元、3.63亿元、3.89亿元,2018年、2019年同比分别上涨42%、7.1%。同时,2017年至2019年,绿城管理的毛利率分别为56.8%、50.2%和44.9%。虽然毛利率有所下滑,但相比重资产地产开发业务平均20%至30%的行业水平,绿城管理的毛利率仍然较高。

截至2020年3月31日,绿城管理共有266个代建项目,管理总建筑面积约6980万平方米,其中有4020万平方米为商业代建项目,2960万平方米为政府代建项目。

李军表示,绿城管理上市后可以带动房产同行进入代建行业,目前已经有很多代建业务的企业在咨询绿城管理如何做大。对此,绿城管理持欢迎态度,希望更多人进入行业中来。

对于未来竞争加剧的情况,李军称绿城管理已经打磨了10年,有很多成功的故事,也有不少失败的案例,这些都是绿城管理能成功上市的原因,同行要赶上有着很多年经验、很多项目积累的绿城管理,也要很多年,他对此并不担心。

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