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错失行业周期的悲观者,易小迪卖地求生

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夜色下的重庆南滨路,旖旎灯光交织着山城湿润的空气。在南滨路上长江和嘉陵江交汇处,有个项目叫阳光100国际新城。2014年,易小迪亲自在此操刀的高端住宅项目,纵然曾经付出百般心力,如今,资金饥渴之下,还是迫使他将项目部分股权让与他人。

牵手易小迪的是孙宏斌。阳光100中国控股有限公司(02608.HK,简称“阳光100”)选择将重庆阳光壹佰70%股权出予融创,阳光100国际新城和慈云寺老街项目便是其主要资产。一同脱手的,还有出让给佳兆业的卓星集团全部股本。

近年阳光100并不顺遂。负债高企、转型艰难、规模掉队,这一切与集团战略选择不无关系。“超前”和“保守”,这两种特质共存于易小迪身上,让他在2012年便提出房企应进行多元化转型,也让阳光100错失房地产扩张的黄金时期。

作为中国地产江湖上最老资格的玩家之一,易小迪纵然对行业模式看得很清醒,但中小房企能否等到行业变革与成熟的一天,依然未知。对阳光100来说,充裕现金流求生依然是眼下最迫切的事。

  割肉换取生存资金

“一个80岁人有100亿,不如一个30岁人有100万。”这是易小迪解读财富的观念。凡事求稳、佛系风格,是易小迪被人贴在身上的标签。而他另一个更广为人知的称呼是,“万通六君子”之一。

1991年,万通六君子成立海南农业高科技投资联合开发总公司(万通前身)。王功权是法人代表、总经理,冯仑和刘军是副董事长,王启富是办公室主任,易小迪是总经理助理,潘石屹主管财务。

时移世异,几经变迁,如今只有易小迪和潘石屹仍留守房地产行业,其它人均各奔东西。但这些仍坚守的老地产人,命运被时代洪流裹挟,身不由己又出奇相似。

SOHO中国的转型从2012年开始。从“开发-销售”转型为“开发-持有”,潘石屹在行业周期中做出选择。但七年时间过去,SOHO中国在手资产仅剩八个,原定今年分拆上市的共享办公平台也因盈利问题搁置。

同样在2012年,易小迪在访谈中提到,行业高增长时代已经结束,房地产行业“暴富神话”已成为历史。阳光100选择针对特定细分人群,从开发商向运营商转型。但显然,房地产市场扩张远超易小迪预料。在各大房企纷纷发力高周转、规模翻倍攀升时,阳光100去年销售额仅121亿元。

不论是转型的代价,还是温和步调赶不及行业周期,易小迪和阳光100都走到支撑转型的十字路口。

近日,阳光100进一步公告关于向融创出售重庆阳光壹佰70%股权,以及向佳兆业转让卓星集团全部股本的交易细节。据公告,两项交易将分别为阳光100带来4.85亿元的除税前亏损和41.95亿元的除税前收益。

重庆阳光壹佰主要资产有两部分,包括重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目。阳光100国际新城项目是重庆“黄金地段”的地标项目;而慈云寺老街项目则是易小迪寄托情怀之作,最初规划是将其打造为文化旅游街区综合体。

对于股权出让原因,阳光100表示,两个项目均位于重庆两江新区,适合开发高端物业。考虑到各种因素,并鉴于融创在开发高端物业方面的融资成本及经验,融创或更适合作为项目开发商,并可为重庆阳光壹佰赚取更大利润。

另一边,其向佳兆业附属公司凯择有限公司转让卓星集团全部已发行股本,代价为43.97亿元,同时转让未偿还总额为2.64亿元的贷款,股权代价及贷款代价总代价为46.6亿元。

卓星集团主要资产为广东省清远市清城区龙塘镇的物业开发项目。地盘面积约515.62亩,计容面积约118.3万平方米,可开发作住宅用途。在出售事项前,除一部分基础性施工工程,并未进行任何实质性开发。

“出售目标公司的全部已发行股本及贷款使得本公司提前获利退出,有利于改善其经营性现金流,持续降低本公司的财务风险。”阳光100称。

  与大行情擦肩而行

如果说出让卓星集团还能带来收益,重庆阳光壹佰便称得上亏本售卖。其背后,“资金“和”转型“都是易小迪选择断舍离的深层动因。

自2014年登陆资本市场后,阳光100便开始对主营业务进行调整,从传统开发商转型为运营商,商业模式由开发住宅利润向服务升值转变,大力发展街区综合体。但前期投入大、运营周期长、获利慢,阳光100转型并不顺遂。

易小迪对此心知肚明,“我们走了一条艰难的路,但是只要我们创造价值,市场就有我们的立足之地。”但立足市场需要规模与稳健的财务。2018年,易小迪给公司定下175亿元的销售目标,最终仅录得121亿元。121亿元,在动辄千亿的房地产市场,实在难言优势。

同时,随着其业务重心转向回报周期冗长的街区综合体,负债随之升高。截至2018年末,阳光100总债务为296.95亿,长短债务占比分别为65%和35%。短期债务约104亿元,而其在手现金及现金等价物仅25.89亿元。从净负债率看,截至2018年底,阳光100净负债率由2017年的231.6%上升至2018年的261.6%。

阳光100的钱去哪了?面对这一问题,易小迪在年初解释称,阳光100的资金都放在了土地上。“阳光100的土地储备接近1500万方,对应货值达到2000亿元。就算按照每年200亿元的销售节奏计算,我们的土地可以卖十年,这其中还不包括一级开发的土地。”

负债高企、流动性差,但手握土储资源,卖地换金便成为最快捷的求生策略。“今年,我们会出售优质土地,补充公司流动性缺口。”在近期业绩发布会上,阳光100管理层公开表示,今年将会通过出售项目回笼资金。

但卖地获益并不是对公司商业模式的承认。阳光100目前5大主要业务板块,包括多用途商务综合体、综合性社区、投资物业、物业管理及酒店经营和轻资产运营。2018年盈利的只有综合性社区、投资物业和轻资产运营业务,多用途商务综合体及酒店业务,期内分别亏损2.11亿、5536万元。

阳光100的现状与易小迪对行业的认识不无关系。经历曾经2011年的严调控后,易小迪在2012年对行业判断:“房地产市场正在走下坡路,商品房11亿平方米的市场容量已到达顶点。”

这似乎是彼时一批地产人的共识。“房地产暴利的10年已经过去了。”2011年,恒亿集团董事局主席郭建平亦曾称,“大家都应换一下思维,换一下观点,去面对未来的10年。”

纵然“易小迪们“对房地产模式看得清醒,但显然这个行业膨胀的力度却超出了他的想象。2018年,全国商品房销售面积171654万平方米,同比增长1.3%。商品房销售额149973亿元,同比增长12.2%。

提早转向运营商的阳光100错失行业周期,至今停留在百亿规模。2019年,阳光100定下150亿元销售目标,较2018年下调约14.29%。截至5月31日,该集团累计实现合同销售金额30.48亿元,仅完成年度销售目标的20.32%。

时间与实践证明,头部房企转型尚且艰难,小规模房企在市场洪流中更难言优势。如今,行业正经历新一轮调控,房地产市场注定需要住宅以外的多元业务。但未来市场与财富的想象力还有多大,或许只有扛过时间检验的房企能等到答案。

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