夏磊：发达经济体房地产税怎么收？

中国房地产税立法进程正在加快。作为一种国际通行的税种，房地产税有哪些国际共性的制度安排？典型经济体如何征收？有哪些减免措施？房地产税改革涉及面广、影响深远，待论证的问题较多，本文深入研究典型经济体房地产税的征收范围、征收方式、税率设计、减免政策等，以期对中国建立完善房地产税制度有所借鉴。

各国房地产税政策

典型经济体的房地产税如何征收？目前主要分为两种，一是以虚拟租金为征税基础，主要有新加坡和中国香港；二是以评估价值为征税基础，主要有美国、日本、德国和英国，区别在于美国评估价值与市场价值接近，日本评估价值小于市场价值，德国和英国评估标准较早，评估价值远小于市场价值。

新加坡保有环节征收财产税。新加坡自殖民时期就开始对房屋和土地征收财产税，征收范围包括组屋、私人住宅、EC公寓和所有土地。其中，房屋税基为虚拟租金，按可比物业出租一年的市场租金(去除家居、装修折旧及维护费用)；土地按市值5%征收。自住型住宅8000新元以内免征，超过部分在4%-16%之间累计递进；非自住型住宅适用五级累进税率，3万新元以内10%，3万以上12%-20%。

中国香港保有环节征收差饷和土地租金。差饷自1848年开始征收，面向所有租赁、持有或占用物业者征收，税基为截至指定估价日期时按可比物业出租的租金，税率5%。土地租金自1841年开始征收，由土地契约业主缴纳，分地租与地税两种，其中，地租税基为应课差饷租值，地税税基是续期当日物业差饷租值，二者税率均为3%。

美国保有环节征收房地产税。房地产税起源于殖民时期，为州和地方政府税种，征收范围包括土地和房屋，通常由郡政府统一征收，然后划转到相应的政府部门。房地产税=评估价值×评估率×名义税率，其中，评估价值参考市场价值；有些州并不对评估价值进行全额征收，而是设置评估率，用以调节不同类型房产的实际税率；政府以支定收确定税率，2018年，各州房地产税实际税率介于0.27%-2.4%。房地产税主要用于当地的教育、医疗卫生、公共安全、道路交通等公共服务。

日本保有环节征收固定资产税和都市计划税。日本市町村政府每年向土地和房产所有者征收固定资产税和都市计划税，固定资产税始于1950年，都市计划税创立于1940年，1950年废止，1956年再次重新征收。固定资产税的税基为房屋或土地评估价值，每3年评估一次；基准税率统一为1.4%；设置“负担率”调节机制，避免地价大幅波动带来额外的税收压力。都市计划税的税基与固定资产税相同，税率在0.2%-0.3%之间，税收收入用于地方基础设施建设和修缮。

德国保有环节仅征收土地税，没有房产税。土地税是州政府和地方政府依据《土地税法》，对土地所有者征税，收入归地方政府所有。土地税=税基×基准税率×稽征率，其中，税基由土地登记处和公证处等相关部门根据政府估值标准、产权登记价值等综合确定；基准税率由联邦政府规定，西德0.31%-0.6%，东德0.5%-1%；稽征率由各市政府自行确定，最低只有1.5、最高达11.42，住宅用地稽征率较高，如柏林是8.1，税收收入用于地方市政服务开支。使用环节有二套住房税。二套住房税，以居民登记使用而非持有的第二套及以上住房为征税基础，税基通常为房屋所在区域平均租金，税率由当地政府依据本地消费标准制定，多数城镇税率在5%-20%之间。

英国保有环节仅征收市政税，没有土地税。市政税为地方税种，自1993年开始征收，由实际使用住房的居民缴纳。英格兰、苏格兰与北爱尔兰将每个住宅在1991年4月1日的房屋价值分为八个等级，威尔士按照2003年的房屋价值分为九个等级；各级住宅的纳税额由各地方政府根据当年财政预算支出缺口决定，2017年市政税约占房价的0.3%-1.2%。市政税计算按照一个房屋有两名成年人为标准，若只有一名成年人则税额减少25%，若均为未成年人则减少50%，若均为全日制学生则可免缴，残疾人也可享受减免优惠；此外，居民带家具的第二套房或度假用房可获最高50%减免，但对于空置两年及以上的房屋可加征最高50%的额外市政税。市政税主要用于地方市政支出。

房地产税调节市场作用有限

房地产税是典型经济体地方财政收入的重要来源。新加坡2017年财产税额为43.9亿新元，占税收总额的6.7%，占财政预算总收入的4.7%。美国学区政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均来自于房地产税。日本2016年，仅固定资产税(土地与房屋部分)和都市计划税合计8.4万亿日元，占市町村政府税收收入的40%，占地方政府税收的22%。德国2017年土地税收140亿欧元，占财政收入比重0.98%，占乡镇税收收入比重14.5%。英格兰2016年市政税合计征收261亿英镑，占地方政府本级财政收入的43%，占地方政府全部财政收入的16%。

但房地产税对调节房地产市场作用有限。从国际经验看，房价的决定因素是供需和金融，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度；日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历两次房地产危机，美国出现60年大牛市又爆发次贷危机，英国房价则长期刚性上涨，主要由于土地供给不足或房地产过度金融化。

多数经济体的房地产税以评估价值来征收，普遍设置调节机制，地方政府自行调节，居民实际税负不高。美国房地产评估价值和市场价值接近，设置评估率和名义税率来调节实际税率，2018年，各州的房地产税实际税率在0.27%-2.4%之间。日本房地产价值每3年评估一次，评估价值一般低于市场价值，基准税率统一为1.4%，设置负担率来调节实际税率。德国土地评估标准较早，西德为1965年、东德为1935年，基准税率由联邦政府统一制定，但设置稽征率来调节实际税率，各地方政府自行确定，由于评估标准较早，居民实际税负水平不高。英国房产评估采用1991年市场价值(威尔士采取2003年)，税率分为8个等级，地区政府自行调整基准税率来调节实际利率水平。

居民自住房有税收优惠。新加坡采取超额累进制税率，与非自住房税率不同，自住房税率更低，税基为可比物业年租金，起征点为8000新元。美国居民为自住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除，租赁房、商业营用房、境外房产等不扣除。德国首套自住房不收房产税，只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税。