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中国炒房团不见了 这国家27年“经济神话”恐破灭

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去年9月,澳大利亚公布前两季度经济数据时,该国媒体还是一片欢呼之声,当时该国的GDP增长率高达3.4%,媒体纷纷“炫耀”这一成绩,并骄傲地称“澳大利亚GDP27年没有出现衰退!”

但是这样亮眼的数据只维持了不到半年,3月6日,澳大利亚统计局公布了去年第四季度的经济数据,显示澳大利亚去年的经济增长远低于预期,年增长率仅为2.3%。

而令澳大利亚经济急转直下的主要原因,正是多年来狂飙突进的澳大利亚楼市。

27年“经济神话”或终结

澳大利亚经济在发达国家中可谓是“一枝独秀”。从1991年到2018年,澳大利亚经济就一直处在增长的状态,也是发达国家最长的增长期之一,这主要归功于该国人口增长率高、矿产资源丰富等原因。

但是现在,这段“经济神话”面临终结的威胁。

3月6日,澳大利亚统计局公布的2018年第四季度经济数据显示,其经济增长率仅为0.2%,并将全年GDP增长率拉低到2.3%,远远低于澳大利亚联邦储备银行此前2.8%的乐观预期。

图片来源:澳大利亚统计局

第四季度,澳大利亚人均GDP增长率为-0.2%,此前第三季度为-0.1%。这是自2006年以来该国人均GDP首次出现连续两个季度负增长。

值得注意的是,这样的表现与澳大利亚相关部门此前的预测相距甚远。2018年2月,澳大利亚贸易与投资委员会曾发布报告,预计未来5年澳大利亚经济增长率将是主要发达经济体中最高的。澳大利亚央行也在去年7月发表声明,预计2018年和2019年澳经济增长率将略高于3%。

虽说2.3%的年经济增长率在发达国家中也不算低,但是实际上,澳大利亚经济的隐忧可能比单纯的GDP增长放缓要严重。

这是为什么呢?因为长期以来牵引澳大利亚经济向前的两驾马车——房地产和居民消费,不行了。

据澳大利亚统计局数据,2018年第四季度,澳家庭消费增长仅为0.4%,反映出工资增长放缓和家庭储蓄小幅增长。而房价下跌抑制了消费意愿,住房投资减少了3.4%。

澳新银行高级经济学家埃米特(Felicity Emmett)表示,这个数据令人失望,尤其是家庭消费项目持续疲软,其中汽车销售、家庭用品和公用事业支出是主要成因。

据《金融时报》报道,一些经济学家警告,房地产市场低迷可能终结澳大利亚此轮增长期。

楼市遇“寒潮”

在澳大利亚第一大城市悉尼,这里的房价曾经历了近50年的上涨,堪称全球房地产的最长牛市之一,但是从去年开始,悉尼的楼市进入拐点,其房价下跌的速度超出许多人的预计。

据澳大利亚地产集团(REA)今年1月发布的数据显示,2018年,悉尼房价下跌了5.9%,并且还可能在今年上半年再下跌5%。

在去年一年的时间里,悉尼独栋房屋的价格中位数已经下跌了6.5%,公寓的价格下跌了4.9%。

悉尼地铁沿线房价,几乎全部在下跌(图片来源:REA官网)

在墨尔本,房价在去年一年时间里下跌了1.5%。据CoreLogic的数据,悉尼去年12月的房价环比下降1.8%,墨尔本等其他8个主要城市平均下降1.3%,创出“1983年以来的最大降幅”。

这和中国买家大举撤出澳大利亚市场有关,据彭博环球财经,在悉尼房地产经纪人Adam Wong开展业务的核心市场——悉尼港湾大桥以北、华人居民占三分之一的郊区Chatswood,他的销售额开始下降,最少时只有巅峰时的一半。这在澳大利亚政府最近公布的数据中也有体现:澳大利亚房屋购买量大幅下滑,同时中国人不再是当地最大的海外购房者。

澳大利亚一直是中国人海外置业、移民的热门目的地之一,他们对公寓及海滨豪宅的兴趣曾使悉尼楼市大热,在截至2017年中的五年时间里,悉尼房价累计大涨75%。但是随着中国买家逐渐离场,悉尼房价也无法维持此前的繁荣。Wong估计,中国人离场可能给Chatswood房价贡献了大约四分之一的跌幅。

近几年来,中国都是澳大利亚最大的外资来源国,但是根据澳大利亚外商投资审查委员会上月公布的最新年度报告,中国对澳投资总额同比下滑了40%,而美国对澳投资则有所上升,这一结果也促使美国五年来第一次超过中国,成为澳大利亚第一大外资来源国。

居民收入增长乏力

除了海外买家逐渐离场外,澳大利亚本土居民的置业热情也逐渐降温,这主要是因为当地居民收入增长缓慢和家庭债务水平较高。

墨尔本研究所2018年8月发布的澳大利亚家庭收入和劳动力动态研究(HILDA)报告显示,自2009年以来,典型的澳大利亚家庭实际税后收入无显著增长。

报告显示,通货膨胀调整后,澳大利亚人在2015到2016年间的实际收入只上涨了1.8%,而这一数字在2003至2009年是29%。

澳大利亚家庭年均收入(图片来源:《澳大利亚家庭收入和劳动力动态研究》截图)

该报告的作者之一罗杰·威尔金斯教授表示,高收入人群的收入的确有所增长,但在其他99%的低收入人群中,整体收入分配变化很小。

而澳大利亚的家庭债务水平也相当高,这还引来了澳大利亚媒体的自嘲, ABC中文网去年6月的一篇文章调侃道:“澳大利亚可能无力入围世界杯足球赛决赛,但在家庭债务问题上,我们则是全球决赛的一把好手。”

截至去年6月,澳大利亚家庭债务占其GDP的比重已经达到121.3%。而澳大利亚人背负的信用卡债务也很高,据《每日邮报》报道,2018年,澳人背负的信用卡债务额度年增长率达到近8年来新高。每个澳大利亚人平均背负着3000澳元以上的信用卡债务。

据澳大利亚证券投资委员会(Australian Securities andInvestments Commission)指出,该国有1/6的消费者处于“信用卡债务陷阱”中,有18.5%的人面临着信用卡债务压力。

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