（原标题：融资审批“坚冰”消融 房企高息发债抢收现金流）
房地产行业虽然还身处寒冬,但房企融资端的“坚冰”已经开始融化。
最新的一则消息是，12月6日，金茂控股发布公告，全资附属公司金茂上海申请注册及建议在境内发行的总额不超过人民币100亿元无担保中期票据已获得注册。
绑在房企身上的融资“枷锁”已经逐渐松动。据wind数据显示，房企11月份境内发行债券总金额达523亿元，环比增长14%，同比增长112%；境外发行债券总金额为304亿元，环比增长263%，同比增长7%。
在中央“房住不炒”的大方针下，房地产行业在今年遭遇了史上最难融资困境——银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、境外发债和信托融资成本高涨。
在日子愈发不好过时，万科喊出了“活下去”的口号，中原做出了“排队等死”的判断，而一贯大手笔激进投资并购的孙宏斌也在融创半年业绩发布会上感叹：“安全第一。”
中国房地产报记者采访多位业内人士了解到，当前开发商面临偿债小高峰，新一轮融资需求较大，房企融资审批有所松动。接下来一两个月，房地产债券发行在审批层面可能继续提速。
多重因素叠加下，房企吹响了争抢发债的集结号。与此同时，房企的融资成本也在不断走高，融资利率已经升到了2017年以来的高位。11月融资成本最低的一笔是万科发行的2018年度第八期超短期融资券，发行金额为10亿元，利率为3.15%。利率最高的一笔是中国恒大在境外发行的一期美元债，利率高达13.75%。
正如万科董事会主席郁亮所言，没有现金流支持的利润不算利润。在两家成功发债房企的资本中心经理看来，在两大财务指标利润与现金流的博弈过程中，房企们已经开始重视现金流，纷纷提出“囤钱比囤地重要”的观点。虽然中央对民营企业融资保驾护航，但由于房地产属于特殊行业，并未受益于大的经济货币宽松政策，房企未来融资形势仍不乐观。
一位业内人士指出，房企发债门槛较高，资质弱、信用差的公司难以受益，而近期房企融资发债频仍并非房地产行业融资环境放松的信号。
多家房企发行高息美元债
临近年关，房地产企业融资似乎变得活跃起来。在刚刚过去的11月不少房企发布了各类融资公告，包括发行公司债、中票短融、境外优先票据以及信托等方式，关于房地产融资放松的言论逐渐增多。
发行美元债融资的速度正在加快。据中国房地产报记者不完全统计，今年1~11月，房企已经发行了约449亿美元的境外债，与2017年同期基本持平。11月单月房企发行了约43亿美元，名单中不乏恒大、绿地、弘阳地产、华远地产、时代中国、雅居乐、合景泰富等知名企业。
11月28日，弘阳地产宣布发行2年期本金总额为1.8亿美元的优先票据，年利率为13.5%。这是弘阳地产今年7月上市以来首次发行美元债。
在此前后，合景泰富及雅居乐分别发行了两年期4亿美元优先票据，成本上升至9.85%和9.5%；11月16日，华远地产发行3年期2亿美元债，票面利率为11%；华夏幸福于11月19日发行5000万美元债券利率为9%；时代中国于11月25日拟发行2年期3亿美元优先债券利率为10.95%……
尤其值得一提的是，恒大近期在离岸市场发行的多期美元债因票息较高，引起市场较大关注。10月31日，恒大发行三期合计18亿美元债，其中2年期，5.56亿美元，票息11%；4年期，6.45亿美元，票息13%；5年期，5.90亿美元，票息13.75%。
为了稳定市场信心，恒大集团董事局主席许家印自己就出资10亿美元认购。11月19日，恒大再增发一笔2年期2亿元美元债，票息11%。
步入12月份，也有不少房企发布了境外融资计划。12月5日，阳光100发行3年期1.7亿美元债，票面利率为10.5%。
一位不愿署名的证券分析师称，人民币汇率下滑，增加了企业海外发债的成本。此外，美元进入加息周期，导致美债利率上行，企业必须要以更高的票息利率在海外融资。
海通证券分析师姜超认为，境内房地产市场调整及融资政策尚未放松，投资者出于对信用风险的规避对中资地产债热情不高，叠加仍在持续的美元加息进程，房企境外融资的难度在增加。面对如此高的成本，房企仍通过境外发债融资也是不得已而为之。
融资难、融资贵已成常态
美元债融资成本上行，但房企仍选择境外融资，主要是受国内融资环境趋紧和明年将迎来偿债高峰的双重驱动。
据恒大研究院近期发布的一份报告显示，2018下半年到2021年是房企债务集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。从2018年下半年开始，集中在2015~2016年发行的公司债也将密集到期。同时，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期。
市场寒冬之下，房企纷纷推出救市方案。如减少拿地，谨慎出价；暂停多元化布局，退出一部分运营不佳、前景不明朗的业务；精简内部结构，控制成本甚至裁员。
在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，11月房企发债获批数量和速度的“双升”，主要是为了解决债券到期问题，并没有增加现金流。房地产行业融资环境仍然严峻，流入行业的资金依然被严控，银行按揭贷款和开发贷款仍处于零增长区间，房企自筹资金增速也趋于回落。
另外，从三季度开始，房企已经进入偿债高峰期，发债筹资覆盖借新还旧尚且力有不逮。例如，尽管今年三季度房企债券发行规模达1759亿元，但当季到期债务为1381亿元，净融资额仅为378亿元，较去年同期的855亿元大幅减少；10月1日至今，房企债券到期规模为1183亿元，截至目前房企债券净融资额为-250亿元。这也从侧面印证了2018年房企“融资难、融资贵”的艰难局面。
一家上市房企CFO坦言，今年的融资监管直接影响了房企的现金运转效率。近期公司在融资渠道方面有所扩展，融资压力有所下降，但企业资金面短期内不会出现变化。通过发债融资拿到的资金大多用于还债，在整个行业调控政策不放松的基调下，大多数房企现金流承压。
现金流意味着企业的生存血液，在规模竞争加剧的同时，负债高压和现金紧缺成为诸多房企首要改善的问题。
以近期发行高息美元债的雅居乐为例，其净利润从2016年的22.84亿元增长到2017年的60.25亿元，但2016年经营活动产生的现金流为68.87亿元，2017年下滑到29.53亿元，2018年上半年却成了-69.94亿元。
不光是雅居乐，大多数房企这几年利润都在走高，现金流却捉襟见肘，且净资产负债率都处于高点，这些指标与房企的兴衰如影随形。不难看出，房企长期偿债能力已经开始出现下滑。
为了加速资金回笼，开发商们不得不“挥泪大甩卖”。恒大在各地楼盘8.9折销售抢跑，万科在厦门选择了简化住宅装修促销出售的玩法，“首开万科白鹭郡”别墅，原价500万元，曾一口价278万元，直接腰斩；碧桂园位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目，开卖只有两个月，突然降价近30%。
今年的这个冬天比往年更加寒冷。在这个过冬阶段，有的房企选择迅速转身，有的则还在奋力一搏，“稳主营、稳周转”成为了房企共同的选择。在多重利空政策频繁出台背景下，市场存在的风险不容忽视，如何准确把握资金配置，控制负债、增加现金流，是它们必须直面的挑战。
本文来源：中国房地产报
作者：苗野
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