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招商蛇口:进击中的“稳”字诀与数字化赋能

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2019年,伴随着楼市调控的持续深化,地产从黄金时代迈入了白银时代。这给房企带来了更多的挑战,但也给了房企提升竞争维度的机会。

从已披露的上市房企2019年年报告来看,中小房企洗牌加剧,行业整体承压。然而,处在下行周期里的地产行业里也不乏逆势开花、稳健破局者,比如招商蛇口(001979.SZ)。

整体来看,2019年,招商蛇口以稳健节奏超预期完成业绩。报告期内,公司实现营业收入976.72亿元,同比增长10.64%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润160.33亿元,同比增长5.20%;加权平均净资产收益率21.38%,减少0.84个百分点;每股收益1.99元,同比增长5.29%。

同时,报告期内,商业物业核心资产招商局商业房托(01503.HK)顺利登陆港交所。

招商蛇口成功穿越行业周期且业绩表现可圈可点。这一方面与公司定位于“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”,确立了“前港-中区-后城”的独特发展经营模式有关;另一方面,这也与它以地产开发为牵引,顺应时势,积极推动园区、商业、公寓、文旅、健康等领域的产业数字化转型有关。

以稳健节奏超预期完成业绩

整体来看,2019年,招商蛇口以稳健节奏超预期完成业绩。

分业务来看,招商蛇口2019年社区开发与运营收入(以房地产销售业务为主)845.55亿元,同比增长7.45%;园区开发与运营收入124.76亿元,同比增长38.33%;邮轮产业建设与运营收入6.42亿元,同比增长12.68%。

2019年全年,招商蛇口累计实现签约销售金额2204.74亿元,同比增加29.25%;累计实现签约销售面积1169.44万平方米,同比增加41.35%。

资源获取方面,2019年,招商蛇口投资发展更为理性,公司新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市;全年共获取79个项目,土地面积716万平方米,总计容建面1423万平方米,总地价976亿元,权益地价523亿元。

值得一提的是,2019年,招商蛇口完成了对中航善达的重组更名暨上市工作。同时,公司以在深圳蛇口的五项商业物业为底层资产,在香港联交所上市发行了招商局商业房托(01503.HK)。

产业园区与新城业务方面,报告期内,招商蛇口持有或运营的意库系、网谷系和智慧城系特色园区面积达384万平方米;产业新城/小镇已经获取8个项目,占地面积约175平方公里。长租公寓方面,招商蛇口在打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系,合计布局17城,约2.6万间。大健康业务方面,公司从康养、健康管理和医疗等三个方面积极参与大健康产业,广州观颐之家、深圳蛇口观颐之家、蛇口美伦健康管理中心都已实现自主运营,成效良好。

作为粤港澳大湾区龙头,招商蛇口2019年紧跟国家战略,深度布局并参与大湾区建设。

报告期内,公司在大本营深圳的多个地块均取得较大进展。其中,前海土地整备及合资合作全面完成,合资公司正式拥有前海妈湾片区超千亿资产;蛇口片区,积累三十年的历史土地遗留问题一揽子解决,进一步明确了蛇口土地的权属办理原则及办法;太子湾片区的建设及销售全面铺开,销售情况备受市场瞩目;深圳国际会展中心也于年内正式落成并投入运营。

招商蛇口业绩实现稳健增长的同时,财务结构也更趋理性。截至报告期末,公司货币资金余额753.24亿元;公司经营活动产生的现金流净额达到138.12亿元,同比增加31.82%;公司资产负债率降至63.19%。融资方面,公司构建多元化融资渠道,2019年末,公司融资余额1397.54亿元,公司综合资金成本为4.92%,维持行业领先优势,另外,公司继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级。

机构人士指出,在不确定性因素叠加施压下,房企日子普遍不好过,招商蛇口历来以稳健经营著称,2019年是招商蛇口整合上市后走过的第四个完整年度。四年来,公司规模稳增、盈利稳升、财务稳健、分红稳定,未来竞争优势将更加凸显。可以说,稳健既是招商蛇口保持定力得以穿越行业下行周期的强大后盾,更是公司保持韧性化解当前不确定性风险的坚实基础。

独特经营发展模式护航

自2015年12月30日吸收合并招商地产实现无先例重组上市以来,招商蛇口聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势,开始谋求战略转型,公司将自身定位于“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”,确立了“前港-中区-后城”独特的发展经营模式。

短期来看,社区开发与运营仍占公司业务收入的主要来源,而园区开发与运营业务是贡献稳定现金流的重要部分;邮轮产业建设与运营属于需要大量前期投入的新业务。

但中期来看,园区的有效拓展将为社区板块提供充足的高价值土地储备,园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品价值,公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港,并增强获取城市综合体的能力,为社区板块储备优质的土地资源;而长期看,三大板块协作发展,交叉运营,不断拓宽公司在行业竞争中的护城河。

实际上,招商蛇口围绕“前港-中区-后城”模式,通过整合集团资源,结合城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级,持续打造和完善“美好生活圈”全生命周期产品体系,目前已呈现多元协同发展,遍地开花的趋势。

2019年,招商蛇口将综合发展模式贯彻全年,从结果导向来看,招商蛇口的综合发展模式既是招商蛇口身为央企承接国家战略的必须,也是人们追求美好生活发展规律的必然,更是公司在传统房地产行业趋势发生转折下的理性选择。

招商蛇口表示,公司的综合发展模式核心价值在于,通过公司全生命周期产品体系,为空间赋能并且持续迭代,从而引领城市升级,带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化,将价值洼地培育成价值高地。

公司董事长许永军在回答投资者提问时表示,招商蛇口追求“质量、效益、规模”的均衡,要做有质量、有效益的规模。综合发展模式为招商蛇口未来奠定了巨大的发展空间。

后续,招商蛇口将按照快周转(T+3)、阶段性持有运营(T+10)和片区综合运营(T+30)的三类发展策略组合产品线,形成合理配比的有机整体,兼顾短中长期业务发展的节奏需要,进而实现长期可持续发展。因此,综合发展模式也将是招商蛇口面向未来40年的可持续发展模式。

数字化转型赋能产业升级

产业是城市发展的活力,城市是产业发展的载体,以产业为先导、以城市为依托,建设产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的新城区,已经成为推动城市转型升级的重要共识,而参与新城的建设和运营、构建复合型产业格局也成为房地产开发企业转型升级的重要途径。

招商蛇口将2020年定义为“资管年”,将贯彻“产业数字化新标兵”的要求,在数字化时代强化质效提升。

招商蛇口早在2018年就开始通过数据治理为决策赋能。为完善数字化建设的顶层设计,2019年招商蛇口成立了负责公司各层级的数字化统筹推动与建设的数字化信息化专业公司——招商城科。

无论是从快速开发应用系统实现社区与员工疫情信息的实时汇集,还是通过停车场管理系统升级进行车辆的实时监控与预警,抑或是升级“招商好房”线上服务平台助力数字化营销,种种举措,获得数字技术的全面赋能。

诸如,招商蛇口首创了“业务+IT”的房地产开发管理模式,该模式将开发、设计、报建、成本、采购、营销、客户等各职能业务连接在一起,提高了公司各部门间协同运营效率。

依托多元产业综合运营优势的招商蛇口,其数字化转型已经不再是单纯的技术工具,而是通过数字化技术的应用和创新来为业务赋能,它标志着招商蛇口已经从传统意义上的开发商,开始过渡到以地产开发为牵引,延伸至园区、商业、公寓、文旅、健康等多个领域,通过资源整合的方式将上下游的不同元素串联起来后,形成一个闭环的综合运营“产业数字化生态圈”。

在将科技引领提升到集团战略层面后,招商局集团董事长李建红提出数字化本质是创新,核心是融合,数字化转型意义重大。

在产业数字化领域,招商蛇口是以“两条腿”走路。

一方面以互联网+、大数据+、物联网+、AI+等数字新技术实现建造和运营层面的物理空间数字化,打造数字孪生,通过“智慧+”空间在线化、设备智联化、服务智能化能力,提升管理效能,助力资源优化与资产增值。

另一方面,以客户为中心打造极致客户体验和大会员体系,融合线下线上的流量红利,实现多业态的管理模式和业务模式的转变,并推动产业升级。

产业数字化的布局,对招商蛇口在此次疫情防控和复工复产方面,无论是对内的运营管理,还是对外的客户服务,助力明显,同进也催化了产业数字化的发展成熟。

机构人士也表示,2015年招商蛇口从单一的房地产开发商转型为城市运营商,前瞻性地启动了多元化业务布局。在数字化时代,招商蛇口坚定数字化转型道路,打造数字化产业生态圈,也是赋予“中国领先的城市综合开发和运营服务商”新的内涵,夯实穿越周期的能力,稳健进击。

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