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大额融资、短债高发 房企一季度频繁发债应对销售回落

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今年以来,受新冠肺炎疫情影响,面对销售大幅回落的现状,房企火力全开,采用长短期、境内外等各种方式,寻求融资窗口。

一季度,房企纷纷大手笔高额发债,更是频发“审批快、利率低”的短期债券,融资合计约3944亿元,即便如此,距2018年一季度融资峰值,仍有约1650亿元差距。面对4月超800亿元债务到期、境外融资先扬后抑的态势,对于部分房企来说,销售回款或将成为其抓住的“最后一根稻草”。

境内大额融资频现 超6成融资超5亿元

一季度历来是房企发债小高峰。值得关注的是,为了应对疫情的影响,2020年一季度境内融资额呈现大额发行的特点。受此带动,虽然融资规模超过2019年同期,但并未超出市场预期。

贝壳研究院数据显示,一季度房企境内外债券融资合计约3944亿元,同比增长5%。尽管超越2019年,但距2018年一季度峰值,仍有约1650亿元差距。

另据中指研究院的数据显示,1-3月房企海外债、信用债以及资产证券化融资金额为4083.8亿元,同比小幅增长1.7%。

从一季度境内单次融资额来看,据贝壳研究院数据显示,单次发行规模在5亿-10亿元之间的占比38%,10亿-20亿元占比为19%,超过20亿元的占比7%。通过上述数据不难看出,超6成融资的发行规模都超过5亿元。

据中原地产信息显示,2月有多项大额融资计划获批,比如,2月10日,首创置业2020年私募公司债获得通过,发行金额60亿元;2月20日,碧桂园2020年公开发行公司债券也获通过,拟发行金额85.38亿元;2月27日,阳光城80亿元小公募公司债获得通过;2月28日,万科计划发行不超过90亿元的公司债券获得中国证监会核准。

到了3月,排队计划大额发债的房企有增无减。3月3日,建发股份两子公司拟发债融资共80亿元;3月4日,泰禾集团拟发行120亿元公司债;3月20日,华远地产拟申请境内发行30亿中票、境外发行3亿美元债券;3月18日,荣盛发展拟申请发行120亿元公司债券;3月24日,世茂45亿元债券利率确定,最低为3.23%,同日云南城投集团拟发35亿公司债……

受新冠肺炎疫情影响,现金流成为房企“活得好”的关键。在2019年线上业绩发布会上,龙湖董事长吴亚军表示,龙湖在今年1月已完成了全年基本融资计划。据公开信息显示,1月20日,龙湖2020年第一期公司债券,发行规模为28亿元。

而在二三月,龙湖的融资举动仍未停止,2月24日龙湖180亿元小公募更新为“已回复交易所意见”。而在3月,龙湖50亿住房租赁专项公司债券以及46.5亿元ABS均获受理。

一季度,共有3家房企融资额超过百亿。据贝壳研究院排行显示,恒大、首开、龙湖融资额位列前三,分别为468亿元、139亿元、104亿元。

短债高发 境外融资先扬后抑

值得关注的是,除了大额融资外,一季度债券融资另一明显的特征是短债高发,尤其是发债更加灵活和更低利率的一年内超短期融资债券。其中包括“审批快、利率低”的疫情防控债,在疫情期间缓解了很多房企的资金压力。

据贝壳研究院数据显示,2020年一季度国内债券融资短期债务占比31%,较2019年同期大幅提升15个百分点。

对于房企的融资举动,中原地产首席分析师张大伟认为,2-3月份销售放缓,房企的资金压力将越来越大,房企增加一切融资手段,比如长短期、境内外,不计成本高低,包括尽量大额度融资等。

自去年以来,随着国内融资环境的收紧,境外融资成为房企资金来源的又一通道。在春节后,房企发行的多笔境外债券以获超额认购而告捷,其中包括,2月10日,中梁控股2.5亿美元债券订单峰值超8.6亿美元;2月14日,佳兆业宣布4亿美元债券收获逾140家投资机构的反响;2月20日,当代置业宣布2亿美元绿债超额认购14倍等。

贝壳研究院数据显示,一季度房企境外发债277亿美元,折合人民币约1965亿元,发行区间在“1亿-3亿美元”占比58%,超过3亿美元占比34%。

其中仍不乏大额发债的房企,1月16日,恒大发行两笔合计20亿美元的优先票据。1月21日,又传出恒大计划发行两笔40亿美元的优先票据的消息。而2月绿地控股拟申请80亿美元票据计划上市。

不过,值得关注的是,3月随着境外疫情的加剧,境外融资渠道受限。对此,贝壳研究院分析人士表示,目前,融资环境分化,境内环境好转,境外环境恶化,恐慌情绪逐步在债券、股票、黄金、外汇等方面蔓延,美元呈现流动性危机,传导至境外融资受限,短期境外融资将回落。

中原地产分析人士也表示,3月随着美股一个月4次熔断,加上海外疫情影响,不少外资机构暂停或放缓了地产融资业务,境外的融资成本出现了明显抬升。不过,考虑到内地房企境外融资大多只能借新还旧,且美元债规模比较小,影响相对有限。

4月超800亿债务到期 房企融资或分类放松  

在业内人士看来,2020年作为房企偿债高峰年,叠加新冠肺炎疫情影响,债务再融资现象在2020年将更加明显。

根据wind数据统计,二季度房企到期债券规模约合人民币2249亿元,占全年比重28%,其中4月份,68笔债券到期,债务折合人民币约819亿元,占二季度36%,占全年债券金额10%。

从目前海外债以及信用债来看,发行主体仍以百强房企为主,尤其是具有国资背景的企业优势更加凸显。未来,对于中小房企而言则面临更大的挑战。

据克而瑞分析人士称,央行逆周期调节绝非放水房地产,就去杠杆而言,房地产仍是去杠杆的重要领域。目前,房企融资环境或将分类放松,贷款受益主体或将倾向于大中型品牌房企,国企、央企以及头部房企更具融资优势,融资成本有望适度下降。但对于那些高杠杆、高负债经营的房企,仍要监督其有序去杠杆或者稳杠杆,整体受益程度有限。

为应对当前市场环境,中指研究院分析人士认为,随着国内疫情逐步得到控制、复工返岗有序展开,面对较为宽松的融资环境,房企应抢抓机遇加大融资力度。此外,考虑到受疫情影响房企销售压力将会显现,部分企业的资金链进一步收紧,房企应加大营销,以保障企业现金流安全,实现平稳度过。

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